來源：鳳凰財(cái)經(jīng)綜合  我們從去年開始的三四線城市調(diào)研發(fā)現(xiàn)了很多對地產(chǎn)真愛的小伙伴，這次借由回屯過年的機(jī)會，我們地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)也順?biāo)浦蹎恿说谌救木€城市調(diào)研（團(tuán)隊(duì)同學(xué)都來自于全國各地三四線城市，連個(gè)準(zhǔn)二線都沒有……），為大家揭一揭自個(gè)兒老家的老底。

作為經(jīng)歷了2015年北上深行情的地慘研究猿，回鄉(xiāng)的感覺自然是反差，一溜兒全部處于降價(jià)階段，14年以來的政策和放水似乎是另一個(gè)世界的事情，究其原因，除了自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變遷，也源于自身供給和需求的no zuo no die。雖然過年樓盤大都關(guān)門，但正如無所不知的朝陽群眾，我們通過神通廣大的“親戚朋友”，包括施工隊(duì)、房企營銷經(jīng)理、區(qū)域新房代理等來勾勒出各自區(qū)域的市場概況，包括需求結(jié)構(gòu)、價(jià)格走勢等，用數(shù)據(jù)和切身感受為大家進(jìn)一步完善三四線城市的拼圖。

浙江省瑞安市——制造業(yè)為主的百強(qiáng)縣

瑞安市，中國浙江省溫州市代管縣級市，地處上海經(jīng)濟(jì)區(qū)和廈漳泉金三角之間，轄5個(gè)鎮(zhèn)、10個(gè)街道，是全國最早的百強(qiáng)縣之一，2013年中國最具投資潛力中小城市，瑞安市位列第31位。由于市場改革起步較早，吸引了大量的外來務(wù)工人員，2014年全市戶籍人口在123萬左右，根據(jù)六普數(shù)據(jù)，外來人口占到了全部常住人口的35-40%左右，且大部分來自于外省。

市場歷程：泡沫狂歡后的艱難修復(fù)道路

瑞安市商品房市場起步于上世紀(jì)90年代，但規(guī)模一直很小，至今很大一部分家庭還是居住在“落地房”或者“農(nóng)改房”（小產(chǎn)權(quán)房，一般一戶家庭擁有5至6層垂直落地戶型）。瑞安本土制造業(yè)發(fā)達(dá)，民資豐富，也帶來炒作的基礎(chǔ)，瑞安樓市真正的快速發(fā)展階段為2007年左右開始的炒作熱潮，也是一個(gè)典型的泡沫演繹的樣本。在2008年的時(shí)候，瑞安就曾經(jīng)炒作過“紅證”（返回地指標(biāo)，國家返回給村里的由村里根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分配給村集體），直接導(dǎo)致集體土地價(jià)格快速上漲。而房地產(chǎn)方面，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展好、制造業(yè)融資便利，推動本土炒房熱潮，2008-2010年市場炒作氛圍最濃的時(shí)候，瑞安高檔樓盤的價(jià)格在4萬/平米以上，堪比北京上海的房價(jià)，這與當(dāng)時(shí)全國房地產(chǎn)市場調(diào)控的氛圍背道而馳，也一度被媒體點(diǎn)名“批評”。

炒作之風(fēng)也迫使溫州市政府對開盤價(jià)格進(jìn)行了指導(dǎo)，在這背景下，瑞安當(dāng)時(shí)一個(gè)普遍預(yù)期4萬以上的樓盤開盤價(jià)格定位29900元/平米，開發(fā)商開盤當(dāng)天要求所推房源一次性付款，但依然排起長隊(duì)。連續(xù)的政策疊加溫州民間借貸危機(jī)的出現(xiàn)，導(dǎo)致瑞安市場拐點(diǎn)，成交量大幅萎縮，2011年瑞安市一手房成交量只有不到一千套，創(chuàng)歷史新低，從此進(jìn)入漫長的洗牌階段。

