今年樓市“金九銀十”注定是一場戰(zhàn)況激烈的促銷大戰(zhàn)。

在經(jīng)歷了艱難的7月、8月之后，樓市下行跌落的趨勢超出預(yù)期，眾多房企的“搶收”壓力更大了。雖然幾個(gè)熱點(diǎn)城市還在限購、限漲，但更多城市則加入了限跌、托市行列。

自8月開始，除了最火熱的城市，全國無論東西南北，都有二三線城市開始出現(xiàn)新房降價(jià)促銷、房企大甩貨的情形。省會(huì)城市昆明8月超70個(gè)樓盤均價(jià)下跌；為了實(shí)現(xiàn)跑量，多家房企愿意降價(jià)數(shù)千元每平方米，針對(duì)周邊競品的價(jià)格戰(zhàn)已經(jīng)打得火熱。

“最夸張的是某家房企拿地價(jià)格5000元/平方米，只賣4000元/平方米。”一名房企高層對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

針對(duì)市場出現(xiàn)的新變化，已有至少7城出臺(tái)樓市“限跌令”，包括江陰、大連、昆明、沈陽、岳陽、菏澤、株洲等城市，不過，整體一輪較大的降價(jià)潮似乎無可避免。

“中介催我回老家看房”

“今年中秋回來看房嗎？國慶小長假不回來看看嗎？”臨近佳節(jié)，在上海“滬漂”的白領(lǐng)王靜不時(shí)接到老家中介的電話。

王靜的老家是蘇北一個(gè)縣城，過去一整年房價(jià)都在猛漲，不知不覺均價(jià)就破萬了。不過最近中介的電話給她釋放了一個(gè)信號(hào)——房價(jià)松動(dòng)了。

去年看著老家房價(jià)暴漲，她過年時(shí)去看了幾個(gè)樓盤，加了一些房產(chǎn)銷售的微信，一直擔(dān)心自己的收入增幅趕不上房價(jià)增速，王靜確實(shí)想過在老家趕緊買一套房子，不過現(xiàn)在反而淡定了。

“中介在電話里說，要領(lǐng)我去看的幾個(gè)新樓盤都有折扣，還有‘內(nèi)部房源’，比我在網(wǎng)上看的價(jià)格便宜不少。”王靜說，她一直關(guān)注的某樓盤，在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上價(jià)格是8500元/平方米-9000元/平方米，但是在中介的口中，這個(gè)樓盤有“內(nèi)部員工折扣”，只需要約7000元/平方米。

最近，老家還發(fā)生了一件事，一個(gè)降價(jià)樓盤的前一期業(yè)主維權(quán)，在小縣城引起了不小的轟動(dòng)。“大家都知道房子要降價(jià)了，越來越多的人處于觀望狀態(tài)。”

另一位“滬漂”邵元，老家在昆明，他一直想著能回老家買套房用來度假或者養(yǎng)老。“今年6月回昆明看了好幾個(gè)樓盤，價(jià)格都在2萬以上，還有接近3萬的。最近接到銷售的電話，問我節(jié)日期間要不要再去看看，他們會(huì)推出一批特價(jià)房，2萬以下，大概降了兩三千的樣子。”

和王靜的想法一樣，邵元也不急著在老家置業(yè)了。“總覺得這波下行才剛剛開始，我再等等。”他說。

邵元老家昆明新房跌幅已經(jīng)位居全國前列，像他這樣的購房者還想再等等，當(dāng)?shù)氐姆繀f(xié)組織卻急了。今年8月，昆明房協(xié)召開了落實(shí)“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”座談會(huì)，要求昆明TOP30房企及大型經(jīng)紀(jì)公司參加，其中提到惡意降價(jià)、擾亂市場的行為一旦發(fā)生，相關(guān)開發(fā)商將被約談。

“對(duì)于滯銷項(xiàng)目降價(jià)打折，是今年下半年必然出現(xiàn)的情況，我敢說幾乎所有的房企現(xiàn)在首要任務(wù)都是搶銷售、搶回款。但是為啥有些項(xiàng)目被定義為惡意降價(jià)？因?yàn)檎娴某霈F(xiàn)了一下子單價(jià)降個(gè)六七千甚至上萬的樓盤，整個(gè)市場都亂了，賣一套、虧一套。”一名房地產(chǎn)一線營銷人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

“東南西北”都迎降價(jià)潮

“滬漂”邵元的老家昆明，是最早出臺(tái)“限跌令”的城市之一，但8月新房市場繼續(xù)延續(xù)量價(jià)齊跌的態(tài)勢。

根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，8月昆明主城商品住宅成交均價(jià)14028元/平方米，環(huán)比下降2.95%，同比下降8.65%。價(jià)格下滑原因則是有大量剛需項(xiàng)目以低價(jià)備案，市面上還有很多特價(jià)房源。

據(jù)當(dāng)?shù)毓俜矫襟w統(tǒng)計(jì)，昆明主城在售的約90個(gè)樓盤中，8月與5月對(duì)比，漲價(jià)的樓盤僅有12個(gè)，還有78個(gè)樓盤成交均價(jià)都在下跌。

