編者按/改革開放40年，中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷從無到有，從萌芽到野蠻生長，再到目前深度調(diào)控下回歸理性，成為國民經(jīng)濟濃墨重彩的一筆。

1980年，國家將房子定義為商品，房改和“土改”同時被推動，由此中國房地產(chǎn)才被視為一個產(chǎn)業(yè)；而次年，隨著浙江溫州一套商品房賣出68.85元/平方米（合計總價2600元），才有了房價這一概念；1987年，隨著深圳首次公開土地拍賣，中國地產(chǎn)也由此正式進入商品化時代……這短短的幾十年里，中國房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)沉浮，而受益于改革開放紅利“先富”起來的一批溫州人，也早先意識到房子除了“住”之外的價值，他們身上被打上了“炒房團”的標簽。隨著時間的推移，中國房地產(chǎn)也從“黃金時代”走向“白銀時代”，在中央定調(diào)“房住不炒”的政策之下，房子回歸其居住功能。而“溫州炒房團”，也從最初的聲名鵲起到“被妖魔化”，直至如今漸行漸遠，但是他們身上的時代烙印，留給世人的的啟示，值得銘記。

“炒房團”這一自帶流量的話題似乎在中國的房地產(chǎn)市場中扮演著難以磨滅的角色，在過去的一二十年間，炒房團從最初的火熱成為熱門城市房地產(chǎn)市場的“攪局者”，到成為精準調(diào)控對象，甚至被標簽化、妖魔化，途經(jīng)之地，留下的是詬病與怨懟。

在這期間，“溫州炒房團”的聲名遠超其他。作為改革開放的前沿，民營經(jīng)濟的先發(fā)地，溫州及溫州人屬于先富起來的一批，而就較早歷經(jīng)市場化洗禮的房地產(chǎn)行業(yè)而言，溫州人率先嘗到了甜頭，也早已不再將房子單純的理解為“住”，更多是將其視為一門優(yōu)質(zhì)的投資理財生意。

既然是一門“生意”，自然沒有穩(wěn)賺不賠的道理?！吨袊?jīng)營報》記者走訪了解到，溫州當(dāng)?shù)貥鞘性跉v經(jīng)多年前熱炒之后，部分樓盤的價格近乎腰斬，高位接盤者此前也因斷供，被銀行將房屋收走，甚至有炒房團成員不堪壓力跳樓的新聞也屢見報端。而隨著多年前民間借貸危機爆發(fā)、土地房屋市場供應(yīng)量加大、“房住不炒”等政策調(diào)控，溫州樓市已經(jīng)難回往日鼎盛。

而這或許，只是溫州比其他城市提早吞下“惡果”而已。

從聲名鵲起到“被妖魔化”

初入溫州，記者并未感受到與這座民營經(jīng)濟先發(fā)地所匹配的繁華和喧囂。直入云天的摩天大樓并不多見，而年代感十足的中低層樓房與待拆的民房鱗次櫛比，整建制拆掉的村子只剩廢墟瓦礫，如同一塊塊瘡疤攤開、密布于這座城市之間，灑水車、降霾車因在建樓盤及市政工程的揚塵，不得不與私家車、工程車搶奪著路面。眼前的一切，看得出溫州正在告別往日的輝煌，步入新的轉(zhuǎn)型期。

四十多歲的溫州人楊海（化名）被朋友戲稱為“炒房團團長”，彼時的他也確實是炒房團的弄潮兒之一，曾通過打廣告的方式帶著不少溫州人遠赴各地一擲千金。楊海不僅見證了溫州這座城市的高潮、低落與平穩(wěn)，也見證著“溫州炒房團”這一名號被捧起、被利用、被妖魔化，而現(xiàn)如今仍有2套房在手的他卻自稱“失敗”，艷羨著身邊不少炒房神話般的人物。

“溫州人炒房最早是從2000年開始，當(dāng)初也并非是抱著炒的概念。”楊海說，那時的上海、深圳等地的房子并不好賣，所以不少開發(fā)商不得不到外地拓展市場，只是剛好來到還算富裕的溫州，一下子打開了市場。

“當(dāng)時很多溫州男人普遍都開企業(yè)辦廠，而女人大多閑在家里，手里有閑錢所以也就買一點，當(dāng)時大多數(shù)人實際上更看重的是上海等地的教育和發(fā)展環(huán)境等，并不是抱著炒房的概念進入。”但隨著房價短時間內(nèi)暴漲，資產(chǎn)升值結(jié)果又反過來刺激了溫州人。由此，大家意識到這是門生意，“所以也就不斷的輪回下去。”

