杭州放大招！政府“入局”二手房，還有中介啥事兒?jiǎn)幔?/h1>

發(fā)布時(shí)間：2021/9/22 7:47:53 瀏覽：5081

[摘要]杭州放大招！政府“入局”二手房，還有中介啥事兒?jiǎn)幔?/div>

近日，杭州住保房管局官網(wǎng)上的一則消息引發(fā)行業(yè)內(nèi)外熱議，有觀點(diǎn)甚至認(rèn)為，這是要“革中介的命”。

▲圖/杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)

8月18日，杭州住保房管局旗下的“二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”正式上線“個(gè)人自主掛牌房源”的功能。

這意味著，房主可以在這個(gè)政府部門(mén)搭建的平臺(tái)上，自行掛牌自家房源，直接跟潛在買(mǎi)家進(jìn)行溝通，徹底打破了過(guò)去買(mǎi)賣(mài)房子要通過(guò)中介的銷(xiāo)售模式。

或受此消息影響，8月19日晚間，國(guó)內(nèi)中介龍頭貝殼股價(jià)跌幅達(dá)到14.86%，目前總市值202.57億美元。從2003年開(kāi)始，貝殼就籌劃樓盤(pán)字典、自建真房源系統(tǒng)，這部分已經(jīng)稱(chēng)得上是貝殼的核心資產(chǎn)。

對(duì)于這一消息，不少“痛恨”中介的網(wǎng)民拍手稱(chēng)贊，在他們看來(lái)，二手房市場(chǎng)交易具有公共屬性，算得上房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共產(chǎn)品，但是現(xiàn)在二手房市場(chǎng)的信息披露不真實(shí)、不規(guī)范，交易成本高、交易效率低，權(quán)益保護(hù)不得當(dāng)，部分中介還在法律邊緣游走，助長(zhǎng)了投機(jī)風(fēng)氣等等，政府“補(bǔ)位”，是個(gè)好事。

到底官方交易平臺(tái)的房主直銷(xiāo)功能好在哪里？能做什么不能做什么？政府部門(mén)這次的動(dòng)作，真是為了取代中介公司？

文 | 丹華 《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者 羅靜穎 實(shí)習(xí)生

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上政府官網(wǎng)，做二手房交易

先來(lái)看看杭州的政府部門(mén)網(wǎng)站是怎么操作的。

根據(jù)平臺(tái)信息，如果你要賣(mài)房，首先登錄“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”，進(jìn)行個(gè)人用戶(hù)實(shí)名注冊(cè)，就可以使用“個(gè)人自主掛牌”功能，只要在線填寫(xiě)房屋客體信息、房屋權(quán)屬狀況及權(quán)利人基本信息，就可以完成房源自主掛牌。

▲圖/杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)

如果你想買(mǎi)房，進(jìn)入“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”后，也進(jìn)行個(gè)人實(shí)名注冊(cè)，就可以在“掛牌房源公示”欄內(nèi)查詢(xún)個(gè)人自主掛牌房源和委托經(jīng)紀(jì)掛牌房源，按照個(gè)人的實(shí)際需求，可以篩選價(jià)格、面積、戶(hù)型、城區(qū)等條件，快速鎖定心儀的房源。

▲圖/杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)提供了個(gè)人自主掛牌入口。

選定房源之后，你還可以預(yù)覽到房源的所在小區(qū)建筑面積、規(guī)劃用途、掛牌時(shí)間等等，以及所在樓層（低樓層/高樓層）、房源照片或者戶(hù)型圖，以及房主的聯(lián)系電話，同時(shí)還能看到該房源在其他掛牌機(jī)構(gòu)的價(jià)格。

杭州市房產(chǎn)市場(chǎng)綜合管理服務(wù)中心房產(chǎn)市場(chǎng)科科長(zhǎng)胡萍莉告訴記者，目前只是房源信息發(fā)布，接下來(lái)還會(huì)有個(gè)人求購(gòu)的信息發(fā)布。

▲圖/杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)對(duì)掛牌房源的介紹

為了杜絕信息外泄，平臺(tái)不僅引導(dǎo)買(mǎi)賣(mài)雙方按照房源核驗(yàn)掛牌的規(guī)范流程開(kāi)展交易，還設(shè)置了用戶(hù)身份智能分類(lèi)功能，比如個(gè)人自主掛牌房源信息僅向個(gè)人實(shí)名認(rèn)證用戶(hù)開(kāi)放，經(jīng)紀(jì)人員就無(wú)法查看，防止發(fā)生騷擾。

