房價(jià)階段性見頂將是普遍現(xiàn)象。

文|社論

連日來，樓市調(diào)控的信息引發(fā)關(guān)注，與此同時(shí)，素有中國“最難買房城市”之稱的廈門樓市出現(xiàn)的“量價(jià)齊跌”局面，也被廣泛聚焦。

有“廈門樓市神話破滅：地價(jià)腰斬，房價(jià)下跌上萬元！”的消息稱，相比2017年3月高峰期，目前“(廈門)島內(nèi)房價(jià)普遍跌了1萬元至1.5萬元/平米，島外跌了6000元至1萬元/平米左右。”從確鑿信息看，廈門房價(jià)談不上“大跌”，但其二手房降價(jià)明顯，地價(jià)回到兩三年前。

在調(diào)控一再升級(jí)的背景下，廈門房價(jià)只漲不跌的神話破滅，并非偶然。由于多重原因，廈門的房價(jià)上漲和回調(diào)都有其獨(dú)特性，尤其是飆升速度和回調(diào)幅度都有特殊一面，但背后支撐的主要邏輯線都是預(yù)期收益率，這與全國房價(jià)漲跌邏輯基本一致，所以也具有同性價(jià)值。

可以預(yù)見，在國家層面釋放出“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”的清晰信號(hào)后，類似廈門這樣房價(jià)出現(xiàn)明顯下降或不再單向上漲的現(xiàn)象，不會(huì)只是個(gè)案。

拿廈門房價(jià)下跌而言，地價(jià)下跌無疑是直接原因。地價(jià)是房價(jià)的基礎(chǔ)。與國家相關(guān)政策步伐一致，目前廈門出臺(tái)政策持續(xù)加大土地的供應(yīng)力度，落實(shí)房住不炒穩(wěn)定預(yù)期，導(dǎo)致供給超出預(yù)期繼而土地流拍，成本下降房價(jià)自然而然地下降。

供多了，需也有變。長期以來，廈門房價(jià)比肩部分一線城市，與需求過剩分不開。而支撐超額需求的，既有看好其居住環(huán)境的真正需求者，也有看好投資機(jī)會(huì)的逐利套利者。

這也導(dǎo)致，廈門當(dāng)?shù)鼐用褚荒晔杖脒€買不起一平方米房子——據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，2017年廈門全體居民人均可支配收入46630元，平均房價(jià)高峰時(shí)則為每平方米5萬到6萬，這難言正常。正因如此，有研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，在國內(nèi)城市中，房價(jià)收入比偏離度最高的就是廈門。

而如今，嚴(yán)厲調(diào)控措施和租售并舉舉措，將投機(jī)需求剔除，將正常居住需求向租房分流，看漲預(yù)期也為之降溫。

而無論是調(diào)控升級(jí)，還是市場價(jià)格到了某個(gè)高點(diǎn)后正?；卣{(diào)，核心都是預(yù)期收益率，因?yàn)轭A(yù)期收益率往往走在實(shí)際影響因素前面，造成價(jià)格波動(dòng)。此次中央政治局會(huì)議釋放“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”信號(hào)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場影響巨大，原因亦在于此。而未來，明確的預(yù)期仍是房地產(chǎn)調(diào)控的重要選項(xiàng)。

接下來，房價(jià)階段性見頂也會(huì)是普遍趨勢(shì)，國內(nèi)二三線城市乃至主要熱點(diǎn)城市，會(huì)更多地出現(xiàn)類似廈門這樣的房價(jià)“回調(diào)”而不再是大幅上漲的情形。

從政策層面看，高壓調(diào)控短期內(nèi)不可能出現(xiàn)松動(dòng)的可能。從日前召開的中央政治局會(huì)議、國務(wù)院金穩(wěn)委會(huì)議等都可看出，雖說宏觀環(huán)境寬松，但卻不是大水漫灌，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)定向防水意圖依舊明顯，意在防止貨幣政策助推房價(jià)上漲。住房需求向購房的溢出，也必定會(huì)隨著調(diào)控的加緊轉(zhuǎn)向低落。

從行業(yè)發(fā)展周期看，我國房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入行業(yè)發(fā)展的下半場。不論是從需求、供給，還是從競爭力、利潤空間看，出現(xiàn)階段性“回調(diào)”應(yīng)是大概率事件。目前房價(jià)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民可承受范圍，房地產(chǎn)市場的投資風(fēng)險(xiǎn)越來越大，也已逐漸成為共識(shí)。

就此看，廈門房價(jià)回調(diào)有著不容小覷的啟示意義：這既給“炒房客拉升房價(jià)，剛需族接盤”的模式帶來了震懾，也給了社會(huì)難得的窗口期，通過短期調(diào)控模式向長效機(jī)制的轉(zhuǎn)換以穩(wěn)定預(yù)期，也讓國內(nèi)樓市進(jìn)入健康發(fā)展的“循環(huán)”。

來源：新京報(bào)評(píng)論

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