萬科的“活下去”被刷屏了！

萬科2018秋季例會本是一次內(nèi)部會議，然而，不經(jīng)意間流出的會議現(xiàn)場照片，尤其是赫然出現(xiàn)的紅底白字標語——“活下去”，不禁令人對房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀和未來有所思考。

其實，早在萬科南方區(qū)域9月月度例會上，“活下去”就已被提及。

當(dāng)時，萬科董事會主席郁亮在會上進行了戰(zhàn)略檢討，認為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)折已經(jīng)到來，“收斂”和“聚焦”是應(yīng)對轉(zhuǎn)折點和不確定情況的最好辦法。

郁亮甚至直白地表示，三年事業(yè)計劃書的制定是把“活下去”作為基本要求，公司戰(zhàn)略也將圍繞“活下去”而展開，公司所有行為都“收斂聚焦”到保證萬科活下去。

郁亮在發(fā)言中強調(diào)回款目標的達成，“6300億的回款目標，是所有業(yè)務(wù)的起點、基礎(chǔ)和保障，如果6300億回款目標沒有達成，我們所有的業(yè)務(wù)都可以停，因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去。”

有業(yè)內(nèi)人士認為，萬科對內(nèi)談“活下去”，更多還是因為萬科危機意識和憂患意識的基因，是對市場的敬畏，為了激發(fā)員工的奮斗精神。不過，“房地產(chǎn)市場是不是真的要涼了”確實是一個值得探討的話題。

房企爭相降價促銷

隨著房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)深入，以往樓市傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”在今年恐將成色不再。

盡管國家統(tǒng)計局公布的2018年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，一二線城市商品住宅銷售價格變動總體平穩(wěn)，三線城市商品住宅銷售價格有所上漲，但從9月份的情況來看，市場已悄然發(fā)生了變化。

越來越多的買房者開始駐足觀望，新盤、網(wǎng)紅盤從以前的爭相認籌、一號難求，到現(xiàn)在可以挑挑撿撿，不再排隊搶購。隨著全民搖號“潮水”退去，中簽者反而開始擔(dān)心是否會被套牢。二手房市場成交更加清淡，有價無市的房子比比皆是。

樓市市況的變化已令絕大多數(shù)房企轉(zhuǎn)變，認清現(xiàn)實，通過加速項目去化速度回籠資金。

自9月份以來，越來越多的房企開始加大營銷力度。恒大全國在售住宅樓盤打出了全部89折優(yōu)惠的廣告，同時首付款還可以分期支付，最低首付僅需5％。

陽光城推出“千億特惠季”活動，不同地區(qū)、不同項目有不同的營銷策略，如在廣西區(qū)域的部分項目就有首付分期的優(yōu)惠。

招商蛇口在上海寶山的項目招商雍和府在9月推出了“買房送寶馬”活動。碧桂園、泰禾集團等公司也打出了各自的降價促銷牌。

據(jù)萬科內(nèi)部人士透露，萬科廈門樓盤降價確有其事。

有消息稱，9月26日，廈門“首開萬科白鷺郡”推出了107套特價別墅，89-110平方米的聯(lián)排別墅，原價500萬，現(xiàn)中間套一口價278萬，邊戶一口價298萬。“那個樓盤位置比較偏，不好賣，所以需要有積極的銷售策略，確實有降價，但沒五折那么夸張。之前的價格是精裝修帶車位，現(xiàn)在的價格是毛坯無車位，實際上差不多是原價打七折左右。”萬科內(nèi)部人士稱。

融資難度仍在加大

現(xiàn)金流對房企的重要性不言而喻，房企爭相降價促銷就是為了在當(dāng)前時點能夠快速回籠資金，保障企業(yè)各項業(yè)務(wù)順利開展，因為隨著償債高峰的來臨，不少房企已切身感受到生存壓力。房企融資變得越來越難，融資成本也高。

有銀行人士說，現(xiàn)在銀行對房企融資的態(tài)度較之今年一季度時更為謹慎。盡管各家銀行對房企排名的要求各不相同，但是對于三四線城市項目比較多的房企多數(shù)還是持保留態(tài)度。