更關(guān)鍵的是，若撮合成交，平臺(tái)不收一分費(fèi)用，按照杭州當(dāng)前四五百萬(wàn)整體房?jī)r(jià)水平計(jì)算的話，可以省掉七八萬(wàn)元的中介費(fèi)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心相關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，“個(gè)人自主掛牌房源”功能的上線，一方面，為個(gè)人買(mǎi)賣(mài)房源提供了平臺(tái)，一定程度上降低了對(duì)中介的依賴(lài)度，或也有效促進(jìn)交易更快達(dá)成，同時(shí)上架房源需通過(guò)核驗(yàn)，官方平臺(tái)具有較高的可信度，提高了房源的真實(shí)性；另一方面，省去如中介公司等第三方費(fèi)用的支出，有利于降低成本，一定程度上或也有利于促進(jìn)房?jī)r(jià)平穩(wěn)。

從這兩天各方面的觀點(diǎn)來(lái)看，對(duì)于這個(gè)舉動(dòng)，市場(chǎng)普遍是認(rèn)同的。“個(gè)人自主掛牌房源”功能，打破了傳統(tǒng)依賴(lài)中介機(jī)構(gòu)的房屋銷(xiāo)售模式，改善了二手房交易過(guò)程中買(mǎi)賣(mài)雙方和中介機(jī)構(gòu)房源信息不對(duì)稱(chēng)的弊端，為群眾“手拉手”自主交易提供了房源信息發(fā)布、購(gòu)買(mǎi)房源信息搜索、自主交易信息撮合等更便捷安全的新渠道。

而政府的深度介入和信用背書(shū)，構(gòu)建了更為公平合理的二手房交易市場(chǎng)運(yùn)行體系，這無(wú)疑是大多數(shù)人喜聞樂(lè)見(jiàn)的事，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

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深圳也曾上架類(lèi)似系統(tǒng)

其實(shí)不僅杭州，深圳近期也有類(lèi)似的舉措出臺(tái)，也同樣引發(fā)了市場(chǎng)的熱烈關(guān)注。

6月24日，細(xì)心群眾在深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)的“便民服務(wù)”一欄，就發(fā)現(xiàn)上架一個(gè)叫做“二手房交易系統(tǒng)”的模塊，其功能主要有三項(xiàng)： 找中介買(mǎi)房、找中介賣(mài)房以及自助賣(mài)房。

▲圖/深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)官網(wǎng)短暫上線“二手房交易系統(tǒng)”。

在買(mǎi)房的選項(xiàng)里，買(mǎi)方可填寫(xiě)購(gòu)房需求、發(fā)起委托選擇中介機(jī)構(gòu)，可選的中介機(jī)構(gòu)有近2000家，而在賣(mài)房選項(xiàng)里，賣(mài)方可以選擇找中介或自助賣(mài)房，通過(guò)填寫(xiě)房屋產(chǎn)權(quán)校驗(yàn)、房屋狀況說(shuō)明書(shū)、選擇中介、填寫(xiě)賣(mài)房信息來(lái)完成交易。

不過(guò)，上線數(shù)小時(shí)后，深圳的這個(gè)交易系統(tǒng)就下線了。目前，平臺(tái)上已經(jīng)無(wú)法看到相應(yīng)的服務(wù)入口。

▲ 圖/深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)官網(wǎng)最新服務(wù)頁(yè)面，已無(wú)二手房交易系統(tǒng)入口。

“這個(gè)系統(tǒng)應(yīng)該稱(chēng)為新版的網(wǎng)簽系統(tǒng)，目前僅在測(cè)試階段。”深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)相關(guān)人士接受媒體采訪時(shí)說(shuō)，系統(tǒng)的目標(biāo)在于嚴(yán)控業(yè)主的掛牌價(jià)，讓二手房交易更加透明以及協(xié)助監(jiān)管中介市場(chǎng)亂象。

盡管至今還未正式上線，不過(guò)在不少行業(yè)人士看來(lái)，這類(lèi)平臺(tái)將徹底解決二手房市場(chǎng)的信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題。 因?yàn)槿S度的房源信息要在政府部門(mén)的平臺(tái)備案，中介和買(mǎi)賣(mài)雙方等交易主體信息也要備案，以后再想利用或制造“信息差”賺取不義之財(cái)，就行不通了。

實(shí)際上，這兩年，市場(chǎng)上房地產(chǎn)中介的平臺(tái)創(chuàng)新有很多，最典型的就是以貝殼和易居房友為代表的平臺(tái)化模式，但是由政府部門(mén)牽頭形成的平臺(tái)也在不斷成熟。

比如早在2017年12月，深圳市和騰訊公司就曾聯(lián)合推出過(guò)一個(gè)新型智慧租賃平臺(tái)；2020年5月，河南永城成立了永城房產(chǎn)信息中心，這也是一個(gè)以政府為主導(dǎo)的房地產(chǎn)中介平臺(tái)。

“這可能對(duì)中介公司來(lái)說(shuō)有點(diǎn)難以接受。”一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示， 這個(gè)趨勢(shì)意味著政府信用背書(shū)正在取代中介背書(shū)。

