這兩個(gè)月，成都樓市的風(fēng)向，忽然轉(zhuǎn)變了。開發(fā)商又開始搞一些營(yíng)銷，做一些推廣了，“小蜜蜂”又活絡(luò)起來，購(gòu)房者雖還算不得上帝，但至少算是個(gè)“人”了。

房子，突然不好賣了

分水嶺，是5.15新政。

2018年5月15日，成都將限購(gòu)對(duì)象由個(gè)人轉(zhuǎn)為家庭，并增加新落戶居民需繳納12個(gè)月連續(xù)社保、父母投靠落戶購(gòu)房限制、離婚2年內(nèi)購(gòu)房限制等新舉措，打擊市場(chǎng)“一人買房、全家搖號(hào)”“偽剛需”“落戶搶房”等畸形現(xiàn)狀。

新政之前，成都執(zhí)行了6個(gè)月公證搖號(hào)購(gòu)買商品住宅的政策，因市場(chǎng)需求旺盛、供給不十分充足、新房與二手房?jī)r(jià)格差較高等因素，新房市場(chǎng)出現(xiàn)了萬(wàn)人參與，搖幾百套房的情況，以招商中央華城、世茂城、中鐵建青秀未遮山等項(xiàng)目為典型代表。

彼時(shí)，稍微成熟的區(qū)域，對(duì)購(gòu)房者而言，10%中簽率都算是不錯(cuò)的。但是，新政之后，從結(jié)果上看，房子，似乎不那么搶手了。

天府新區(qū)表現(xiàn)得尤為明顯，作為本輪成都樓市領(lǐng)漲區(qū)域，具有重要風(fēng)向參考價(jià)值。以中海錦江城為例，該項(xiàng)目是天府新區(qū)第一個(gè)拿到預(yù)售證的搖號(hào)項(xiàng)目，截至目前中海錦江城分別5.15新政前后兩次取得預(yù)售證，并于5月25日，6月26日完成兩次搖號(hào)。

數(shù)據(jù)顯示，中海錦江城第一批預(yù)售房源1350套，均價(jià)15000元/㎡左右，登記人數(shù)高達(dá)17171人，綜合中簽率低于10%。其中，剛需房源608套，報(bào)名8979人，中簽率10.19%；普通房源607套，報(bào)名8192人，中簽率3.66%。

然而，該項(xiàng)目在5.15新政之后，果斷推出了1866套房源，均價(jià)13500元/㎡左右，登記人數(shù)1384人，出現(xiàn)剩余房源。其中，剛需房源1008套，報(bào)名694人，中簽率100%；普通房源671套，報(bào)名690人，中簽率100%。

新政之后，天府新區(qū)新開樓盤，再未見萬(wàn)人排隊(duì)報(bào)名的盛況，萬(wàn)科翡翠公園863套房源2628人登記，保利天空之城520套房源915人登記，599套房源2557人登記，中簽概率顯著提高。

同樣，其他區(qū)域，特別是郊縣地區(qū)，甚至出現(xiàn)預(yù)售幾百套房源，幾個(gè)人報(bào)名的現(xiàn)象。大豐板塊城北改善盤龍湖聽藍(lán)灣5.15新政之后推出343套房源，僅有238人登記，這與年初第一批次報(bào)名熱度相去甚遠(yuǎn)。

從此，房子，不再那么好賣了。但，這未必是買方市場(chǎng)的到來。

萬(wàn)人搶房到100%中簽的邏輯

成都樓市從萬(wàn)人排號(hào)搶房，到大面積100%中簽，只因一個(gè)5.15新政。如前文所述，5.15新政核心也就只有一條，嚴(yán)苛“限制購(gòu)房資格”。

在地價(jià)瘋狂，房?jī)r(jià)持續(xù)飆漲，以及茶水費(fèi)亂象滋生的相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間之后，2017年11月16日，成都出臺(tái)了公證搖號(hào)政策。政策有兩個(gè)極其明顯的特點(diǎn)：限制房?jī)r(jià)和鎖死交易。

由于新房與二手房之間，新房普遍明顯比周邊二手房?jī)r(jià)格低20~30%左右，公證搖號(hào)政策實(shí)施之后，成都新房市場(chǎng)搶房潮愈演愈熱。某樓盤40000多人排號(hào)，搶幾百套房子，把弊端凸顯到了極致。

“檢驗(yàn)人性貪婪，只要在眼前擺一點(diǎn)誘惑，成都限價(jià)政策下買到的房，是用手摸得到的發(fā)財(cái)。4月份，成都一二手房?jī)r(jià)倒掛，差價(jià)多則1萬(wàn)少則5千。”資深地產(chǎn)研究人士李宇嘉一針見血的道出了萬(wàn)人搶房的真相。

那么，5.15新政僅僅憑“限制購(gòu)房資格”就讓市場(chǎng)冷靜下來了嗎？顯然不是。

5.15新政之后，市場(chǎng)明顯可以感受到，推出的房源絕大部分在天府新區(qū)，近郊和遠(yuǎn)郊，中心城區(qū)的樓盤則少之又少。數(shù)據(jù)顯示，近期市場(chǎng)上推出的新盤，其價(jià)格與周邊二手房?jī)r(jià)差在逐漸縮小，精裝標(biāo)準(zhǔn)則越走越高，購(gòu)房者在無(wú)利可圖之下，100%中簽也就自然而然。

近期，2016~2017年密集出讓的高價(jià)地開始推盤。今年3月份，郫都某地王項(xiàng)目推出一期，均價(jià)為1.1萬(wàn)元；7月份剛剛批出的二期，價(jià)格升至1.8萬(wàn)元，開發(fā)商坦言，終于不用賠本賣房。新房繼續(xù)搖號(hào)開售，但中簽率從4月底的不到1%，大步提升到170%。

回歸理性，誰(shuí)來為地王買單？

經(jīng)過為期半年的嚴(yán)格限價(jià)之后，成都5.15新政嚴(yán)苛“限制購(gòu)房資格”，讓“剛需優(yōu)先”的同時(shí)，緩緩開閘放松了價(jià)格限制。期望，市場(chǎng)能慢慢找到平衡，回歸市場(chǎng)邏輯。

站在十字路口，我們發(fā)現(xiàn)，前期的底價(jià)地除了個(gè)別幾年不開盤的項(xiàng)目，差不多消耗殆盡，現(xiàn)在不得不迎接高價(jià)地和地王們?nèi)胧小?/p>

以華府板塊為例，2016年上半年之前，很多企業(yè)率先在此囤地。最開始三五千一平米，到了2017年，為了拉高前期樓盤的升值空間。“面粉面包”的邏輯被大肆渲染，同樣是那幾家開發(fā)商，把地價(jià)迅速拉高。然后，以新地塊的地價(jià)對(duì)比原來地塊的地價(jià)，迅速拉起了房?jī)r(jià)。

部分高價(jià)地，由此而生。更多的地王，則是在2017年樓市瘋狂之際誕生的。中南，融信，金隅，金輝，綠城等開發(fā)商以豪邁的姿態(tài)入蓉，互相廝殺，誕生了一塊又一塊地王。在去年9月，熔斷機(jī)制+無(wú)償移交人才配套的情況下，金隅截胡綠城可謂成都樓市終極一戰(zhàn)。

近來，在精裝房的事情上，開發(fā)商表示很無(wú)辜，“難道要成本價(jià)銷售”。那么，瘋狂的高價(jià)地，瘋狂的地王，即將入市了，又誰(shuí)來買單呢。

來源：成都地產(chǎn)界

編輯：攀西商界網(wǎng)新聞資訊中心