原標題:房企融資寒到冰點,房價想漲也沒動力了?
無風不會起浪。
8月20日上午,有桿友給我發(fā)了個微信截圖,大概內(nèi)容就是“房地產(chǎn)信托暫停”。對于這則消息,我大部分相信。雖然媒體求證結(jié)果是,多家信托公司表示沒有收到相關(guān)內(nèi)容。
不過個別信托公司稱,“銀監(jiān)局也是窗口指導(dǎo),沒有正式東西,這個很敏感,不便透露。”
有些話也就懂的。
重點是這意味著什么?簡單來說,房地產(chǎn)信托的收緊如果確立,意味著房企融資過冬信號。眾所周知,房地產(chǎn)是巨量資金投入的行業(yè),是債務(wù)非常高的行業(yè),同時是對周轉(zhuǎn)效率要求很高的行業(yè)。
這些特性決定了,任何一方面的壓力,都可能導(dǎo)致部分房企出現(xiàn)現(xiàn)金流、資金壓力。而要解決現(xiàn)金流壓力,很有可能就是以優(yōu)惠價格促銷,快速回款,確保財務(wù)和運轉(zhuǎn)平衡。
是否真的如此,筆者來做個簡要分析。
1、房企融資承壓,可能是真的。金融去杠桿、監(jiān)管變嚴后,房企非標融資本來就受到影響。
如央行二季度貨幣政策執(zhí)行報告披露,上半年,委托貸款、信托貸款和未貼現(xiàn)銀行承兌匯票同比多減。委托貸款減少8008 億元,比上年同期多減1.4 萬億元;信托貸款減少1863 億元,比上年同期多減1.5 萬億元。
不僅如此,房企境內(nèi)外股權(quán)、債權(quán)融資回落明顯。
恒大研究院副院長、房地產(chǎn)行業(yè)首席研究員夏磊撰文稱,房企境內(nèi)股權(quán)融資大幅回落,2017年同降83%,2018年上半年維持低位。分類監(jiān)管疊加債市調(diào)整,2017年房企發(fā)行信用債規(guī)模同降70%,2018年上半年同比略有回升。
海外發(fā)債受限,且匯率不劃算。
不過,也有好消息,央行《2018年上半年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示,地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.46萬億元,同比增長7.1%,增速比上季末高4.9個百分點。
綜合來看,杠桿游戲認為房子融資開始承壓是成立的。如果此次信托貸款確實收緊,則更加確信,房企融資壓力越來越大。
2、房地產(chǎn)信托貸款高增長,迎來管控概率很大。雖然非標和信托貸款總量減少,但上半年,房地產(chǎn)信托呈現(xiàn)逆勢增長態(tài)勢。在信托業(yè)資管規(guī)模下滑的情況下,房地產(chǎn)集合信托成立規(guī)模為2645.86億元,同比增長54.34%。
各位桿友都知道,調(diào)控現(xiàn)在要求越來越高,自然,房地產(chǎn)信托貸款監(jiān)管變嚴,概率增大。從這個角度說,市場有傳言不奇怪。
3、還債高峰來臨。夏磊文章還說,截至2018年6月底,除民間融資和類金融機構(gòu)貸款,房企有息負債余額約19.2萬億,規(guī)模最大的是房地產(chǎn)開發(fā)貸,其次是委托貸款、信托融資、信用債、并購貸、海外債和資產(chǎn)支持證券,分別為9.6萬億、2.8萬億、2.4萬億、2.2萬億、0.6萬億和0.3萬億。
未來4年是兌付高峰。2018 下半年到2021年是集中兌付期,規(guī)模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億,2022年及以后總計0.9萬億。
其中,規(guī)模最大的銀行和非銀金融機構(gòu)貸款在未來4年集中到期;公司債2015-2016年集中發(fā)行,也從2018年下半年開始密集到期。
而融資端的收緊,將進一步增加房企債務(wù)壓力,借新還舊有時候可能不好使。
4、銷售承壓。我國統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示,1-7月份,商品房銷售面積89990萬平方米,同比增長4.2%,增速比1-6月份提高0.9個百分點。其中,住宅銷售面積增長4.2%。
盡管一些城市行情似乎依舊火爆,但之于全國來說,銷售增速微乎其微已經(jīng)持續(xù)一段時間。
比如廈門,近期各界廣泛關(guān)注廈門房價下跌、銷售大降。
不少城市,近期,二手房也出現(xiàn)量價齊跌的勢頭。
5、土地供應(yīng)端,整體推地和成交都增長。杠桿游戲曾分析上半年土地市場,全國300座城市的土地供應(yīng)量,同比有了很大的提高,推出面積和成交面積均增長近3成。
尤其是一季度,增加了近4成,二季度則稍微放緩。
6、溢價率回落明顯。還是以上半年300城市土地數(shù)據(jù)為例,受宏觀調(diào)控的影響,樓面均價整體略有微跌,溢價率則繼續(xù)下降。
其中,最受關(guān)注的二線城市,樓面均價環(huán)比僅微漲。
7、購地熱情開始生變。近期,不少媒體都注意到土地市場流拍似乎增加。杠桿游戲此前做過數(shù)據(jù)分析,從建筑面積角度說,和去年比,流拍率并無太大出入。
不否認,近期這些現(xiàn)象較為明顯,且溢價率回落確實是事實。于此而言,土地市場在冷靜,開發(fā)商心態(tài)發(fā)生變化,應(yīng)該是確立的。
而此前2年的地王們,大多沒有入市,調(diào)控讓價格受限。再高價拿地,你說開發(fā)商壓力大不大?