從這次看，杭州和深圳的政策有異曲同工之妙，難道政府真的要實(shí)行“降維打擊”，親自下場(chǎng)做二手房交易？

杭州的消息出來(lái)后，熱議種種。有觀點(diǎn)認(rèn)為，自古中介就有它存在的理由，他們是市場(chǎng)交易雙方的撮合劑，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)是低頻交易，專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，并不是政府擅長(zhǎng)的事情，可以考慮將中介傭金調(diào)得更合理一些，從而實(shí)現(xiàn)多贏。

也有人為之拍案叫好，稱(chēng)“兩頭吃”“專(zhuān)掙信息差價(jià)”的中介終于被取代了，建議全國(guó)推廣。也還有人擔(dān)憂，大量的中介倒下，會(huì)不會(huì)帶來(lái)失業(yè)，給社會(huì)增添不安定因素，等等。

▲圖/微博網(wǎng)友熱議杭州的官方二手房交易平臺(tái)。

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政府為什么要“入局”二手房交易？

統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)前全國(guó)二手房交易中，有大約85%的交易是由中介機(jī)構(gòu)完成的，房主和購(gòu)房者自主交易的比例相對(duì)不高（不超過(guò)15%），也因?yàn)闆](méi)有平臺(tái)支持，交易風(fēng)險(xiǎn)也比較大。

本次杭州在全國(guó)率先搭建直售平臺(tái)，的確具有創(chuàng)新意義，能夠提高直接交易的市場(chǎng)比例，客觀上說(shuō)，對(duì)于中介機(jī)構(gòu)是具有一定的挑戰(zhàn)的，傳統(tǒng)的中介包攬全部交易的模式會(huì)發(fā)生改變。

那政府為什么要來(lái)做這個(gè)事情呢？一個(gè)普遍認(rèn)同的觀點(diǎn)是，這是因?yàn)榻陙?lái)，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了一系列亂象，搞虛假信息、高估價(jià)多貸款、小區(qū)“抱團(tuán)”漲價(jià)、中介炒家結(jié)成“攻守同盟”等事件層出不窮，一二手房?jī)r(jià)格的倒掛，又倒逼新房搶購(gòu)和集體漲價(jià)的行為，助長(zhǎng)社會(huì)打新和投機(jī)炒作的風(fēng)氣。

▲圖/微博、微信群內(nèi)聯(lián)合抬價(jià)炒房行為

目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施較為缺乏，特別是二手房交易的“真房源”問(wèn)題、房源信息展示標(biāo)準(zhǔn)化的問(wèn)題，一直得不到有效的解決，交易雙方和中介各自應(yīng)該發(fā)揮的作用、承擔(dān)的責(zé)任，二手房定價(jià)是否合理合法合規(guī)等等，都缺乏有效的地方政府監(jiān)管。

二手房市場(chǎng)與其他市場(chǎng)不同，它具有一定的公共屬性，相關(guān)房源和買(mǎi)賣(mài)信息是行業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共產(chǎn)品。這個(gè)市場(chǎng)交給中介來(lái)做并無(wú)不妥，但中介都是利潤(rùn)導(dǎo)向，政府的房管政策在中介執(zhí)行的過(guò)程中，很可能會(huì)走偏，最終利益受損的，還是買(mǎi)房賣(mài)房的老百姓。

“當(dāng)市場(chǎng)有空子可鉆，而且獲益非常誘人，就怪不得大中介也參與其中，根本問(wèn)題還在于行業(yè)缺乏健康運(yùn)行的基礎(chǔ)設(shè)施。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析說(shuō)。

在這個(gè)背景下，就不難理解杭州的二手房交易系統(tǒng)，跟深圳的系統(tǒng)在邏輯上是一致的，出發(fā)點(diǎn)是相同的，就是政府在主動(dòng)調(diào)節(jié)市場(chǎng)失靈的部分，在發(fā)揮有形的手“補(bǔ)位”的作用。

從之前深圳和現(xiàn)在杭州的平臺(tái)功能來(lái)看，政府的交易服務(wù)平臺(tái)至少能夠提供幾方面的信息：一是房源核驗(yàn)和房源的全面信息展示，這是貨真價(jià)實(shí)的便民服務(wù)；二就可以消除假房源，通過(guò)政府的背書(shū)讓房源信息更加真實(shí)，通過(guò)全面的信息展示和標(biāo)準(zhǔn)化，讓整個(gè)房源后續(xù)交易更加順暢。

當(dāng)然，除了房源信息以外，政府平臺(tái)服務(wù)還包括個(gè)人信息真實(shí)性的核驗(yàn)，這更可以消除買(mǎi)家的一些擔(dān)憂，減免一些房源問(wèn)題上的法律糾紛。

