1月6日，據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確表態(tài)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，進(jìn)入2016年12月份以來(lái)，決策層已經(jīng)六次明確對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)調(diào)控。2017年樓市怎么走？房?jī)r(jià)是漲是跌？
中國(guó)科學(xué)院預(yù)測(cè)科學(xué)研究中心發(fā)布了《2017年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)展望》預(yù)測(cè)報(bào)告。報(bào)告預(yù)計(jì)2017年中國(guó)房地產(chǎn)成交量和成交額增幅比去年會(huì)有大幅下滑，但價(jià)格方面仍將維持上漲態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)全年商品房平均銷售價(jià)格同比增長(zhǎng)3.4%。并稱，在各項(xiàng)影響因素的綜合作用下，預(yù)計(jì)2017年的商品房?jī)r(jià)格將延續(xù)2016年平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。
但目前來(lái)看，對(duì)于明年房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)測(cè)，各方觀點(diǎn)不一。房地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)科的總裁郁亮近日表示，一線城市近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、房?jī)r(jià)過(guò)高已經(jīng)成為一個(gè)比較突出的問(wèn)題，如果任由這種局面發(fā)展下去是危險(xiǎn)的。而建立長(zhǎng)效機(jī)制是保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的根本途徑。未來(lái)一年內(nèi)，全國(guó)商品住房成交量很有可能大幅下降，前期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，價(jià)格也可能回落。對(duì)于部分地價(jià)過(guò)高的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)率可能會(huì)被進(jìn)一步壓縮。
再綜合看多家證券公司房地產(chǎn)研究部門(mén)關(guān)于2017年房?jī)r(jià)走勢(shì)的報(bào)告：機(jī)構(gòu)對(duì)于成交量的預(yù)測(cè)基本一致，都認(rèn)為房屋銷售面積會(huì)出現(xiàn)下降，方正證券最樂(lè)觀，預(yù)測(cè)要跌6%，最悲觀的中投證券則預(yù)計(jì)會(huì)跌18%。當(dāng)然，代表性的觀點(diǎn)是受政策影響，一線、二線、三線城市的銷售面積會(huì)呈現(xiàn)不同的情況。買(mǎi)房的人少了，自然也會(huì)影響到房?jī)r(jià)，大多機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)2017年房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度在正負(fù)3%以內(nèi)。典型的觀點(diǎn)是，2017年上半年全國(guó)銷售均價(jià)持平，下半年隨著政策松綁重回上升趨勢(shì)。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)確定了2017年房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)——去庫(kù)存與放泡沫并舉，并加快研究建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制。事實(shí)上，僅在去年12月，決策層就已經(jīng)先后六次明確對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)調(diào)控及監(jiān)管。
關(guān)于這個(gè)話題，經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉勝軍做出了點(diǎn)評(píng)。
劉勝軍：中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在比較復(fù)雜，一方面存在一線、二線、三線城市的區(qū)域性差異，另一方面是政策因素始終在其中扮演非常重要的角色。以2016年的房?jī)r(jià)大漲為例，原因是2015年中央提出去庫(kù)存，其實(shí)其本意是希望房?jī)r(jià)適度降下來(lái)，換來(lái)庫(kù)存的消化。但在這個(gè)過(guò)程中存在中央、地方還有市場(chǎng)的多方博弈，有一些地方政府把去庫(kù)存片面理解成了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。國(guó)慶后中央迅速出臺(tái)了調(diào)控政策，這一次的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也發(fā)出了非常明確的信號(hào)。
