文章轉(zhuǎn)自融360說房
??次椅恼碌呐笥褢?yīng)該清楚,我是樓市的多軍。
但今年,情況的確有點(diǎn)不大一樣。
今天,咱們聊聊樓市的三類角色,購房者、開發(fā)商、中介以及銀行。
一、購房者開始觀望
最近有浙江某三線城市的粉絲告訴我,他們那里房價(jià)過去兩年翻了一倍多,過去兩年沒上車,錯(cuò)過了一波牛市,現(xiàn)在還能不能上車。
簡單了解了一下他所在的這個(gè)城市。跟我們預(yù)測的完全一致,房價(jià)上漲的動(dòng)力源自棚改,這個(gè)城市雖然處于浙江,但在杭州寧波等城市的巨大優(yōu)勢之下,其實(shí)是沒有多少人口流入的。
當(dāng)?shù)叵氲氖歉阈鲁?,繼續(xù)做大輕工業(yè)。但輕工業(yè)是難以給城市帶來巨大的想象力的,現(xiàn)在房價(jià)透支這么多,棚改和人口都不支持繼續(xù)上漲。
而棚改放緩的消息直接影響到了當(dāng)?shù)匾恍┬聵潜P的銷售,當(dāng)?shù)匾恍潜P的銷售明確表示認(rèn)籌不及預(yù)期,購房者觀望的情緒漸濃。
好的消息傳播快,不好的消息傳播更快,接下來,其他小城市的購房者也會(huì)開始觀望。
前幾天,一位朋友打算在武漢買房,他在其他城市已經(jīng)有了不少房子。而武漢對(duì)于他們這種名下有房的人也做出了限制。
如果你在武漢無房但在外地有房,按貸款是否還清劃分成首套/二套,首付款分別高達(dá)5成或者7成,利率要上浮,最低20%,最高40%。而且武漢規(guī)定6成的房子優(yōu)先分配給首套房剛需。
限制你炒房的不僅是政策,還有其他方面的因素,比如“茶水費(fèi)”。在武漢現(xiàn)在仍然存在幾萬至十幾萬的茶水費(fèi),要么你想炒房,基本沒可能。而你如果交了茶水費(fèi),從流動(dòng)性和增值的角度來說,其實(shí)已經(jīng)被先薅了一層。
而現(xiàn)在的二手房,或許最能反映市場的趨冷。
北京上海調(diào)控之嚴(yán)厲,讓二手房成交已經(jīng)日趨艱難。眼下,這兩個(gè)城市二手房市場已經(jīng)沒有多少新鮮韭菜可以割了。
我們了解到的情況是,現(xiàn)在北京和上海,二手房市場連環(huán)單占比超過了9成以上,所有打算買房的人,都得先賣了自己的房子。導(dǎo)致整個(gè)周期被拉的特別長,而且稍有不慎就容易陷入糾紛。
新鮮的韭菜有,但他們的購買力遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上時(shí)下的房價(jià),一手房和二手房要瓜分老韭菜,難度可想而知。
如果你在上海近期買過二手房,或許就會(huì)發(fā)現(xiàn),無論是買房還是賣房,砍價(jià)都比之前容易得多。
二、開發(fā)商開始著急
現(xiàn)在的開發(fā)商,比以往任何時(shí)候都更焦慮。
7月6日,杭州一次性放出7張預(yù)售證,同時(shí)成交的還有10宗地塊。
此前一直捂盤待機(jī)的碧桂園,這次一次性放出了所有剩余房源,1200余套,價(jià)格與上次開盤完全一致。而10宗地塊,有底價(jià)成交的,熱門地塊成交后的溢價(jià)率不及市場預(yù)期,至于樓面價(jià)甚至比之前相鄰地塊還要低。
杭州是個(gè)典型的棚改城市,2015年開始,杭州開始推行“1+X”棚改,一套安置房,其他全部給安置款,棚改對(duì)樓市的影響,在2017年表現(xiàn)最為明顯,有人甚至抱著千萬現(xiàn)金都買不到房子。
但風(fēng)不可能一直吹下去,靠土地背書的經(jīng)濟(jì)遲早要轉(zhuǎn)型?,F(xiàn)在開發(fā)商選擇及時(shí)出貨,拿地更為謹(jǐn)慎,這會(huì)傳染的。
隨著需求的降溫,很多小開發(fā)商或許加速離場,而一些大開發(fā)商,也在盡快優(yōu)化庫存,更大力度掌控現(xiàn)金流。
現(xiàn)在的房企,的確都比以往更加焦慮。
銷售方面,一線城市成交量大幅萎縮,價(jià)格上相比成本也毫無優(yōu)勢,二線城市又迎來新一輪調(diào)控風(fēng)暴,至于三四線城市,棚改已經(jīng)讓市場風(fēng)聲鶴唳。
融資和債務(wù)方面,融資渠道收窄,成本大幅上升,海外債務(wù)規(guī)模擴(kuò)大以及貿(mào)易戰(zhàn)帶來的人民幣貶值預(yù)期,讓開發(fā)商的資金鏈面臨巨大考驗(yàn)。
轉(zhuǎn)型方面,走在最前面的萬科,董事長郁亮明確表示了焦慮“方向是明確的,路徑是不清晰的”。
