浙江炒房團殺到兩億元談整棟樓購買“豪賭”丹東

顏世龍

5月7日至8日，國家主席習近平同朝鮮勞動黨委員長金正恩在中國大連舉行會晤，而這也是金正恩近幾個月來第二次到訪中國。

《中國經(jīng)營報》記者觀察到，受朝韓和談以及朝鮮方面對外宣布棄核與將集中一切力量進行經(jīng)濟建設等因素影響，中國與朝鮮接壤的遼寧省丹東市再一次受到外界矚目。而最為明顯的則當屬丹東的房地產(chǎn)市場，短時間內(nèi)，丹東房價出現(xiàn)新一輪暴漲。

不過，記者在多日的調(diào)查走訪中發(fā)現(xiàn)，伴隨房價飆升的同時，房地產(chǎn)市場供應端依舊“群魔亂舞”，捂盤惜售、違規(guī)預售、倒房等現(xiàn)象屢見不鮮。

此外，業(yè)界人士表示，雖然外界普遍看好丹東未來前景，但中朝在國情等方面均存在不小差異，加之丹東“夾縫”中求發(fā)展的現(xiàn)實，投資者應正視。多位業(yè)內(nèi)專家在接受記者采訪時建議，投資者或購房者前往丹東要避免盲目跟風。

投資客激增：市區(qū)每平方米日均上漲100元丹東新區(qū)上漲二三百元

以4月20日前后為分水嶺，丹東原本多數(shù)滯銷的樓盤，如今已經(jīng)全面復蘇，甚至出現(xiàn)一天一個價的火爆行情。

“我現(xiàn)在嗓子都啞了，客戶太多。”濱江一號售樓員低聲、嘶啞著嗓子對絡繹不絕前來咨詢的購房者說。

而“甜蜜的煩惱”并非只此一家。翡翠一號的售樓處甚至由于客戶激增，項目已經(jīng)來不及印刷正規(guī)版的宣傳彩頁和戶型圖，僅用一堆A4紙草草打印向前來咨詢的購房者分發(fā)和宣講。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，幾乎整個丹東，尤其是丹東新區(qū)，各大房地產(chǎn)項目售樓處前均停滿了來自遼寧和吉林各地牌照的私家轎車。不少來自天南海北的購房者甚至來不及到市區(qū)的餐館坐下來吃一頓午餐，僅在樓盤門口席地而坐，將就吃些熟食、快餐予以充饑。

“項目一期高層住宅在7000元/平方米左右，洋房在9500元/平方米左右，二期因為不臨鴨綠江，每平方米在5000~6000元左右。”濱江凱旋門項目工作人員語速飛快，已經(jīng)來不及向記者一一介紹戶型、價格，而排隊在等售樓員帶看的購房者已經(jīng)有些焦急。“我們平均一天賣了一棟樓，三天基本就快賣完了。而我今天只賣了3套，前兩天有人一次性買了14套，來此購房的大多數(shù)都是南方人。”

而記者在5月初的某一天以購房者身份步入丹東市區(qū)較為高端的樓盤——月亮島項目時，工作人員表示，項目全部為現(xiàn)房銷售，在售樓盤1.28萬元/平方米起，不過緊鄰鴨綠江的房源目前僅剩30套左右。

“現(xiàn)在浙江炒房團已經(jīng)來到丹東，正在和老板談整棟的3號樓，價格已經(jīng)給到2億元，金華的一個首富現(xiàn)在就在酒店和老板談價格。這個房子到了他們手里不翻3倍他們是不會出手的。”月亮島工作人員說。

另據(jù)其介紹，目前丹東市的房價每天都在漲，而月亮島的漲幅是全市最高的。“市區(qū)每平方米每天在以100元左右的速度上漲，而丹東新區(qū)則達到了二三百元?，F(xiàn)在朝鮮的局勢還不算特別明朗，一旦局勢明朗，房價還將上升。”

不過，幾天后記者再次來到項目部，并以記者身份提出想要采訪時，項目負責人則謹慎許多，并表示“來看房的確實很多，但不清楚有整棟樓購買一事”。

丹東當?shù)囟辔环康禺a(chǎn)從業(yè)人士表示，4月20日之前，丹東新區(qū)的房價也就是在3000~4000元/平方米，現(xiàn)在均價則在六七千元，臨江房和學區(qū)房少說也在八九千元左右。