4

中介會(huì)被徹底取代嗎？

未來(lái)，是不是所有房產(chǎn)交易都會(huì)轉(zhuǎn)移到政府網(wǎng)站進(jìn)行呢？

答案當(dāng)然也是否定的。

“我們此舉的主要目的是便民，為個(gè)人房主賣(mài)房提供一個(gè)全新的售賣(mài)渠道。房主可以把房源掛在我們平臺(tái)上的同時(shí)，也掛到中介那里，提高成交的機(jī)會(huì)。”胡萍莉表示。

過(guò)去，我國(guó)的二手房交易幾乎完全由中介代理完成，在房源、贖樓、資金監(jiān)管、按揭，甚至網(wǎng)簽和過(guò)戶(hù)等各個(gè)方面，都是中介指導(dǎo)下完成，部分品牌中介同時(shí)也發(fā)揮信用背書(shū)的作用。

而本次杭州官方網(wǎng)站功能的更新，仍然都是信息發(fā)布和信息獲取的功能，并不會(huì)完全替代中介的市場(chǎng)角色，但一定程度上會(huì)促使中介行業(yè)提升服務(wù)，有利于凈化二手房市場(chǎng)環(huán)境，進(jìn)而推動(dòng)落實(shí)“房住不炒”。

“如果涉及到按揭貸款、產(chǎn)權(quán)調(diào)查等專(zhuān)業(yè)服務(wù)，目前來(lái)看還是無(wú)法繞開(kāi)中介。”胡萍莉坦言，如果是買(mǎi)賣(mài)雙方談好了房?jī)r(jià)，且產(chǎn)權(quán)清晰、無(wú)貸款需求的，通過(guò)“房東直賣(mài)”模式，確實(shí)可以省下一筆中介費(fèi)。買(mǎi)賣(mài)雙方可直接前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理網(wǎng)簽過(guò)戶(hù)手續(xù)，非常方便，如果交易流程復(fù)雜，建議還是通過(guò)專(zhuān)業(yè)的中介公司。

在交易過(guò)程中如何確保交易資金安全？胡萍莉表示，目前平臺(tái)尚未設(shè)立資金監(jiān)管賬戶(hù)，也就是說(shuō)主要基于買(mǎi)賣(mài)雙方的信任，下一步將會(huì)考慮設(shè)立資金監(jiān)管賬戶(hù)，解決買(mǎi)賣(mài)雙方的后顧之憂。

“絕對(duì)不會(huì)取代中介的。中介掌握的信息不僅多，而且多維度。”李宇嘉說(shuō)，如果買(mǎi)一個(gè)房子，這個(gè)房子有沒(méi)有抵押，有沒(méi)有二押，產(chǎn)證是否清晰，是否共同所有，是否被凍結(jié)，是否一房?jī)少u(mài)，是否滿(mǎn)足過(guò)戶(hù)需求，城市是否雙限，買(mǎi)家可能都不清楚，還是需要一個(gè)中間方來(lái)協(xié)調(diào)溝通，中介的角色并不是官方平臺(tái)所能輕易替代的。

客觀來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀交易千差萬(wàn)別，政府不會(huì)有意愿，也沒(méi)辦法越俎代庖徹底地取代市場(chǎng)中介。未來(lái)，房產(chǎn)中介可以和政府平臺(tái)形成有效分工，政府負(fù)責(zé)房源的真房源和標(biāo)準(zhǔn)化信息展示等內(nèi)容，充分發(fā)揮對(duì)公共服務(wù)事項(xiàng)的管理核心作用，其他應(yīng)該市場(chǎng)化的部分，則可以繼續(xù)交給市場(chǎng)主體完成。

同時(shí)不少行業(yè)人士認(rèn)為，也要注意，在政府直銷(xiāo)系統(tǒng)啟用的過(guò)程中，也需要“求同存異、謀劃長(zhǎng)遠(yuǎn)、因勢(shì)利導(dǎo)”，應(yīng)該將龍頭中介的合理訴求和基本利益反映進(jìn)來(lái)，更好地整合現(xiàn)有資源，讓市場(chǎng)認(rèn)識(shí)到，建立新的系統(tǒng)，有利于規(guī)避行業(yè)亂象，提高行業(yè)的集中度，讓規(guī)范運(yùn)營(yíng)、追求長(zhǎng)期價(jià)值的大公司脫穎而出。

▲圖/8月19日，貝殼股價(jià)出現(xiàn)下跌。

“關(guān)鍵就是，中介機(jī)構(gòu)一定要認(rèn)識(shí)到自己所存在的各種亂象問(wèn)題，如果中介做不好的話，目前的市場(chǎng)亂象持續(xù)，那么政府可能會(huì)增加更多的模塊功能。”李宇嘉說(shuō)。

來(lái)源：瞭望智庫(kù)

審核：熊毅燊

編輯：攀西商界網(wǎng)新聞資訊中心

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