關(guān)于目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局，一方面，2017年中央提出五大任務(wù)的第一條就是穩(wěn)增長(zhǎng)，在這樣的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)大跌是比較困難的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用還是非常顯著的。如果要穩(wěn)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資至少不能出現(xiàn)比較大的下滑，這是簡(jiǎn)單的、必須承認(rèn)的事實(shí)。
另一方面，房?jī)r(jià)大漲的局面應(yīng)該也不會(huì)出現(xiàn)，主要原因是中央已經(jīng)認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)的泡沫化可能帶來(lái)的嚴(yán)重危害，一旦房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)大的問(wèn)題，后果是很難設(shè)想的。在這種情況下，中央對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲也是保持高度警惕的。所以，2016年上半年房地產(chǎn)中央調(diào)控的政策效應(yīng)會(huì)逐步顯現(xiàn)，可能市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)降溫的過(guò)程。但市場(chǎng)未來(lái)的走向還是取決于地方政府和中央政府之間的博弈，也就是說(shuō)很多城市還存在著各方面的壓力，以什么樣的方法去庫(kù)存實(shí)際上是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的非常重要的因素。
當(dāng)然，從更深層次上來(lái)講，要改變地方政府的激勵(lì)機(jī)制，讓地方政府不要老是有強(qiáng)烈的動(dòng)機(jī)推高房?jī)r(jià)，而是要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)平穩(wěn)的發(fā)展。這就涉及到土地財(cái)政、房地產(chǎn)稅制等一系列制度性的改革，在這種制度性的改革落地之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策變化可能還會(huì)存在，也就是說(shuō)政策又會(huì)想要降溫，但可能又會(huì)有一些刺激性政策出臺(tái)，這樣的反復(fù)變化可能還會(huì)是常態(tài)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響會(huì)比較大。
總體上來(lái)講，房地產(chǎn)市場(chǎng)這種震蕩向上的格局沒(méi)有改變，但中央是不希望房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快上漲的，從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)如何發(fā)展取決于制度性的變革能不能取得進(jìn)展。
經(jīng)濟(jì)之聲：從去庫(kù)存角度來(lái)講，是不是一線城市根本沒(méi)有去庫(kù)存的壓力，只有部分二線以及三、四線城市才會(huì)有去庫(kù)存壓力？
劉勝軍：不能簡(jiǎn)單這么講。在這一輪去庫(kù)存中，從表面上看一、二線去的速度比較快，但這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格飆升，給了市場(chǎng)錯(cuò)誤的信號(hào)，鼓勵(lì)了開(kāi)發(fā)商迅速拿地，迅速蓋樓，從而會(huì)增加新的房地產(chǎn)供給。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)被再度調(diào)控后，新供給會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)化成新庫(kù)存還有待觀察，這也是以刺激樓市去庫(kù)存的政策取向不大被贊成的原因，因?yàn)檫@實(shí)際上對(duì)市場(chǎng)發(fā)出了不好的信號(hào)。
經(jīng)濟(jì)之聲：一線城市需不需要土地財(cái)政？
劉勝軍：土地財(cái)政很顯然是不可取的。隨著城市化進(jìn)程，土地資源變得越來(lái)越稀缺，加上政府是在換屆的，如果這一屆政府把地都賣完了，下一屆政府怎么辦？實(shí)際上這是我們一直沒(méi)有解決的老問(wèn)題。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)上來(lái)講，穩(wěn)定的地方稅制是征收房產(chǎn)稅的，但中國(guó)征收房產(chǎn)稅需要解決過(guò)度的問(wèn)題，既要收房產(chǎn)稅，又要讓民眾覺(jué)得稅收是合理的，畢竟房?jī)r(jià)已經(jīng)太高了。這個(gè)方面可能還需要很多精心的設(shè)計(jì)，既考慮社會(huì)的承受力，同時(shí)又要兼顧稅制的轉(zhuǎn)軌與改革。
經(jīng)濟(jì)之聲：征收房產(chǎn)稅雖是大的趨勢(shì)，但可能距離還不是很近，是嗎？