在過去的2015年，全國市場出現(xiàn)明顯回暖，但是瑞安市場依然延續(xù)過去4年低迷的趨勢，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)銷售面積同比持平，銷售金額同比下降了22%，均價(jià)從2萬左右的高點(diǎn)，一直回落到不到1.5萬左右的水平。事實(shí)上，由于大多樓盤都采用暗降的方式促銷，實(shí)際調(diào)整幅度要遠(yuǎn)大于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，周邊親戚朋友的實(shí)際感受大致在40-50%左右，市場降價(jià)的背后是向合理價(jià)格修復(fù)的艱難道路。

去化情況：降價(jià)跑量依然是王道

不同于溫州市呈現(xiàn)的多元房企結(jié)構(gòu)，瑞安市房企大多為本土房企，比如華鴻、中梁等中小型開發(fā)商，浙江本土龍頭綠城也在瑞安有多個(gè)項(xiàng)目，從這些開發(fā)商去化策略來看，降價(jià)促銷是普遍現(xiàn)象。2015年瑞安市商品房銷售冠軍為塘下鎮(zhèn)的綠城玉園，平均去化率九成，市場去化較好除了本土的綠城口碑，同時(shí)還是在于降價(jià)幅度較大，而在瑞安市區(qū)的綠城璟園，目前在售價(jià)格已經(jīng)和拿地樓板價(jià)接近。

需求結(jié)構(gòu)：改善型需求為主導(dǎo)

瑞安市的需求主要來自于改善、剛需和外來人口置業(yè)幾大部分，其中改善為主流，改善+剛需大概占到八成以上：

1、剛需加改善需求。瑞安市人口本身相當(dāng)部分仍住在落地房和農(nóng)改房中，雖然能夠滿足自住，但沒有商品房的品質(zhì)，包括電梯、物業(yè)服務(wù)等，所以一旦出現(xiàn)新商品房建設(shè)，都會有旺盛的置換需求。

2、外來人口。瑞安市擁有高比例外來人口，新溫州人主要來自于江西、貴州、安徽、湖北等地區(qū)，但外地人口在本地購房的比例很低，一般僅在10%或者以下，大多務(wù)工人員還是會選擇回原籍地購房，主要原因依然在于購買力和歸屬感。部分房價(jià)較低的區(qū)域外來人口購房比例比較高，如一些5000-6000元/平米左右的農(nóng)改房。瑞安市政府提供少量人才公寓和人才新村，可以提供優(yōu)質(zhì)外來人才以很低的價(jià)格購買，但是還是有很多人會選擇將這個(gè)權(quán)利轉(zhuǎn)賣掉。

關(guān)于外來務(wù)工人員的購買力問題，以溫州瑞安主流的鞋廠為例，一個(gè)普通工人月薪在3000-4000元/月左右，技術(shù)工人的月薪可以達(dá)到8000-10000元/月左右，一個(gè)家庭一個(gè)月對應(yīng)收入約2萬元，部分工人已經(jīng)可以自主全款購車，但是對買房依然壓力很大。

未來趨勢：本土需求空間大，需要的是合理定價(jià)

2月初首付比例下調(diào)后，瑞安市場尚未落地，銀行的首套房首付比例還是集中在25-30%左右，但在目前市場環(huán)境下，房企普遍預(yù)期調(diào)整到20%的可能性很大，會帶來邊際改善。返鄉(xiāng)置業(yè)的需求和去年接近，大多為在外經(jīng)商或者海外歸國的家庭在老家置換商品房。目前整體瑞安市仍處于去庫存狀態(tài)，市場需求存在，畢竟大部分人口需要改善房屋，而唯一需要等待的就是價(jià)格的進(jìn)一步合理化回歸。

甘肅省慶陽市——能源+農(nóng)業(yè)

慶陽市位于甘肅省最東部，陜甘寧三省區(qū)的交匯處，全市總土地面積27119平方公里，總?cè)丝?22.27萬，轄1區(qū)7縣116個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，是國家級大型能源化工基地，石油、天然氣和煤炭蘊(yùn)藏富集，長慶油田的發(fā)源地，素有“隴東糧倉”之稱。

