來(lái)源:地產(chǎn)情報(bào)站(dichanqbz);作者:商博生
在我們國(guó)家,做開(kāi)發(fā)商的膽子一般都很大。
沒(méi)錢的要敢借錢,負(fù)債率百分之七八十都是小case;沒(méi)地的要敢圈地,哪怕?lián)尩降牡赝酰瑯敲鎯r(jià)都超出了周邊樓盤的精裝價(jià)。
但膽子再大的開(kāi)發(fā)商,對(duì)于降價(jià)都是有點(diǎn)手軟的——除非根本不在乎售樓處被砸。
要說(shuō)這種房子漲價(jià)了開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者就皆大歡喜;房子降價(jià)了購(gòu)房者就要“維權(quán)”、砸售樓處的奇景,不知道全世界是不是只有我們天朝才有,而且還常演常新,隔兩三年總能看到一波。
有點(diǎn)說(shuō)遠(yuǎn)了。
說(shuō)回最近的新聞吧。據(jù)說(shuō)山東濟(jì)南某樓盤,新房?jī)r(jià)格由前期的精裝22000元/平米降到了后期的毛坯17000元/平米,又有業(yè)主出來(lái)維權(quán)了。
因?yàn)檫@中間降低的差價(jià),早就超過(guò)了精裝的成本。一套140平左右的房子,房?jī)r(jià)等于下降了21萬(wàn)。
01
這是某地某樓盤的個(gè)案特例嗎?不是。
雖然國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的8月相關(guān)數(shù)據(jù)還沒(méi)出來(lái),但在某自媒體發(fā)布的“全國(guó)32城市近一年房?jī)r(jià)走勢(shì)及月環(huán)比查詢表”上,卻能對(duì)近期全國(guó)多城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)情況有個(gè)初步印象。
從圖中可見(jiàn),全國(guó)32個(gè)城市中,價(jià)格下跌的城市有16個(gè),已經(jīng)占到了一半!
在這些城市中,既有北京,廣州這兩個(gè)全國(guó)矚目的超一級(jí)城市;也有杭州、西安這種時(shí)不時(shí)就要上個(gè)頭條的網(wǎng)紅城市;還包括石家莊,天津,惠州,南京,大連,武漢,福州,廈門,哈爾濱,珠海,昆明,寧波。
雖然來(lái)自于自媒體的統(tǒng)計(jì)未必能帶給人們?nèi)缤瑖?guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)這樣的權(quán)威感,但大體的市場(chǎng)印象還是能得出結(jié)論的。
02
那么問(wèn)題來(lái)了,這么多城市都出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下跌現(xiàn)象,是說(shuō)明市場(chǎng)底部要來(lái)了嗎?
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,單純的房?jī)r(jià)下跌還不足以說(shuō)明問(wèn)題。但如果新房?jī)r(jià)格下跌,帶動(dòng)二手房價(jià)格跟著下跌,俗稱的一手殺二手,那倒是市場(chǎng)下行明顯的一個(gè)信號(hào)。
為什么這么說(shuō)?
因?yàn)橥ǔG闆r下,新房和二手房的客戶是不重合的,同樣的地段和品質(zhì)下,新房?jī)r(jià)格必然比二手房價(jià)格高。
但現(xiàn)在有兩個(gè)“意外”出現(xiàn):一是,政府嚴(yán)格的限價(jià)令,讓新房?jī)r(jià)格有了天花板,各地一二手房價(jià)格倒掛成了屢見(jiàn)不鮮;二是,在供給不增的情況下,面對(duì)蜂擁而來(lái)的買房人,搖號(hào)成了無(wú)奈的法寶。
背離了真實(shí)市場(chǎng)的需求,新房和二手房不但出現(xiàn)了詭異的價(jià)格倒掛,而且客戶也出現(xiàn)了詭異的重合。
有多少人是在新房屢搖不中的前提下,才被動(dòng)進(jìn)入到了二手房市場(chǎng)?