“外地人就是有錢，買房子就像我們買菜一樣，連眼睛都不眨。”丹東當?shù)厝讼蛴浾吒锌馈?/p>

據(jù)記者獨家獲悉，隨著丹東房價在短期內(nèi)飆升，遼寧省住建廳副廳長也帶隊來到丹東督察房地產(chǎn)市場。

保利香檳國際等項目涉嫌捂盤

記者連日來走訪發(fā)現(xiàn)，伴隨房價飆升的同時，各類房地產(chǎn)亂象已經(jīng)開始顯現(xiàn)。捂盤惜售、違規(guī)預售等現(xiàn)象屢見不鮮。

以新區(qū)保利香檳國際項目為例，與其他在售樓盤人潮涌動不同，保利香檳國際售樓處空無一人，工作人員說：“項目拿地已經(jīng)很多年了，但之前因為市場不景氣，所以一直沒有開發(fā)。原本計劃開發(fā)21棟樓，目前只建成了4棟，但還沒有開始賣，我們先捂著。如果開盤，洋房部分可能在6500~7000元/平方米左右。”

據(jù)保利地產(chǎn)公告顯示，丹東新區(qū)地塊于2013年取得。記者查閱多份公司財報發(fā)現(xiàn)，保利香檳國際項目自2014年開工建設28007平方米以來，直至2017年底仍未動工和銷售。記者就此事致電致函保利地產(chǎn)方面，但截至發(fā)稿前尚未獲得回應。

在丹東萬達廣場售樓處，銷售人員告訴記者項目處于封盤狀態(tài)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了部分正規(guī)樓盤在售，不少抵債房、以及“關(guān)系房”等也已經(jīng)開始低調(diào)入市。記者在多個售樓處走訪了解到，盤踞于項目的多個建筑施工方、裝修方等企業(yè)均派出人員喬裝成購房者與外地人搭訕推銷房源。

一位裝修企業(yè)負責人向記者表示，此前墊資為開發(fā)商裝修房子抵債的十多套房子就在這兩天全部順利脫手。而在濱江凱旋門售樓處，多位自稱是與開發(fā)商有關(guān)系的人士表示可以低價轉(zhuǎn)讓房源。“二期樓盤6000元/平方米，我可以5600元/平方米出手。我和開發(fā)商有關(guān)系，之前用每套3萬元訂了多套，現(xiàn)在可以低價轉(zhuǎn)給你。”一位中年男性低聲在記者身邊耳語道。

房價非首次大漲

據(jù)了解，丹東新區(qū)是由原丹東臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)（2006年成立）更名而來，于2013年正式更名為丹東新區(qū)，新區(qū)與1992年經(jīng)國務院批準成立的丹東邊境經(jīng)濟合作區(qū)合署辦公，屬“一套人馬、兩塊牌子”。

雖然新區(qū)成立多年，但真正意義上的發(fā)展要從新鴨綠江大橋開工建設說起。據(jù)了解，由于位于丹東老城區(qū)的舊鴨綠江大橋運力有限，中朝決定于2010年12月31日修建新的鴨綠江大橋，總投資約20億元，新鴨綠江大橋也于2013年合龍，當時預計2014年10月竣工通車。彼時消息稱，新橋建成后將成為中國最大的對朝經(jīng)濟貿(mào)易口岸區(qū)，承載80%的中朝貿(mào)易量。不過，后因朝鮮境內(nèi)的道路遲未修建而導致通車遙遙無期。

“當時大家都以為新鴨綠江大橋會是中朝貿(mào)易的新起點。”當?shù)厝讼蛴浾弑硎?，所以那段時間丹東新區(qū)的房地產(chǎn)迎來了第一波上漲高潮，外地人的不斷涌入導致新區(qū)當時房價從每平方米2000多元漲到5000元左右。不過，新橋遲遲難以通車，丹東新區(qū)的房價后又處于下跌和滯銷狀態(tài)。“當時第一撥炒房的人被套了多年。”

“我朋友之前花了50多萬元買的100多平方米的房子，去年40萬都沒賣出去。”丹東當?shù)匾晃灰竽涿墓珓諉T說。

為了提振丹東新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，丹東市也作出很多努力，包括把市政府及多個政府職能部門從老城區(qū)搬遷至新區(qū)，將當?shù)刂袑W、職專等院校也落戶于此，但見效甚微。

丹東市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015~2017年，全年商品房待售面積分別為152.7萬平方米、198.2萬平方米和208.4萬平方米。由于較高的庫存量，丹東市在2017年初還印發(fā)了《加快房地產(chǎn)去庫存工作實施方案的通知》，計劃用3至5年時間，基本完成房地產(chǎn)去庫存任務，到2020年末，住宅類商品房去化周期控制在12~18個月以內(nèi)。