三、房產(chǎn)中介開始新套路
一邊是不斷增加的二手房掛牌量,一邊是越來越少的購房者,還有不斷打開的議價(jià)空間,中介想要做成一筆生意,難度太大了。
所以說實(shí)話,現(xiàn)在的中介,比以往更加謹(jǐn)慎,也更喜歡套路。
中介釋放出來的消息一定是有利于自己的。這個(gè)“有利”的內(nèi)涵一定是利潤最大化。盡可能多地成交,拿更多的提成。
為了這個(gè)“有利”,中介在不同時(shí)期,表現(xiàn)出來的也不一樣。
宏觀上,中介是希望維持房價(jià)企穩(wěn)甚至小漲的預(yù)期,這樣不至于導(dǎo)致購房者愈發(fā)觀望,比如當(dāng)下杭州的土拍降溫,當(dāng)?shù)厮械闹薪槎紱]有在朋友圈分享。
但在微觀上,為了促成交易,中介會(huì)采取不同策略。
比如市場好的時(shí)候,他們會(huì)把壓力加給購房者,讓他們盡可能同意房東的價(jià)格;
但市場不好的時(shí)候,他們會(huì)兩頭加壓,特別是打算換房的這些房東,中介抓住了連環(huán)單的風(fēng)險(xiǎn),會(huì)給予房東更多壓力,讓他們同意降價(jià)。
現(xiàn)在正是市場不好的時(shí)候,類似成都,上海,武漢,北京這種城市,二手房掛牌量均不斷增加,但成交量卻不見起色。
所以中介現(xiàn)在的話術(shù),給購房者的往往是:我們能幫你爭取到比掛牌價(jià)更低的價(jià)格,而給房東的往往是:房子掛了這么久,好不容易有個(gè)高意向客戶,可以讓點(diǎn)價(jià)格賣掉了。
其實(shí)中介的這些變化,也在一定程度上反映了樓市的趨冷。
眼下這種行情,對(duì)于購房者來說,一定要握緊錢袋子,別輕易出手,新房再不能挨個(gè)搖號(hào),不能搖到了就買了。至于二手房,購房者最大的優(yōu)勢是資金,你要是能滿足房東的條件,比如首付比較高,或者直接全款,那就盡可能砍價(jià)吧,因?yàn)閷?duì)方說不定也著急回款買他想買的房子。
來源:鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)
編輯:攀西商界網(wǎng)新聞資訊中心
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??次椅恼碌呐笥褢?yīng)該清楚,我是樓市的多軍。
但今年,情況的確有點(diǎn)不大一樣。
今天,咱們聊聊樓市的三類角色,購房者、開發(fā)商、中介以及銀行。
一、購房者開始觀望
最近有浙江某三線城市的粉絲告訴我,他們那里房價(jià)過去兩年翻了一倍多,過去兩年沒上車,錯(cuò)過了一波牛市,現(xiàn)在還能不能上車。
簡單了解了一下他所在的這個(gè)城市。跟我們預(yù)測的完全一致,房價(jià)上漲的動(dòng)力源自棚改,這個(gè)城市雖然處于浙江,但在杭州寧波等城市的巨大優(yōu)勢之下,其實(shí)是沒有多少人口流入的。
當(dāng)?shù)叵氲氖歉阈鲁?,繼續(xù)做大輕工業(yè)。但輕工業(yè)是難以給城市帶來巨大的想象力的,現(xiàn)在房價(jià)透支這么多,棚改和人口都不支持繼續(xù)上漲。
而棚改放緩的消息直接影響到了當(dāng)?shù)匾恍┬聵潜P的銷售,當(dāng)?shù)匾恍潜P的銷售明確表示認(rèn)籌不及預(yù)期,購房者觀望的情緒漸濃。
好的消息傳播快,不好的消息傳播更快,接下來,其他小城市的購房者也會(huì)開始觀望。
前幾天,一位朋友打算在武漢買房,他在其他城市已經(jīng)有了不少房子。而武漢對(duì)于他們這種名下有房的人也做出了限制。
如果你在武漢無房但在外地有房,按貸款是否還清劃分成首套/二套,首付款分別高達(dá)5成或者7成,利率要上浮,最低20%,最高40%。而且武漢規(guī)定6成的房子優(yōu)先分配給首套房剛需。
限制你炒房的不僅是政策,還有其他方面的因素,比如“茶水費(fèi)”。在武漢現(xiàn)在仍然存在幾萬至十幾萬的茶水費(fèi),要么你想炒房,基本沒可能。而你如果交了茶水費(fèi),從流動(dòng)性和增值的角度來說,其實(shí)已經(jīng)被先薅了一層。
而現(xiàn)在的二手房,或許最能反映市場的趨冷。
北京上海調(diào)控之嚴(yán)厲,讓二手房成交已經(jīng)日趨艱難。眼下,這兩個(gè)城市二手房市場已經(jīng)沒有多少新鮮韭菜可以割了。
我們了解到的情況是,現(xiàn)在北京和上海,二手房市場連環(huán)單占比超過了9成以上,所有打算買房的人,都得先賣了自己的房子。導(dǎo)致整個(gè)周期被拉的特別長,而且稍有不慎就容易陷入糾紛。