大部分樓盤的價(jià)格跌幅，在每平方米幾百元至一千元的范疇里，不過也有“打了個(gè)骨折”的。

比如陽光城滇池半山，去年8月均價(jià)為16469元/平方米，今年8月均價(jià)則為10989元/平方米，降價(jià)近6000元/平方米。

世茂璀璨臻樾，今年5月均價(jià)為19028元/平方米，8月均價(jià)則為16027元/平方米，降價(jià)超3000元/平方米。新城瑯樾，5月均價(jià)9440元/平方米，8月均價(jià)為7874元/平方米，降價(jià)接近1600元/平方米，相當(dāng)于打了個(gè)85折。

其中最具爭議的就是陽光城滇池半山的大降價(jià)了。今年7月31日，在周邊競品首開的同一日，陽光城滇池半山推出了“最低單價(jià)9980元”的營銷活動(dòng)，不僅相較自己前期售價(jià)猛降數(shù)千元，也比競品單價(jià)便宜了四五千。于是該項(xiàng)目售樓處立刻門庭若市、人山人海，但這種營銷手法也引起了前期業(yè)主的不滿，不少業(yè)主要求退房。在大促銷兩天后，陽光城滇池半山宣布恢復(fù)原價(jià)。

在一線城市北京，部分偏高端系產(chǎn)品但是銷售情況不佳的樓盤也在降價(jià)促銷。

比如大興區(qū)黃村的綠地海珀云翡，其所在地塊為綠地2016年時(shí)以4.7萬元/平方米樓面價(jià)競得，是當(dāng)時(shí)的區(qū)域地王，“海珀”則是綠地產(chǎn)品系中的中高端系列，此后該項(xiàng)目一直以均價(jià)約7.5萬元/平方米銷售，不過在部分網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上，今年8月起該樓盤價(jià)格已經(jīng)調(diào)整到6.5萬元-6.7萬元/平方米。此外，還有中介經(jīng)紀(jì)人透露，綠地海珀云翡不時(shí)拿出幾套特價(jià)房，個(gè)別小面積房源的售價(jià)相比第一期開盤時(shí)降了約2萬元/平方米。

中部省會(huì)城市鄭州，原本今年房價(jià)一路攀升，但受到7月洪水和8月疫情影響，新房銷量嚴(yán)重下滑，許多開發(fā)商祭出打折舉措。

比如鄭州管南片區(qū)，受到產(chǎn)業(yè)布局的利好，今年3月份后房價(jià)曾一度漲了2000元/平方米，從1.5萬元/平方米漲到1.7萬元/平方米?，F(xiàn)在片區(qū)內(nèi)新城、綠地等大開發(fā)商的項(xiàng)目則帶頭降價(jià)，新城時(shí)光印象推出了幾套一口價(jià)房源，低至15000元/平方米起，降價(jià)約2000元/平方米；而同屬該區(qū)域的綠地花語城，部分房源甚至降到了9000元/平方米。

東部長三角地區(qū)，一直被認(rèn)為是全國樓市最堅(jiān)挺的地方，部分城市也開始支撐不住了。

南通作為江蘇省GDP漲幅前列城市，過去一年房價(jià)漲幅也很兇猛，整體均價(jià)大有趕超無錫的勢頭。不過到了今年8月份，也開始有房企帶頭降價(jià)。

位于南通錫通園區(qū)的陽光城未來悅，8月底登上了南通銷售周榜第一名的位置，原因是進(jìn)行了大規(guī)模的特價(jià)活動(dòng)，以價(jià)換量，吸引了大批購房客。

第一財(cái)經(jīng)獲悉，陽光城未來悅最初的取證備案價(jià)格超過18000元/平方米，今年8月推出“精裝好房12xxx元/㎡起”的優(yōu)惠活動(dòng)，不但比自己最初售價(jià)便宜6000元/平方米，也比周邊競品便宜了數(shù)千元。經(jīng)過這一場“大跑量”，項(xiàng)目一期已經(jīng)基本售罄。

整體來看，房企的優(yōu)惠促銷活動(dòng)越來越多，折扣、大禮包、買房送車……種種營銷方式如雨后春筍般冒了出來。而除了上述這些城市，二線城市西安、南寧、太原、長春，大灣區(qū)城市中山、江門等，也已經(jīng)進(jìn)入樓市下行通道。

中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，目前除了杭州等少數(shù)過熱城市外，全國房地產(chǎn)都在信貸收緊下出現(xiàn)退燒現(xiàn)象，信貸收緊對(duì)于市場的影響明顯加強(qiáng)，成交量的低迷才是剛剛開始，2021年很可能會(huì)出現(xiàn)一輪非常明顯的降價(jià)潮。

（應(yīng)受訪者要求，王靜、邵元為化名）

來源：第一財(cái)經(jīng)

審核：熊毅燊

編輯：攀西商界網(wǎng)新聞資訊中心