4月21日，人民法院報刊發(fā)了《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復(fù)》。根據(jù)批復(fù)，如遇商品房爛尾，購房者主張的房屋交付請求權(quán)、價款返還請求權(quán)，均優(yōu)先于其他債權(quán)。

此次批復(fù)是最高人民法院針對河南高院的相關(guān)問題做出的司法解釋。2023年2月14日最高人民法院審判委員會第1879次會議通過，自2023年4月20日起施行。

此前，河南高院提交了《關(guān)于明確房企風(fēng)險化解中權(quán)利順位問題的請示》。請示涉及商品房已售逾期難交付引發(fā)的購房者權(quán)利保護問題，經(jīng)研究后最高法做出了明確指示。

一、建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)之間的權(quán)利順位關(guān)系，按照《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條的規(guī)定處理（注：承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)）。

二、商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規(guī)定。

三、在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

人民法院報截圖

該批復(fù)中第二、第三條均從保護購房者權(quán)利角度，分別新增了購房者主張其房屋交付請求權(quán)、購房者主張價款返還請求權(quán)，即在相應(yīng)條件下，這兩項權(quán)利均優(yōu)先于其他債權(quán)。

通俗來說，購房者以居住為目的購買的住宅，只要交了全款，購房者要求交房的優(yōu)先級高于工程款、抵押權(quán)。如遇爛尾無法交房的，購房者要求退款，也優(yōu)先于房企工程款、抵押權(quán)和其他債權(quán)。

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