新鮮的韭菜有,但他們的購買力遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上時(shí)下的房價(jià),一手房和二手房要瓜分老韭菜,難度可想而知。
如果你在上海近期買過二手房,或許就會(huì)發(fā)現(xiàn),無論是買房還是賣房,砍價(jià)都比之前容易得多。
二、開發(fā)商開始著急
現(xiàn)在的開發(fā)商,比以往任何時(shí)候都更焦慮。
7月6日,杭州一次性放出7張預(yù)售證,同時(shí)成交的還有10宗地塊。
此前一直捂盤待機(jī)的碧桂園,這次一次性放出了所有剩余房源,1200余套,價(jià)格與上次開盤完全一致。而10宗地塊,有底價(jià)成交的,熱門地塊成交后的溢價(jià)率不及市場預(yù)期,至于樓面價(jià)甚至比之前相鄰地塊還要低。
杭州是個(gè)典型的棚改城市,2015年開始,杭州開始推行“1+X”棚改,一套安置房,其他全部給安置款,棚改對(duì)樓市的影響,在2017年表現(xiàn)最為明顯,有人甚至抱著千萬現(xiàn)金都買不到房子。
但風(fēng)不可能一直吹下去,靠土地背書的經(jīng)濟(jì)遲早要轉(zhuǎn)型?,F(xiàn)在開發(fā)商選擇及時(shí)出貨,拿地更為謹(jǐn)慎,這會(huì)傳染的。
隨著需求的降溫,很多小開發(fā)商或許加速離場,而一些大開發(fā)商,也在盡快優(yōu)化庫存,更大力度掌控現(xiàn)金流。
現(xiàn)在的房企,的確都比以往更加焦慮。
銷售方面,一線城市成交量大幅萎縮,價(jià)格上相比成本也毫無優(yōu)勢,二線城市又迎來新一輪調(diào)控風(fēng)暴,至于三四線城市,棚改已經(jīng)讓市場風(fēng)聲鶴唳。
融資和債務(wù)方面,融資渠道收窄,成本大幅上升,海外債務(wù)規(guī)模擴(kuò)大以及貿(mào)易戰(zhàn)帶來的人民幣貶值預(yù)期,讓開發(fā)商的資金鏈面臨巨大考驗(yàn)。
轉(zhuǎn)型方面,走在最前面的萬科,董事長郁亮明確表示了焦慮“方向是明確的,路徑是不清晰的”。
三、房產(chǎn)中介開始新套路
一邊是不斷增加的二手房掛牌量,一邊是越來越少的購房者,還有不斷打開的議價(jià)空間,中介想要做成一筆生意,難度太大了。
所以說實(shí)話,現(xiàn)在的中介,比以往更加謹(jǐn)慎,也更喜歡套路。
中介釋放出來的消息一定是有利于自己的。這個(gè)“有利”的內(nèi)涵一定是利潤最大化。盡可能多地成交,拿更多的提成。
為了這個(gè)“有利”,中介在不同時(shí)期,表現(xiàn)出來的也不一樣。
宏觀上,中介是希望維持房價(jià)企穩(wěn)甚至小漲的預(yù)期,這樣不至于導(dǎo)致購房者愈發(fā)觀望,比如當(dāng)下杭州的土拍降溫,當(dāng)?shù)厮械闹薪槎紱]有在朋友圈分享。
但在微觀上,為了促成交易,中介會(huì)采取不同策略。
比如市場好的時(shí)候,他們會(huì)把壓力加給購房者,讓他們盡可能同意房東的價(jià)格;
但市場不好的時(shí)候,他們會(huì)兩頭加壓,特別是打算換房的這些房東,中介抓住了連環(huán)單的風(fēng)險(xiǎn),會(huì)給予房東更多壓力,讓他們同意降價(jià)。
現(xiàn)在正是市場不好的時(shí)候,類似成都,上海,武漢,北京這種城市,二手房掛牌量均不斷增加,但成交量卻不見起色。
所以中介現(xiàn)在的話術(shù),給購房者的往往是:我們能幫你爭取到比掛牌價(jià)更低的價(jià)格,而給房東的往往是:房子掛了這么久,好不容易有個(gè)高意向客戶,可以讓點(diǎn)價(jià)格賣掉了。
其實(shí)中介的這些變化,也在一定程度上反映了樓市的趨冷。
眼下這種行情,對(duì)于購房者來說,一定要握緊錢袋子,別輕易出手,新房再不能挨個(gè)搖號(hào),不能搖到了就買了。至于二手房,購房者最大的優(yōu)勢是資金,你要是能滿足房東的條件,比如首付比較高,或者直接全款,那就盡可能砍價(jià)吧,因?yàn)閷?duì)方說不定也著急回款買他想買的房子。
來源:鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)
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