劉勝軍：這涉及到地方財(cái)政的問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模比較大，地方政府有很多路徑依賴，短期內(nèi)要擺脫依賴可能不是很容易。房地產(chǎn)本身又是一個(gè)很敏感的問(wèn)題，實(shí)際上，它無(wú)論是對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的走勢(shì)還是對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)而言，都是牽一發(fā)而動(dòng)全身的。所以，中央在這個(gè)問(wèn)題上不可能不慎重，這也決定了解決房地產(chǎn)問(wèn)題必須要長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮、謹(jǐn)慎操作，并從制度層面入手，才能夠逐步化解房地產(chǎn)的兩難格局。
經(jīng)濟(jì)之聲：從最根本的供需角度看，一線城市的供需緊張嗎？
劉勝軍：一線城市的需求應(yīng)該是比較強(qiáng)勁的，這大家都能感覺(jué)得到。但這也不意味著一線城市房?jī)r(jià)就一定要漲。比如以土地稀缺為例，這個(gè)問(wèn)題也并不是不能解決，可以通過(guò)適度改變一些地區(qū)的行政區(qū)劃等措施加以解決，但為什么我們沒(méi)這么做，根本原因在于政府有所顧及，擔(dān)心大的政策變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)大的起伏，這可能是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的顧慮。
主持人：從金融政策角度，如果通脹進(jìn)一步上行，如果貨幣政策不再像過(guò)去那么寬松，房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格會(huì)不會(huì)有比較大的變化？
劉勝軍：房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格受到的最大影響應(yīng)該就來(lái)自貨幣政策，在過(guò)去幾年，從M2增速和GDP增速的差距來(lái)看，貨幣政策實(shí)際上是相對(duì)寬松的，這也是支撐房地產(chǎn)價(jià)格上漲的非常重要的原因。現(xiàn)在，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)把對(duì)貨幣政策的提法變成中性，所謂的中性就是應(yīng)該和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)相適應(yīng)，而不是過(guò)多地進(jìn)行貨幣刺激，如果貨幣政策實(shí)現(xiàn)這樣的轉(zhuǎn)變，很顯然是促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格合理化的非常根本性的措施。
經(jīng)濟(jì)之聲：如果從M2增速看，其仍然穩(wěn)健時(shí)如果出現(xiàn)了信用收縮，會(huì)不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的流動(dòng)性收緊，從而對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響？
劉勝軍：貨幣政策的轉(zhuǎn)變也不會(huì)是快速的，畢竟當(dāng)前中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)還處于下行周期，加上各方面的風(fēng)險(xiǎn)還都處在顯現(xiàn)的過(guò)程中，在這種情況下，雖然中央從理念上提出了中性貨幣政策，但也不會(huì)出現(xiàn)快速的緊縮，更多的可能要取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)，還有很多體制性改革的進(jìn)展。如果經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)生動(dòng)力比較強(qiáng)勁了，寬松貨幣政策退出的時(shí)機(jī)可能就比較成熟了。
經(jīng)濟(jì)之聲：現(xiàn)在油價(jià)已經(jīng)有觸底的感覺(jué)了，2016年大宗商品也出現(xiàn)一波大的上漲，如果這些因素慢慢發(fā)酵，出現(xiàn)了價(jià)格的上漲，出現(xiàn)了通脹的上行，那貨幣政策是要顧穩(wěn)增長(zhǎng)，還是會(huì)控通脹，哪個(gè)會(huì)排在前面？
劉勝軍：中央有其目標(biāo)，通脹在達(dá)到3%之前至少不用太擔(dān)心，至少在2017年，通脹應(yīng)該不會(huì)成為主要的風(fēng)險(xiǎn)，至于未來(lái)幾年如何，要取決于去產(chǎn)能的進(jìn)展還有國(guó)際局勢(shì)，這些因素綜合在一起，如果通貨膨脹達(dá)到了4%甚至更高水平，可能中央就會(huì)把重點(diǎn)轉(zhuǎn)向反通脹。但在2017年可預(yù)期的時(shí)間內(nèi)，反通脹應(yīng)該不是主要考慮的。

（原題為《中科院看漲、開(kāi)發(fā)商看跌 房?jī)r(jià)漲跌的邏輯是什么？》）

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