市場歷程：需求不足、房價(jià)飛漲導(dǎo)致樓盤供應(yīng)過量

慶陽市的樓盤主要經(jīng)過了三個(gè)階段：

1、2009年-2011年，慶陽房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，房價(jià)也隨之走高，到2011年已經(jīng)突破4200元/平方米，雖然無大型開發(fā)商進(jìn)入，但當(dāng)?shù)卦S多企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型做房地產(chǎn)開發(fā)。

2、2012年調(diào)控稍有放松，加之新項(xiàng)目集中入市，在開發(fā)商以價(jià)換量的策略下，慶陽商品房市場的成交量倍增，而成交均價(jià)則降低了500元/平方米。

3、2013年，在巨額庫存壓力下，房地產(chǎn)市場的成交量大幅縮水，價(jià)格也進(jìn)一步下跌，2014-2015年雖然銷量有所回升，但成交均價(jià)仍維持在4000元/平方米。

去化情況：市場現(xiàn)狀不容樂觀，以房抵賬現(xiàn)象普遍

通過對市區(qū)部分樓盤進(jìn)行檢查調(diào)研發(fā)現(xiàn)，僅有部分區(qū)位較好，規(guī)模較大的樓盤銷售相對較好，如鳳凰大境等在售樓盤月銷售達(dá)到15套以上。部分規(guī)模小、配套設(shè)施不齊全、地理位置較偏的樓盤銷售依然低迷。

慶陽市商品住房銷售庫存135萬平方米，14000套。按照市政府提出城鎮(zhèn)化率每年增加兩個(gè)百分點(diǎn)的目標(biāo)，市區(qū)城鎮(zhèn)人口每年將增加0.5萬人、1700戶（每戶按3人計(jì)），戶均按120平方米計(jì)算，每年需新增住房20.4萬平方米，再加上改善性需求購房和外來務(wù)工人員、新就業(yè)人員剛性購房需求，目前商品住房市場庫存，至少需要2-3年時(shí)間消化。同時(shí)，由于房地產(chǎn)市場開發(fā)企業(yè)投資信心、居民購買信心支持的信心仍然不足，扭轉(zhuǎn)市場下行走勢的動力依然不足。

在新建商品房滯銷和結(jié)構(gòu)性過剩、企業(yè)融資極其困難的情況下，2015年房企整體資金短缺，以房抵賬現(xiàn)象較為普遍，多數(shù)工程抵賬房以較低價(jià)格投放市場，直接影響市場銷售，企業(yè)為增加銷售量，在成交價(jià)格上大幅優(yōu)惠，形成惡性循環(huán)。

需求結(jié)構(gòu)：供過于求，未來以去庫存為主

目前慶陽市在售樓盤大約有20多個(gè)，大部分都是本土小開發(fā)商，中心人口密集區(qū)域以福利房和自有民房居住為主，縣轄區(qū)城鎮(zhèn)和農(nóng)業(yè)人口絕大多數(shù)有自住房，目前的供應(yīng)量較大。

慶陽的房地產(chǎn)需求來源主要有以下幾類：

1、中心城區(qū)居民結(jié)婚及改善需求，由于老城市福利房年代久遠(yuǎn)，當(dāng)?shù)赜袟l件的居民會購置新的商品房作為改善型住房，但由于城區(qū)人口無明顯流入，一部分家庭子女長大后留在外地發(fā)展，故這部分需求量有限。

2、外地務(wù)工人員回鄉(xiāng)買房，一些在省會城市打工的年輕人，等手上有一定積蓄后會選擇在慶陽購置商品房。

3、縣轄城鎮(zhèn)人口及農(nóng)業(yè)人口買房，由于慶陽市轄1區(qū)7縣116個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)有購買力的居民為了子女的教育以及醫(yī)療等資源，也會選擇在市區(qū)購房。

但總結(jié)的幾種購房需求不足以快速消化目前大規(guī)模的房地產(chǎn)供應(yīng)量，除了油田資源外，本市并沒有能夠強(qiáng)力吸附外來人口的產(chǎn)業(yè)。

未來趨勢：政策疊加促進(jìn)樓市去庫存

為了促進(jìn)當(dāng)?shù)氐臉鞘腥セ?，除了全面放開的限貸政策，當(dāng)?shù)卣矎?a style="text-decoration: none; color: rgb(0, 66, 118); font-weight: bold;" target="_blank">金融、稅收和公積金貸款等方面進(jìn)一步加大了個(gè)人購房的支持力度：