據(jù)楊海介紹，在2004年前后，溫州炒房團的聲名鵲起，不少外地的開發(fā)商等不斷涌入溫州，甚至不少媒體也紛紛出動，為各地房展充當(dāng)著橋梁作用。“當(dāng)時溫州炒房團還算是一個正面的新鮮事物，作為媒體而言，這既有新聞效應(yīng)，也有經(jīng)濟效應(yīng)。開發(fā)商賣了房子，地方政府有了稅收，購房者也買到了房子，可以說多贏。”

但隨著名聲在外，“溫州炒房團”也逐漸被各利益方利用和妖魔化，“發(fā)展到后來，很多地方即便沒有溫州人去炒房，開發(fā)商也會對外放出消息稱溫州炒房團來了。”

“雖然外界盛傳溫州人喜歡整棟整棟的買房有些夸張，但確實大家喜歡抱團買房是真的，只不過很多時候一人買一兩套，就多了起來。”楊海說。不過，隨著近幾年經(jīng)濟不甚景氣，大家手上的資金趨緊，以及樓市調(diào)控、投資門檻越來越高等多種原因，導(dǎo)致如今的溫州炒房團已經(jīng)不可同日而語。

“現(xiàn)在熱點城市多數(shù)限購、限貸等政策，再加上房價高企，一套房動輒幾百萬上千萬，所以大部分人已經(jīng)炒不起來了。即便有人買房，也是抱著一種保值增值的概念，輕易不帶炒字，炒房對于溫州人來說已經(jīng)比較遠了。”楊海說，“現(xiàn)在銀行理財回報率不高，股市也不理想，所以投資房地產(chǎn)相對來說還算不錯。不過，大家在買房的時候，也都做好了跌價20%~30%的心理準備，再不濟可以自己住。”

大起大落 房價經(jīng)歷“過山車”

隨著房地產(chǎn)市場的數(shù)度沉浮，炒房團所經(jīng)之地，留下的是當(dāng)?shù)孛癖妼τ诟叻績r的怨懟，而溫州當(dāng)?shù)胤績r也是經(jīng)歷了“過山車”。

記者在走訪溫州鹿城區(qū)濱江路一帶了解到，當(dāng)?shù)氐母叨藰潜P鹿城廣場、中瑞曼哈頓等項目，歷經(jīng)開盤價每平方米3萬元左右飆升至最高十多萬元，現(xiàn)如今則近乎腰斬，穩(wěn)定在每平方米四五萬元。

“因為受益于信息便利，所以之前很多同事都是靠炒房發(fā)家了，當(dāng)時只要跟房東下個定金就可以炒房。”21世紀不動產(chǎn)中介說，此前同事都是先給房東繳個定金50萬元，稱一個月后過戶，然后再利用這一個月的時間找下家脫手，有時候睡醒一覺，房子就漲價幾十萬元，第二天房東反悔，直接賠付100萬元。“最后甚至發(fā)展到炒房號的地步，只要有房號，轉(zhuǎn)手就是錢。”

易居研究院監(jiān)測的中國百城房價數(shù)據(jù)顯示，2010年1月~2015年4月，溫州樓市的成交均價一路飆升，從最初的4873元/平方米一路跳漲至21900元/平方米，期間成交均價翻了4.5倍。

溫州市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2007年~2011年，全市房地產(chǎn)投資分別為192.49億元、219.39億元、253.34億元、271.09億元、680.55億元，分別同比增長14.1%、14.0%、15.5%、7.0%、151.6%。

而伴隨房價飆漲的同時，驚人的庫存量也節(jié)節(jié)攀高。上述易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，溫州2010年1月庫存量為85萬平方米，一直到2015年2月，庫存量高企至542萬平方米高點，增加6倍多。

而樓市泡沫被吹得越來越大，其結(jié)局可想而知，2015年也正是溫州樓市“跌跌不休”的開始，從此再難回盛世。

上述數(shù)據(jù)顯示，溫州成交均價在2015年4月~2017年11月，從21900元/平方米下跌至13395元/平方米，雖然期間偶有震蕩上浮，但總體跌幅近4成左右。上述統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2012年~2013年，房地產(chǎn)投資額分別為687.5億元、734.37億元，增長1%、6.8%，增幅明顯比前5年放緩。