這種情況的樓市熱度還在,并不會(huì)出現(xiàn)所謂的一手二手相愛(ài)相殺的情況。
但是,假如新房限購(gòu)的限制開(kāi)始明緊暗松,搶房潮盛況不在,新房開(kāi)始各種打折優(yōu)惠送面積……換句話說(shuō),新房在反應(yīng)真實(shí)市場(chǎng)需求的情況下,出現(xiàn)價(jià)格下跌,那么對(duì)二手房市場(chǎng)就必然造成實(shí)實(shí)在在的暴擊傷害。
所以,有心者不妨觀察一下,當(dāng)這種一手殺二手的情況出現(xiàn)時(shí),可見(jiàn)市場(chǎng)確實(shí)到了下行明顯的階段了。
03
昨天(27日)早上,央行公布了“2018年中央國(guó)庫(kù)現(xiàn)金管理商業(yè)銀行定期存款(九期)招投標(biāo)結(jié)果”,中標(biāo)利率比“第八期”和“第七期”上升了10個(gè)基點(diǎn)。
有學(xué)者認(rèn)為,這次“加息”透露了央行有意引導(dǎo)市場(chǎng)利率小幅走高。對(duì)于樓市來(lái)說(shuō),算是一個(gè)利空。當(dāng)然具體效果,還要看后續(xù)各地房貸的真實(shí)利率。
而今年下半年的普遍市場(chǎng)行情,業(yè)內(nèi)已經(jīng)有的共識(shí)是,房產(chǎn)調(diào)控會(huì)繼續(xù)加碼。
不管是史無(wú)前例的“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”,還是接二連三的組合拳:密集約談、共有產(chǎn)權(quán)房、租售同權(quán)……都在改變著市場(chǎng)預(yù)期。
最近一段時(shí)間,很多地方集體爆發(fā)土地流拍事件。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年前7月,全國(guó)土地流拍率約6%,創(chuàng)下近年來(lái)的低迷局面。
這導(dǎo)致目前整個(gè)市場(chǎng)情緒已出現(xiàn)了大轉(zhuǎn)變,相信今天不買明天就漲的人越來(lái)越少,相反持幣觀望的人越來(lái)越多。
此外,房地產(chǎn)稅在2020年前通過(guò)的風(fēng)聲也是一再響起……
凡此種種,都是上述多城房?jī)r(jià)下跌的大背景。而且短期看,這種情形不會(huì)改變。
04
還有人問(wèn)我,為什么經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好,我們2016,2017年,我們的房地產(chǎn)行業(yè)依舊很繁榮?那是因?yàn)槟阃巳?kù)存的任務(wù)。
具體說(shuō),這和棚改貨幣化有關(guān)。
2015年棚改由實(shí)物貨幣安置并重的1.0版本升級(jí)到貨幣安置優(yōu)先的2.0版本,直接催生了大量的商品房購(gòu)買人群。
有資料顯示,央行在2014年推出的PSL(抵押補(bǔ)充貸款)創(chuàng)新性政策工具,部分解決了棚改貨幣化安置的資金問(wèn)題。PSL余額從2015年5月的6459億,一路上升至17年2月的2.2萬(wàn)億,國(guó)開(kāi)行棚改貸款余額也從14年末的6362億,翻番至15年底的1.3萬(wàn)億。
業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,近年來(lái),隨著棚改貨幣化進(jìn)度提速,三四線城市廣泛采用棚改貨幣化安置模式,大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中,在去庫(kù)存的同時(shí)形成了新的住房供給能力,獲得大量現(xiàn)金的拆遷戶又具有較強(qiáng)的購(gòu)房需求和能力,從而推動(dòng)三四線城市出現(xiàn)房地產(chǎn)供需兩旺局面,部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)過(guò)熱苗頭。
但是從目前來(lái)看,一是棚改貨幣化本輪去庫(kù)存任務(wù)現(xiàn)階段已基本完成,二是棚改貨幣化安置收緊已成定局。指望這個(gè)助力器為樓市升溫已經(jīng)不太可能。
最后再說(shuō)回到多城市房?jī)r(jià)下降的問(wèn)題。可能有人覺(jué)得,既然房?jī)r(jià)要跌,那就索性不買了,免得萬(wàn)一買“貴”了、吃虧了。
但我還是建議,想上車的各位把握機(jī)會(huì),因?yàn)槟悴豢赡苤肋@個(gè)“跌”什么時(shí)候會(huì)是“底”,而這個(gè)“底”又剛好會(huì)被你遇到。
我也仍然認(rèn)為,從長(zhǎng)期來(lái)看,房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的趨勢(shì)是不變的。能跑贏通脹的,在現(xiàn)階段,除了房子還真的看不出別的。