房企要想通過銀行融資，最好具有國資背景或者是高知名度的外資，開發(fā)貸或者經(jīng)營性物業(yè)貸款都可以，但項目必須是符合“4-3-2”標準（四證齊全，至少30％的自有資金，二級以上的開發(fā)資質(zhì)）的好地段好項目。

“現(xiàn)在房企發(fā)債真挺難的，所以有些企業(yè)開始選擇做一些結(jié)構(gòu)化發(fā)行。”某券商做債券承銷的人士表示，比如一家房企希望發(fā)行10億元債券，它可能在市場上無法接觸到這么多錢，所以它自己先拿出5億元，然后剩下的5億元則由它的關(guān)聯(lián)方尋找通道幫著去配資，因而該房企實際融資額事實上只有5億元。現(xiàn)在房企的融資成本都在走高，排名前20的房企一些非標類項目的融資成本更市場化一些，大概在10％-12％左右，小房企就更高了。對承銷商來說，如果發(fā)行前無法確定投資者，那是肯定不會去市場上發(fā)行的。

信托公司資金募集同樣困難。“申請獲批也沒用，10個億的抵押物給你批了5個億的項目，募一個月，1個億可能都不一定能募集到。此外，債券發(fā)行必須要私下貼息，有貼息也不一定能募到錢。現(xiàn)在甚至有千億級房企為了月底付息，可能幾千萬的工程款都暫時不對外出。”有知情人士說。

一直服務(wù)于大中房企的一家全國性建筑企業(yè)如今正面臨著開發(fā)商支付工程款延期的問題。該企業(yè)負責(zé)人表示，對房企來說當(dāng)前面臨著開源節(jié)流的問題，支付工程款屬于節(jié)流。房企銷售回款的速度是在下滑的，現(xiàn)在工程款支付周期變長了，原先可能一個月內(nèi)可以走完的開發(fā)商付款審核流程，現(xiàn)在可能要走兩個月，統(tǒng)一的鏈條都在往后端延了。“我司也需要資金上馬項目，但由于開發(fā)商資金問題進展緩慢，我司本來可以接10個項目的，現(xiàn)在只能接5個項目了。”

土地流拍數(shù)量增多

融資難直接導(dǎo)致房企拿地更趨謹慎。今年8月底的融創(chuàng)中國2018中期業(yè)績會上，孫宏斌一改過往金句頻出的形象，“安全”、“謹慎”、“保守”、“小心”成為他常掛嘴邊的高頻詞。碧桂園也在中期業(yè)績會上明確提出“控速”，同時進行策略調(diào)整，提出拿地更加精準，更加聚焦現(xiàn)有項目的運營。恒大今年也把速度放下來了，無論是拿地規(guī)模還是拿地價格，同比都出現(xiàn)了一定的縮減。

今年以來全國房地產(chǎn)市場都出現(xiàn)了較為罕見的土地流拍現(xiàn)象。有研究報告提到，今年1-7月，全國土地一共流拍了796宗，其中一線城市流拍13宗，同比增加225％，創(chuàng)下2012年以來的新高；二線城市土地流拍了154宗，同比增加了100％；三四線城市土地流拍達629宗，同比增加了121％。今年1-8月，全國300城共流拍了890宗地塊。財經(jīng)評論員吳曉波預(yù)測，若按照這個速度發(fā)展，到今年年底全國土地流拍數(shù)量會突破1000宗，達到近年來的最高峰。

根據(jù)中國指數(shù)研究院對百城土地公開招拍掛市場的監(jiān)測，2010年至2018年7月，全國百城共成交4.2萬余宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積約50億平方米；共流拍2000余宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積2.8億平方米.其中，2018年1-7月流拍地塊規(guī)劃建筑面積1663萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的1.2倍。

土地流拍的增加對房地產(chǎn)市場到底意味著什么？業(yè)內(nèi)人士指出，房企逐漸理性，市場預(yù)期逐步轉(zhuǎn)變。地價趨穩(wěn)后，“堅決遏制房價上漲”將不會太遠！