8、大開發(fā)商早已未雨綢繆。年中時,三四線棚改收緊的消息引發(fā)關(guān)注。接著,最高層明確遏制房價上漲……
大佬的政策敏感度極高,其實早已未雨綢繆。如碧桂園,三四五線全覆蓋似乎已經(jīng)延緩?fù)七M,對項目的回報率更加看重;
萬科則進入了物流、商業(yè)、教育、社區(qū)、養(yǎng)老,甚至鄉(xiāng)村振興等多個領(lǐng)域和行業(yè);
恒大一年多以來,一直在降低負債率,并提高了三四五線城市的準入門檻;
融創(chuàng)也在優(yōu)化債務(wù),并進軍了文旅等多個行業(yè)……
9、房價下行周期開啟?綜上,理論上說,房價過高、剛需一般的城市迎來房價理性回落將是大概率,要不怎么快速回款,應(yīng)對債務(wù)和融資壓力?
當然了,房價不漲、房住不炒,也不太允許跌太多吧。畢竟,現(xiàn)在大開發(fā)商集中度越來越高,動輒數(shù)千億、數(shù)百億債務(wù),可不能讓人家出事……
來源:樓市參考
編輯:攀西商界網(wǎng)新聞資訊中心
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原標題:房企融資寒到冰點,房價想漲也沒動力了?
無風不會起浪。
8月20日上午,有桿友給我發(fā)了個微信截圖,大概內(nèi)容就是“房地產(chǎn)信托暫停”。對于這則消息,我大部分相信。雖然媒體求證結(jié)果是,多家信托公司表示沒有收到相關(guān)內(nèi)容。
不過個別信托公司稱,“銀監(jiān)局也是窗口指導(dǎo),沒有正式東西,這個很敏感,不便透露。”
有些話也就懂的。
重點是這意味著什么?簡單來說,房地產(chǎn)信托的收緊如果確立,意味著房企融資過冬信號。眾所周知,房地產(chǎn)是巨量資金投入的行業(yè),是債務(wù)非常高的行業(yè),同時是對周轉(zhuǎn)效率要求很高的行業(yè)。
這些特性決定了,任何一方面的壓力,都可能導(dǎo)致部分房企出現(xiàn)現(xiàn)金流、資金壓力。而要解決現(xiàn)金流壓力,很有可能就是以優(yōu)惠價格促銷,快速回款,確保財務(wù)和運轉(zhuǎn)平衡。
是否真的如此,筆者來做個簡要分析。
1、房企融資承壓,可能是真的。金融去杠桿、監(jiān)管變嚴后,房企非標融資本來就受到影響。
如央行二季度貨幣政策執(zhí)行報告披露,上半年,委托貸款、信托貸款和未貼現(xiàn)銀行承兌匯票同比多減。委托貸款減少8008 億元,比上年同期多減1.4 萬億元;信托貸款減少1863 億元,比上年同期多減1.5 萬億元。
不僅如此,房企境內(nèi)外股權(quán)、債權(quán)融資回落明顯。
恒大研究院副院長、房地產(chǎn)行業(yè)首席研究員夏磊撰文稱,房企境內(nèi)股權(quán)融資大幅回落,2017年同降83%,2018年上半年維持低位。分類監(jiān)管疊加債市調(diào)整,2017年房企發(fā)行信用債規(guī)模同降70%,2018年上半年同比略有回升。
海外發(fā)債受限,且匯率不劃算。
不過,也有好消息,央行《2018年上半年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示,地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.46萬億元,同比增長7.1%,增速比上季末高4.9個百分點。
綜合來看,杠桿游戲認為房子融資開始承壓是成立的。如果此次信托貸款確實收緊,則更加確信,房企融資壓力越來越大。
2、房地產(chǎn)信托貸款高增長,迎來管控概率很大。雖然非標和信托貸款總量減少,但上半年,房地產(chǎn)信托呈現(xiàn)逆勢增長態(tài)勢。在信托業(yè)資管規(guī)模下滑的情況下,房地產(chǎn)集合信托成立規(guī)模為2645.86億元,同比增長54.34%。