而隨著此次朝韓和談等有利消息影響，此次丹東又迎來了另一波炒房高峰。有媒體報道稱，丹東房價在近期的兩天內(nèi)漲幅已經(jīng)高達57%。

而丹東市不動產(chǎn)登記中心也于4月26日發(fā)出通知表示，近期由于辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務量劇增，超過中心每人辦理260件的業(yè)務能力，所以正式實行順延預約發(fā)號制度。

記者前往該中心了解到，現(xiàn)在辦理業(yè)務基本要排到次日。“目前業(yè)務確實激增，主要是房企集中辦理產(chǎn)權(quán)登記的緣故，時間較短還難以通過數(shù)據(jù)反映出成交量。”登記中心相關(guān)負責人說。

向朝鮮交“學費”

事實上，長期以來，由于緊鄰朝鮮的區(qū)位，丹東與朝鮮的進出口貿(mào)易也較為活躍。但其中的曲折過程不在少數(shù)。

除了屢見報端的朝韓、朝美關(guān)系緊張導致多次朝鮮境內(nèi)的開城工業(yè)園中斷運營，中國也為朝鮮政策頻繁變動而交了不少“學費”，此前中朝之間的羅先經(jīng)濟貿(mào)易區(qū)、黃金坪經(jīng)濟區(qū)等也未建成。

“對朝貿(mào)易讓很多人發(fā)家致富，但也讓很多人傾家蕩產(chǎn)。”當?shù)囟辔簧虡I(yè)界人士在談到與朝鮮的經(jīng)商貿(mào)易時說。

“朝鮮目前還是計劃經(jīng)濟，不允許私營經(jīng)濟存在，貨物進出口是由各商社（類似于國企性質(zhì)）代替政府和軍隊進行采購，所需貨物也是五花八門，我們都是被動接單子，然后把價格報給他們，進而發(fā)貨收錢。”從事對朝貿(mào)易近10年的當?shù)厝撕壬f，“如果朝鮮沒有某樣商品的需求，你把原價100元的貨10元賣給他們都不要，他們沒有來回倒賣賺取差價的邏輯。”

胡先生補充道：“我們在與朝鮮商社打交道很多時候基本處于稀里糊涂的狀態(tài)，朝鮮人基本不和我們講太多，資金來源等也琢磨不透，發(fā)給朝鮮的貨經(jīng)常會由北京的賬號轉(zhuǎn)賬過來。而且他們是花國家的錢，所以對進貨價格并不十分敏感，不過他們吃回扣也是明著吃。很多產(chǎn)品我們從南方進貨再賣給他們的時候已經(jīng)加價加得很高了，但是他們還是會讓我們再加15%，而這15%需要給他們5%作為回扣。”

據(jù)其介紹，在對朝貿(mào)易中，除了受到朝鮮半島局勢影響，貿(mào)易中的“灰色地帶”也常常讓國內(nèi)的商人損失慘重。“之前朝鮮商社收貨后，經(jīng)常發(fā)生對方失聯(lián)的情況。”胡先生舉例稱，此前朝鮮商社在頭幾次與國內(nèi)商人打交道時往往會現(xiàn)貨現(xiàn)結(jié)，甚至給中國人回扣，出手很是大方，等熟悉了則開始欠款，最后消失不見。除了回扣，朝鮮商社也會向中國商人索要輕工產(chǎn)品或食品、酒水等，“很多時候他們有錢，回國也買不到東西。”

吉林大學東北亞研究院區(qū)域經(jīng)濟研究所衣保中教授在受訪時表示，朝鮮并不是一個市場經(jīng)濟國家，本身法律并不完備，而很多中國人抱著占便宜的心態(tài)，但當對方政策一變化，需要剪羊毛的時候則會“關(guān)門打狗”。“民營企業(yè)對朝鮮是一個弱勢群體，一旦發(fā)生問題則會無處申告。”

據(jù)此前媒體披露數(shù)據(jù)顯示，丹東對朝鮮的貿(mào)易額約占中朝兩國貿(mào)易額的40%，經(jīng)丹東口岸過境的貨物量約占中國對朝貿(mào)易總量的80%。

丹東統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015~2017年三年間，出口總額分別為26.6億美元、24.9億美元、161億元人民幣，分別比上年下降11.9%、6.1%、2.3%。