Copyright © 2015 All Rights Reserved. 攀西商界網(wǎng) 版權(quán)所有
防范網(wǎng)絡(luò)詐騙,遠(yuǎn)離網(wǎng)絡(luò)犯罪。網(wǎng)站信息由用戶及第三方發(fā)布,真實(shí)性、合法性由發(fā)布人負(fù)責(zé)。詳情請(qǐng)閱讀:免責(zé)條款
網(wǎng)站備案:蜀ICP備15033597號(hào)-1 川公網(wǎng)安備 51040202000148號(hào) 主辦:攀枝花國(guó)廣文化傳播有限公司 主編:熊 毅 副主編:陳西萍 違法和不良信息舉報(bào)電話:0812-3335853 舉報(bào)郵箱:965277757@qq.com
來(lái)源:地產(chǎn)情報(bào)站(dichanqbz);作者:商博生
在我們國(guó)家,做開(kāi)發(fā)商的膽子一般都很大。
沒(méi)錢的要敢借錢,負(fù)債率百分之七八十都是小case;沒(méi)地的要敢圈地,哪怕?lián)尩降牡赝酰瑯敲鎯r(jià)都超出了周邊樓盤的精裝價(jià)。
但膽子再大的開(kāi)發(fā)商,對(duì)于降價(jià)都是有點(diǎn)手軟的——除非根本不在乎售樓處被砸。
要說(shuō)這種房子漲價(jià)了開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者就皆大歡喜;房子降價(jià)了購(gòu)房者就要“維權(quán)”、砸售樓處的奇景,不知道全世界是不是只有我們天朝才有,而且還常演常新,隔兩三年總能看到一波。
有點(diǎn)說(shuō)遠(yuǎn)了。
說(shuō)回最近的新聞吧。據(jù)說(shuō)山東濟(jì)南某樓盤,新房?jī)r(jià)格由前期的精裝22000元/平米降到了后期的毛坯17000元/平米,又有業(yè)主出來(lái)維權(quán)了。
因?yàn)檫@中間降低的差價(jià),早就超過(guò)了精裝的成本。一套140平左右的房子,房?jī)r(jià)等于下降了21萬(wàn)。
01
這是某地某樓盤的個(gè)案特例嗎?不是。
雖然國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的8月相關(guān)數(shù)據(jù)還沒(méi)出來(lái),但在某自媒體發(fā)布的“全國(guó)32城市近一年房?jī)r(jià)走勢(shì)及月環(huán)比查詢表”上,卻能對(duì)近期全國(guó)多城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)情況有個(gè)初步印象。
從圖中可見(jiàn),全國(guó)32個(gè)城市中,價(jià)格下跌的城市有16個(gè),已經(jīng)占到了一半!
在這些城市中,既有北京,廣州這兩個(gè)全國(guó)矚目的超一級(jí)城市;也有杭州、西安這種時(shí)不時(shí)就要上個(gè)頭條的網(wǎng)紅城市;還包括石家莊,天津,惠州,南京,大連,武漢,福州,廈門,哈爾濱,珠海,昆明,寧波。
雖然來(lái)自于自媒體的統(tǒng)計(jì)未必能帶給人們?nèi)缤瑖?guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)這樣的權(quán)威感,但大體的市場(chǎng)印象還是能得出結(jié)論的。
02
那么問(wèn)題來(lái)了,這么多城市都出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下跌現(xiàn)象,是說(shuō)明市場(chǎng)底部要來(lái)了嗎?
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,單純的房?jī)r(jià)下跌還不足以說(shuō)明問(wèn)題。但如果新房?jī)r(jià)格下跌,帶動(dòng)二手房價(jià)格跟著下跌,俗稱的一手殺二手,那倒是市場(chǎng)下行明顯的一個(gè)信號(hào)。
為什么這么說(shuō)?
因?yàn)橥ǔG闆r下,新房和二手房的客戶是不重合的,同樣的地段和品質(zhì)下,新房?jī)r(jià)格必然比二手房價(jià)格高。
但現(xiàn)在有兩個(gè)“意外”出現(xiàn):一是,政府嚴(yán)格的限價(jià)令,讓新房?jī)r(jià)格有了天花板,各地一二手房價(jià)格倒掛成了屢見(jiàn)不鮮;二是,在供給不增的情況下,面對(duì)蜂擁而來(lái)的買房人,搖號(hào)成了無(wú)奈的法寶。
背離了真實(shí)市場(chǎng)的需求,新房和二手房不但出現(xiàn)了詭異的價(jià)格倒掛,而且客戶也出現(xiàn)了詭異的重合。
有多少人是在新房屢搖不中的前提下,才被動(dòng)進(jìn)入到了二手房市場(chǎng)?
