簡(jiǎn)介：“春江水暖鴨先知”，房企向來(lái)審慎，它們的戰(zhàn)略變更也預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)的到來(lái)。

萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在14日面對(duì)媒體時(shí)，依然保持了對(duì)市場(chǎng)前景的“悲觀”判斷。他稱，房地產(chǎn)行業(yè)不可能恢復(fù)過(guò)去的增長(zhǎng)速度。

郁亮的如此判斷，來(lái)源于市場(chǎng)上的諸多信號(hào)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局14日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1~11月，商品房銷售面積148604萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.4%，增速比1~10月回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額129508億元，增長(zhǎng)12.1%，增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從細(xì)分單月的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年的9、10、11月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)單月銷售面積已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)三個(gè)月的同比下調(diào)。“2018年全年很可能出現(xiàn)商品房銷售金額刷新歷史紀(jì)錄，而成交面積持平的現(xiàn)象。如果2019年的政策不變，房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯調(diào)整，市場(chǎng)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。”張大偉稱。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，未來(lái)樓市以“穩(wěn)”為主，市場(chǎng)會(huì)在2019年觸底回暖，具體表現(xiàn)為：土地流拍明顯減少，房企降價(jià)促銷減少，二手房降價(jià)明顯減少，整個(gè)市場(chǎng)處于一個(gè)成交量和價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定但并不火熱的底部狀態(tài)。

無(wú)論是銷售面積、銷售金額，還是房地產(chǎn)投資，由增轉(zhuǎn)降的趨勢(shì)似乎無(wú)可避免。“春江水暖鴨先知”，房企向來(lái)審慎，它們的戰(zhàn)略變更也預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)的到來(lái)。業(yè)內(nèi)更加關(guān)注的是：從緊的調(diào)控政策，在新房滯銷、房企融資渠道不暢的背景之下，是否會(huì)在未來(lái)靈活調(diào)整？

市場(chǎng)拐點(diǎn)隱現(xiàn)

臨近年末，房地產(chǎn)市場(chǎng)格局已定。從宏觀數(shù)據(jù)來(lái)看，2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然保持穩(wěn)定。盡管銷售面積和銷售金額同比漲幅下降，但相比2017年全年銷售面積16億平方米和銷售金額13萬(wàn)億元而言，今年全年數(shù)據(jù)不會(huì)相差太遠(yuǎn)，整體保持平穩(wěn)。

12月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2018年11月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，各地11月房地產(chǎn)市場(chǎng)整體保持穩(wěn)定。據(jù)初步測(cè)算，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比微漲0.3%。其中：北京和上海分別上漲0.6%和0.5%，廣州持平，深圳下降0.2%。

企業(yè)層面，大部分公司仍然保持了銷售金額和面積的穩(wěn)定提升?？硕鸾y(tǒng)計(jì)的2018年1~11月房地產(chǎn)業(yè)銷售金額榜單顯示，碧桂園、萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)以6645.5億元、5422.3億元、5391.4億元、4163.1億元的銷售額分列行業(yè)前四。

不過(guò)，在宏觀數(shù)據(jù)之外，市場(chǎng)上仍有許多信號(hào)透露出陣陣寒意。

自10月以來(lái)，存量房市場(chǎng)就遭遇了滑鐵盧。有數(shù)據(jù)顯示，北上廣深四個(gè)一線城市二手房交易量自今年年中以來(lái)就逐漸下降，并于10月錄得年內(nèi)低點(diǎn)；而到了11月，4個(gè)一線城市二手住宅銷售價(jià)格下降0.4%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；而31個(gè)二線城市與35個(gè)三線城市的二手住宅銷售價(jià)格也僅上漲0.3%與0.4%。

張大偉認(rèn)為，從二手房?jī)r(jià)格看，全國(guó)房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。已經(jīng)連續(xù)2個(gè)月出現(xiàn)超過(guò)10個(gè)熱點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格下調(diào)，這是最近4年來(lái)首次出現(xiàn)。預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月，二手房?jī)r(jià)格的下調(diào)幅度將繼續(xù)加大，部分城市新建住宅價(jià)格也將逐漸開(kāi)始調(diào)整。

另一方面，逼近年末，市場(chǎng)上的觀望氛圍也較上半年更為濃烈，購(gòu)房者的買房意愿下降至冰點(diǎn)。這也在很大程度上影響著開(kāi)發(fā)商一手樓盤(pán)的銷售節(jié)奏，導(dǎo)致年底的樓市出現(xiàn)了“旺季不旺”的局面，開(kāi)發(fā)商只有采取大幅度降價(jià)促銷的行為，才能吸引購(gòu)房者入市。

一手房市場(chǎng)的疲軟在“金九銀十”就已經(jīng)顯現(xiàn)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年10月，百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)較9月環(huán)比降低10.5%，銷售減速較為明顯。而百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)的同比增速自三季度以來(lái)也持續(xù)放緩，從7月58.1%的高位回落至10月的26.1%。