“夾縫”中的丹東

“丹東對內(nèi)屬于中國邊境城市，對外則緊鄰朝鮮，天天核試驗也沒有人敢來投資，就像生活在夾縫中。”當?shù)卣探缍辔蝗耸空f。

2015~2017年三年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，丹東GDP分別為984.9億元、748.4億元、793億元，分別比上年下降3%、下降24%、增長2.8%。其中，2017年GDP位居遼寧省第9位，增速為全省第10。

三年間，全口徑財政收入134.9億元、120.3億元、120.6億元，分別比上年下降33.4%、下降10.9%、增長0.2%。在稅收方面，三年間全口徑稅收收入分別為84.8億元、87億元、91.4億元，分別比上年下降32.3%、增長2.6%、增長5.1%。

從人口來看，丹東市戶籍人口分別為238.2萬人、237.9萬人、235.2萬人，呈現(xiàn)逐年下降趨勢，人口自然增長率分別為-2.06 ‰、-0.15 ‰、-9.28 ‰。

“丹東是中國最大的邊境城市，但現(xiàn)在經(jīng)濟發(fā)展和整個東北一樣遇到很多困難。”遼寧省社科院副院長梁啟東在接受記者采訪時說，現(xiàn)在丹東是“三缺”局勢：行業(yè)缺龍頭、企業(yè)缺塊頭、產(chǎn)品缺拳頭。而原因也主要是“三個衰退”，即資源衰退、機制衰退、結(jié)構(gòu)性衰退。

“礦產(chǎn)資源采光了，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)重傳統(tǒng)輕新興行業(yè)，重大輕小，忽視民營經(jīng)濟，國有企業(yè)機制不靈活玩不轉(zhuǎn)市場經(jīng)濟。所以外界提到丹東，就只知道它靠近朝鮮。”梁啟東說。

衣保中教授表示，丹東和東北多個城市一樣，計劃經(jīng)濟時代重工業(yè)較強，一度十分輝煌，但輕工業(yè)品等較弱，而朝鮮等國家進口貨物又以輕工業(yè)品為主，在丹東當?shù)赜譀]有類似生產(chǎn)基地和產(chǎn)業(yè)鏈，大多都是從南方采購轉(zhuǎn)運丹東，所以長期以來對經(jīng)濟拉動作用有限。“此次多數(shù)南方人來丹東炒房，除了有錢，還與外貿(mào)往來有一定關(guān)系。”

梁啟東建議，丹東可以把此次朝韓和談等利好消息作為契機，借勢國內(nèi)沿海開發(fā)開放的政策及“一帶一路”倡議、東北振興等逆勢崛起。

“下一步一定要進行經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，改善營商環(huán)境，讓企業(yè)，尤其是民營企業(yè)獲得良好的生存和發(fā)展環(huán)境。”衣保中教授認為，丹東經(jīng)濟結(jié)構(gòu)比較單一，還是要對現(xiàn)有口岸等進行升級改造，不要把寶都押在朝鮮身上，加強東北地區(qū)的合作，堅持全方位開放，發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)。

復旦大學朝韓研究中心主任石源華在接受記者采訪時表示，通過近期觀察，此次朝韓和談屬于朝鮮本身想要變化，對中朝關(guān)系來說是一個好的勢頭，但問題的根本還在朝美關(guān)系，但就美國的全球戰(zhàn)略和亞太戰(zhàn)略來看，美方并不希望朝鮮半島問題盡快解決，而是需要適度緊張。因為一旦朝鮮問題解決了，美國也就沒有理由在朝鮮半島待下去了，這會對韓日等產(chǎn)生連鎖反應，進而美國的第一島鏈將退至關(guān)島，而這顯然不符合美國利益。

“現(xiàn)在丹東房價上升有些盲目性，還需要再看看。”石源華說，有一個問題值得重視，就是即便朝鮮進行經(jīng)濟建設，但并不意味著它會像中國一樣進行改革開放，雖然目前朝鮮聲稱要棄核，但其實際上仍然為一個實際擁核國家，這條路仍然漫長。

5月8日，記者驅(qū)車來到中朝邊境黃金坪經(jīng)濟區(qū)看到，昔日的規(guī)劃圖紙已經(jīng)泛黃，邊界處依然鐵絲網(wǎng)密布，不見人影。

《中國經(jīng)營報》記者就房地產(chǎn)市場發(fā)展等問題分別向丹東市住建、商務、經(jīng)信委、丹東新區(qū)等多個部門發(fā)出采訪請求，但截至記者發(fā)稿前均未回應。

來源：中國經(jīng)營報

編輯：攀西商界網(wǎng)新聞資訊中心