“當(dāng)時很多人因為斷供，人也跑路，房子也被收走了。”上述21世紀中介說。而據(jù)《中國新聞周刊》此前報道，2013年前后，不少溫州人因涉及房產(chǎn)、民間借貸等接連跑路，甚至有一對炒房團夫妻因始終無法解套，半夜光著身子跳樓自殺。

彼時報道稱，溫州那段黑色時期，房屋被司法拍賣的數(shù)量明顯增多，2011年~2013年，被查封房屋至少3000套左右，而被司法拍賣的還只是一小部分，甚至連彼時的銀行一時間都不敢拿出來拍賣，這樣更會讓“跌跌不休”的房價雪上加霜。據(jù)統(tǒng)計，2011年溫州全市法院委托拍賣545件，2012年為986件，2013年上半年，就已高達622件。“其中80%為個人房產(chǎn)，這還不包括企業(yè)涉及的房產(chǎn)。”

“之前溫州民間借貸盛行，不少還涉及到擔(dān)保、聯(lián)保等，資金多數(shù)投入到房地產(chǎn)中，現(xiàn)在大家也都沒什么錢炒房了，主要是在休養(yǎng)生息。”楊海感慨說。

回歸平穩(wěn)棚改力度加大

事實上，一方面受到地方民間借貸危機影響，而另一方面政府加大土地等供應(yīng)及“房住不炒”的思路影響，溫州房價雖然有所回升但也難以再被熱炒。“溫州樓市近幾年一直呈現(xiàn)低幅度波浪形趨勢，上下漲跌幅度也不過幾個百分點，而這與政府供應(yīng)有很大關(guān)系。”楊海說。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2008年~2010年間，政府土地出讓宗數(shù)分別為21、123、214，而到了2011年~2017年，分別出讓499、512、544、436、460、343、484，2018年（截至目前）也已經(jīng)達到256宗。2008年~2013年，建設(shè)用地面積也從69.79萬平方米上升至1058.97萬平方米，除了2014年、2016年有所下滑至648.22萬平方米、616.81萬平方米外，2015和2017年均上升至820萬平方米和1234.02萬平方米，2018年（截至目前）也已高達837.85萬平方米。

上述易居研究院數(shù)據(jù)也顯示，2017年12月至今，成交均價則幾乎沒有起色，維持在17000元/平方米左右浮動。

此外，隨著近幾年溫州市棚改（城中村）力度加大，也讓不少溫州人不再缺房。溫州市住建委數(shù)據(jù)顯示，2015年7月以來，溫州市將市區(qū)204平方公里重點區(qū)域內(nèi)的96個行政村納入改造范圍，三年內(nèi)完成96個行政村5.5萬戶簽約舊房改造，并同步實施安置房建設(shè)。截至2018年7月底，溫州市城中村改造共簽約17.86萬戶，拆除14.87萬戶，完成整村簽約114個，整村拆除111個。其中市區(qū)96個行政村已整村簽約87個，累計完成簽約8.42萬戶，舊房拆除7.39萬戶，拆除面積達1153萬平方米。

此外，2018年國家實施新一輪棚戶區(qū)改造（2018~2020年），溫州市安排三年棚改計劃13萬套以上，2018年浙江省棚改計劃中，溫州計劃開工151個項目100066套，棚改數(shù)量占全省四分之一。“2017年貨幣化安置占比在35%~40%左右。”溫州市住建委相關(guān)負責(zé)人在接受記者采訪時表示。

除了供應(yīng)加大外，靠制造業(yè)起家的溫州因城市轉(zhuǎn)型升級和產(chǎn)業(yè)升級，常駐人口增幅也在減少。上述統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015年~2017年，溫州常駐人口分別為911.70萬、917.5萬和921.5萬，分別比上年增加4.9萬、5.8萬、4萬。而就主城區(qū)鹿城區(qū)而言人口甚至出現(xiàn)下跌，統(tǒng)計局公布的2015~2017年溫州各縣市區(qū)常住人口數(shù)據(jù)顯示，鹿城區(qū)三年間常駐人口分別從125.61萬下降至123.59萬，減少2.02萬人。

來源：中國經(jīng)營報

編輯：攀西商界網(wǎng)新聞資訊中心