與之相對(duì)應(yīng)的是，大多數(shù)房企的推貨高峰期都在三、四季度，市場(chǎng)不給力的現(xiàn)實(shí)，給了房企沉重一擊，導(dǎo)致不少公司前11個(gè)月的銷售總額與其年初確定的銷售目標(biāo)相比仍有較大差距。

截至目前，雖然大部分房企前11個(gè)月的銷售狀況同比仍錄得一定增長(zhǎng)，但不少公司的增速顯著放緩，且部分房企已經(jīng)很難完成自己確定的年度目標(biāo)，因此，12月仍舊是沖量的關(guān)鍵時(shí)刻。

以萬(wàn)科、碧桂園、恒大為例，2017年上述三家公司平均增長(zhǎng)率為53%，但今年的增長(zhǎng)幅度下降嚴(yán)重，而萬(wàn)科前三季度的銷售金額同比增長(zhǎng)不足一成。

房企銷售與籌資的雙重壓力

“我們公司的年度目標(biāo)很難完成，沖刺一把后，大概還有100億元的缺口。”華南一家上市房企營(yíng)銷部門(mén)總監(jiān)難以掩飾內(nèi)心的焦慮。作為營(yíng)銷口的負(fù)責(zé)人之一，其部門(mén)面臨著極大壓力，如果完不成任務(wù)，整個(gè)部門(mén)的年終獎(jiǎng)將化為泡影。

留給房企的時(shí)間已經(jīng)不多。市場(chǎng)上，房企積極推出新盤(pán)或低價(jià)促銷的案例越來(lái)越多。

11月26日晚，萬(wàn)科旗下的豪宅項(xiàng)目臻山府，采用線上選房模式開(kāi)盤(pán)，定價(jià)低于預(yù)期；11月28日，萬(wàn)科星城線上開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天晚上去化率近57%；更早之前，中國(guó)金茂在廈門(mén)鷺島的樓盤(pán)進(jìn)行特價(jià)銷售，銷售價(jià)格比拿地樓面價(jià)還低，上演了“虧本”賣房的戲碼。

一家總部位于廣州的TOP10房企營(yíng)銷部門(mén)負(fù)責(zé)人表示：“行業(yè)的整體氛圍還是偏悲觀，因此大多數(shù)公司都會(huì)加速去化以回籠資金，采取現(xiàn)金為王的策略。年底這一波促銷沖刺早在11月就已經(jīng)開(kāi)始，最后幾天應(yīng)該還會(huì)有一些比較特殊的促銷案例出現(xiàn)。”

而對(duì)于明年的市場(chǎng)，目前大多數(shù)行業(yè)人士并不持樂(lè)觀的態(tài)度，有分析人士更預(yù)測(cè)市場(chǎng)整體成交量將下降10%左右。

而除了銷售數(shù)據(jù)放緩之外，房地產(chǎn)投資增幅也逐漸出現(xiàn)放緩跡象，企業(yè)籌資的壓力也逐漸顯露。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年1~11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金150077億元，同比增長(zhǎng)7.6%，增速比1~10月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款21807億元，下降3.7%；利用外資102億元，下降30.4%；自籌資金50619億元，增長(zhǎng)10.0%；定金及預(yù)收款49551億元，增長(zhǎng)15.7%；個(gè)人按揭貸款21420億元，下降0.9%。

這組數(shù)據(jù)說(shuō)明，房企到位資金仍以銷售回款為主，貸款融資同比延續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，融資壓力仍然不小。

中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁紅預(yù)計(jì)，開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流趨緊，壓力可能會(huì)日益加劇。據(jù)測(cè)算，2019年房地產(chǎn)債券還款總額（包括計(jì)劃回售和到期）可能達(dá)7000億~8000億元人民幣，估計(jì)為2018年實(shí)際還款規(guī)模的2倍有余。

第一太平戴維斯華北區(qū)高級(jí)董事、評(píng)估部負(fù)責(zé)人胡建明（JamesWoo）對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，2018年，在融資監(jiān)管更加嚴(yán)格的大背景下，房企融資渠道逐步收緊。整體來(lái)看，除資產(chǎn)證券化融資方式外，房企傳統(tǒng)的融資渠道均受到了一定影響，整體資金壓力開(kāi)始逐步顯現(xiàn)。

但不同類型房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力也有所不同。大型國(guó)有房企融資優(yōu)勢(shì)較大，中小房企融資成本普遍提高，其中信托融資成本較去年提高2~3個(gè)百分點(diǎn)。嚴(yán)監(jiān)管環(huán)境下整體融資渠道收緊，尤其非標(biāo)業(yè)務(wù)的嚴(yán)厲監(jiān)管對(duì)中小房企影響較大。