各位桿友都知道,調(diào)控現(xiàn)在要求越來越高,自然,房地產(chǎn)信托貸款監(jiān)管變嚴,概率增大。從這個角度說,市場有傳言不奇怪。
3、還債高峰來臨。夏磊文章還說,截至2018年6月底,除民間融資和類金融機構(gòu)貸款,房企有息負債余額約19.2萬億,規(guī)模最大的是房地產(chǎn)開發(fā)貸,其次是委托貸款、信托融資、信用債、并購貸、海外債和資產(chǎn)支持證券,分別為9.6萬億、2.8萬億、2.4萬億、2.2萬億、0.6萬億和0.3萬億。
未來4年是兌付高峰。2018 下半年到2021年是集中兌付期,規(guī)模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億,2022年及以后總計0.9萬億。
其中,規(guī)模最大的銀行和非銀金融機構(gòu)貸款在未來4年集中到期;公司債2015-2016年集中發(fā)行,也從2018年下半年開始密集到期。
而融資端的收緊,將進一步增加房企債務(wù)壓力,借新還舊有時候可能不好使。
4、銷售承壓。我國統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示,1-7月份,商品房銷售面積89990萬平方米,同比增長4.2%,增速比1-6月份提高0.9個百分點。其中,住宅銷售面積增長4.2%。
盡管一些城市行情似乎依舊火爆,但之于全國來說,銷售增速微乎其微已經(jīng)持續(xù)一段時間。
比如廈門,近期各界廣泛關(guān)注廈門房價下跌、銷售大降。
不少城市,近期,二手房也出現(xiàn)量價齊跌的勢頭。
5、土地供應(yīng)端,整體推地和成交都增長。杠桿游戲曾分析上半年土地市場,全國300座城市的土地供應(yīng)量,同比有了很大的提高,推出面積和成交面積均增長近3成。
尤其是一季度,增加了近4成,二季度則稍微放緩。
6、溢價率回落明顯。還是以上半年300城市土地數(shù)據(jù)為例,受宏觀調(diào)控的影響,樓面均價整體略有微跌,溢價率則繼續(xù)下降。
其中,最受關(guān)注的二線城市,樓面均價環(huán)比僅微漲。
7、購地熱情開始生變。近期,不少媒體都注意到土地市場流拍似乎增加。杠桿游戲此前做過數(shù)據(jù)分析,從建筑面積角度說,和去年比,流拍率并無太大出入。
不否認,近期這些現(xiàn)象較為明顯,且溢價率回落確實是事實。于此而言,土地市場在冷靜,開發(fā)商心態(tài)發(fā)生變化,應(yīng)該是確立的。
而此前2年的地王們,大多沒有入市,調(diào)控讓價格受限。再高價拿地,你說開發(fā)商壓力大不大?
8、大開發(fā)商早已未雨綢繆。年中時,三四線棚改收緊的消息引發(fā)關(guān)注。接著,最高層明確遏制房價上漲……
大佬的政策敏感度極高,其實早已未雨綢繆。如碧桂園,三四五線全覆蓋似乎已經(jīng)延緩?fù)七M,對項目的回報率更加看重;
萬科則進入了物流、商業(yè)、教育、社區(qū)、養(yǎng)老,甚至鄉(xiāng)村振興等多個領(lǐng)域和行業(yè);
恒大一年多以來,一直在降低負債率,并提高了三四五線城市的準入門檻;
融創(chuàng)也在優(yōu)化債務(wù),并進軍了文旅等多個行業(yè)……
9、房價下行周期開啟?綜上,理論上說,房價過高、剛需一般的城市迎來房價理性回落將是大概率,要不怎么快速回款,應(yīng)對債務(wù)和融資壓力?
當然了,房價不漲、房住不炒,也不太允許跌太多吧。畢竟,現(xiàn)在大開發(fā)商集中度越來越高,動輒數(shù)千億、數(shù)百億債務(wù),可不能讓人家出事……
來源:樓市參考
編輯:攀西商界網(wǎng)新聞資訊中心