這種情況的樓市熱度還在,并不會(huì)出現(xiàn)所謂的一手二手相愛(ài)相殺的情況。
但是,假如新房限購(gòu)的限制開(kāi)始明緊暗松,搶房潮盛況不在,新房開(kāi)始各種打折優(yōu)惠送面積……換句話說(shuō),新房在反應(yīng)真實(shí)市場(chǎng)需求的情況下,出現(xiàn)價(jià)格下跌,那么對(duì)二手房市場(chǎng)就必然造成實(shí)實(shí)在在的暴擊傷害。
所以,有心者不妨觀察一下,當(dāng)這種一手殺二手的情況出現(xiàn)時(shí),可見(jiàn)市場(chǎng)確實(shí)到了下行明顯的階段了。
03
昨天(27日)早上,央行公布了“2018年中央國(guó)庫(kù)現(xiàn)金管理商業(yè)銀行定期存款(九期)招投標(biāo)結(jié)果”,中標(biāo)利率比“第八期”和“第七期”上升了10個(gè)基點(diǎn)。
有學(xué)者認(rèn)為,這次“加息”透露了央行有意引導(dǎo)市場(chǎng)利率小幅走高。對(duì)于樓市來(lái)說(shuō),算是一個(gè)利空。當(dāng)然具體效果,還要看后續(xù)各地房貸的真實(shí)利率。
而今年下半年的普遍市場(chǎng)行情,業(yè)內(nèi)已經(jīng)有的共識(shí)是,房產(chǎn)調(diào)控會(huì)繼續(xù)加碼。
不管是史無(wú)前例的“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”,還是接二連三的組合拳:密集約談、共有產(chǎn)權(quán)房、租售同權(quán)……都在改變著市場(chǎng)預(yù)期。
最近一段時(shí)間,很多地方集體爆發(fā)土地流拍事件。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年前7月,全國(guó)土地流拍率約6%,創(chuàng)下近年來(lái)的低迷局面。
這導(dǎo)致目前整個(gè)市場(chǎng)情緒已出現(xiàn)了大轉(zhuǎn)變,相信今天不買明天就漲的人越來(lái)越少,相反持幣觀望的人越來(lái)越多。
此外,房地產(chǎn)稅在2020年前通過(guò)的風(fēng)聲也是一再響起……
凡此種種,都是上述多城房?jī)r(jià)下跌的大背景。而且短期看,這種情形不會(huì)改變。
04
還有人問(wèn)我,為什么經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好,我們2016,2017年,我們的房地產(chǎn)行業(yè)依舊很繁榮?那是因?yàn)槟阃巳?kù)存的任務(wù)。
具體說(shuō),這和棚改貨幣化有關(guān)。
2015年棚改由實(shí)物貨幣安置并重的1.0版本升級(jí)到貨幣安置優(yōu)先的2.0版本,直接催生了大量的商品房購(gòu)買人群。
有資料顯示,央行在2014年推出的PSL(抵押補(bǔ)充貸款)創(chuàng)新性政策工具,部分解決了棚改貨幣化安置的資金問(wèn)題。PSL余額從2015年5月的6459億,一路上升至17年2月的2.2萬(wàn)億,國(guó)開(kāi)行棚改貸款余額也從14年末的6362億,翻番至15年底的1.3萬(wàn)億。
業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,近年來(lái),隨著棚改貨幣化進(jìn)度提速,三四線城市廣泛采用棚改貨幣化安置模式,大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中,在去庫(kù)存的同時(shí)形成了新的住房供給能力,獲得大量現(xiàn)金的拆遷戶又具有較強(qiáng)的購(gòu)房需求和能力,從而推動(dòng)三四線城市出現(xiàn)房地產(chǎn)供需兩旺局面,部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)過(guò)熱苗頭。
但是從目前來(lái)看,一是棚改貨幣化本輪去庫(kù)存任務(wù)現(xiàn)階段已基本完成,二是棚改貨幣化安置收緊已成定局。指望這個(gè)助力器為樓市升溫已經(jīng)不太可能。
最后再說(shuō)回到多城市房?jī)r(jià)下降的問(wèn)題。可能有人覺(jué)得,既然房?jī)r(jià)要跌,那就索性不買了,免得萬(wàn)一買“貴”了、吃虧了。
但我還是建議,想上車的各位把握機(jī)會(huì),因?yàn)槟悴豢赡苤肋@個(gè)“跌”什么時(shí)候會(huì)是“底”,而這個(gè)“底”又剛好會(huì)被你遇到。
我也仍然認(rèn)為,從長(zhǎng)期來(lái)看,房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的趨勢(shì)是不變的。能跑贏通脹的,在現(xiàn)階段,除了房子還真的看不出別的。