胡建明對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，在去杠桿與嚴(yán)監(jiān)管的背景下，債市融資渠道明顯收窄，這讓之前幾年習(xí)慣于過(guò)度加杠桿，并向銀行、債市借了太多錢的企業(yè)面臨更大的債務(wù)壓力。

“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，融資成本和土地成本居高不下，前幾年為了規(guī)模不斷擴(kuò)充營(yíng)銷和土地拓展體系的企業(yè)面臨的壓力更大。當(dāng)前情況下，房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)選擇融資的方式較靈活；中小型開(kāi)發(fā)商也使出渾身解數(shù)在寒冬里保持競(jìng)爭(zhēng)力。”胡建明說(shuō)。

政策走向引關(guān)注

7月31日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議提出，要下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。

在此前后，深圳等地持續(xù)出臺(tái)“三價(jià)合一”、“限售”等輕量級(jí)的行政手段，加碼調(diào)控力度的預(yù)期管理，警惕投資投機(jī)情緒的死灰復(fù)燃。

調(diào)控政策之下，新房滯銷，房企融資渠道不暢，今年全國(guó)土地流拍數(shù)量也大幅增加，甚至超過(guò)近年來(lái)土地市場(chǎng)最冷的2014年。

10月中旬，廣州傳出增城、花都、南沙取消限價(jià)限售政策的消息，隨后官方人士回應(yīng)對(duì)外限售沒(méi)有取消，同時(shí)嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)企業(yè)拆分價(jià)格報(bào)備。這被市場(chǎng)迅速解讀為“限價(jià)放松”。

與此同時(shí)，其他地市也發(fā)布人才新政，對(duì)人才落戶購(gòu)房給予補(bǔ)貼，曲線爭(zhēng)取放松空間。就連銀行也嘗試下調(diào)房貸利率，例如招商銀行深圳分行近日把首套按揭利率從基準(zhǔn)上浮15%下調(diào)至上浮12%。

近日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資的通知》（下稱《通知》），其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資的影響也引發(fā)了市場(chǎng)的高度關(guān)注。而今年以來(lái)交易所地產(chǎn)公司債審批速度也已加快，前11月通過(guò)交易所審批的地產(chǎn)公司債額度同比大幅增加，《通知》的下發(fā)是否可以看作房地產(chǎn)融資進(jìn)一步放松的信號(hào)？

胡建明表示，雖然國(guó)家發(fā)改委支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)企業(yè)債，但具體分析發(fā)現(xiàn)，按照中央精神，目前只支持有關(guān)棚戶區(qū)改造、保障性住房、租賃住房等領(lǐng)域的項(xiàng)目，并不支持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不能因此認(rèn)為房企融資開(kāi)始松動(dòng)了。

華創(chuàng)證券分析師袁豪分析稱，目前調(diào)控政策已見(jiàn)成效，政策無(wú)從緊必要，同時(shí)經(jīng)濟(jì)也存在波動(dòng)壓力，目前形勢(shì)下穩(wěn)定或更為關(guān)鍵。他預(yù)計(jì)后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境有所改善。

今年的10月31日和12月13日的兩次中央政治局會(huì)議，在研究和部署經(jīng)濟(jì)工作時(shí)只字未提房地產(chǎn)。張大偉認(rèn)為，連續(xù)兩次政治局會(huì)議未提及房地產(chǎn)內(nèi)容，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，意味著調(diào)控政策方向不會(huì)發(fā)生改變。從11~12月整體看，房地產(chǎn)政策基本平穩(wěn)。

京東金融首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光預(yù)計(jì)，政府仍會(huì)堅(jiān)持房住不炒的表態(tài)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的確立。考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)銷售回落、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)貸款與按揭貸款增速仍在下降，預(yù)計(jì)明年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將整體處于調(diào)整通道。

摩根士丹利華鑫證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究部負(fù)責(zé)人章俊對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，考慮到未來(lái)基建補(bǔ)短板的穩(wěn)增長(zhǎng)效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)至少年內(nèi)和明年上半年之前，房地產(chǎn)調(diào)控立場(chǎng)和政策不會(huì)有明顯變化，其間房地產(chǎn)投資增速會(huì)持續(xù)下行。

而明年年中之后是否會(huì)重新調(diào)整房地產(chǎn)政策？章俊認(rèn)為主要取決于基建投資效應(yīng)衰減的速度和中美貿(mào)易談判的進(jìn)程。

章俊預(yù)計(jì)，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一政策底線不會(huì)變，但可能會(huì)調(diào)整部分城市限購(gòu)限售，放松首套房的首付比、認(rèn)貸條件和利率等具體政策。

梁紅也表示，2019年房地產(chǎn)投資同比增速可能降至-10％~-5％之間。鑒于地產(chǎn)周期對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)各個(gè)領(lǐng)域的深遠(yuǎn)影響，當(dāng)前地產(chǎn)需求及開(kāi)發(fā)商融資的相關(guān)政策亟須調(diào)整，且政策調(diào)整宜早不宜遲。

來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)網(wǎng)

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