1、提倡貨幣化安置政策，鼓勵(lì)被拆遷戶自行到市場買房；

2、由政府搭建平臺，開發(fā)商自愿報(bào)名，實(shí)行政府團(tuán)購商品房或政府組織拆遷戶自主選擇購買商品房作為棚戶區(qū)改造安置房；

3、鼓勵(lì)黨政機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位組織新就業(yè)的人員以優(yōu)惠價(jià)團(tuán)購存量商品房。

這一系列政策措施在一定程度上能刺激當(dāng)?shù)氐?a style="text-decoration: none; color: rgb(0, 66, 118); font-weight: bold;" target="_blank">存量房去化。

陜西省咸陽市——依托制造業(yè)的秦漢文化發(fā)源地

咸陽市位于陜西省關(guān)中平原中部，東臨省會西安，轄2區(qū)20街，六普人口94萬，為陜西省第三大人口城市，主要為本地以及附近縣區(qū)人口，外來人口較少。目前西咸一體化不斷推進(jìn)，2014年1月6日，國務(wù)院正式批復(fù)設(shè)立西咸新區(qū)，成為第七個(gè)國家級新區(qū)。

市場歷程：面包價(jià)格低于面粉價(jià)格

2015年咸陽市房價(jià)下降約20%，均價(jià)在3400-3800元/平米左右。當(dāng)?shù)匾恍堫^企業(yè)銷售同比下降30%以上，投資性需求減少是主要原因。另一方面，咸陽毗鄰西安，相距不足30公里，地理優(yōu)勢造成咸陽房價(jià)相對于本地人均收入虛高，這也是房價(jià)下挫的原因之一。咸陽房地產(chǎn)成本構(gòu)成大致包括50%建安+20%國費(fèi)+15%土地+15%利潤以及其他，以咸陽西區(qū)為例，其成本普遍在每平米3400元，而目前西區(qū)銷售價(jià)格每平米3200元左右的樓盤不在少數(shù)，低價(jià)跑量甚至不惜虧損經(jīng)營已經(jīng)是普遍的策略，求生存是擺在許多中小開發(fā)商面前最棘手的問題。

庫存情況：庫存持續(xù)上升，套牢產(chǎn)業(yè)鏈

受房地產(chǎn)開發(fā)周期以及銷售惡化的影響，2015年咸陽市房地產(chǎn)庫存呈上升態(tài)勢，去化形勢嚴(yán)峻，目前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍資金緊張。咸陽房地產(chǎn)開發(fā)以本地企業(yè)為主，華宇、億龍、金泰是咸陽地區(qū)比較有名的房地產(chǎn)企業(yè)，但大多企業(yè)主要以自有資金以及自主募集資金為主，利用銀行貸款水平十分有限，在目前這種形勢下，要獲取銀行資金解燃眉之急更是難上加難，一些小開發(fā)商資金斷裂，資金問題最嚴(yán)重的還在于施工單位，項(xiàng)目墊資普遍在30%-50%，更有甚者高達(dá)80%，通過層層分包，大小施工單位全部套牢。

需求情況：改善+投資為主流

根據(jù)我們的調(diào)研，咸陽市剛需房一般占銷售的三成左右，改善以及投資需求超過六成，政府以及事業(yè)單位員工是以往購房主力之一。目前市場疲軟，房價(jià)大幅下挫，改善以及投資需求嚴(yán)重萎縮，剛需房獨(dú)木難支。

未來趨勢：供需矛盾仍待消化

購房首付比例下調(diào)，仍未見落地。剛需疲軟、投資以及改善性需求萎縮是主要矛盾；依靠農(nóng)民工買房消化庫存恐難有明顯的改善，一方面需要完善的配套政策出臺，另一方面咸陽距離西安太近，兩個(gè)城市的房價(jià)差距不是很大，因此選擇西安的概率更大。

湖北省荊門市沙洋縣——囊括紡織+化工的農(nóng)業(yè)大縣

沙洋縣，地處湖北省中部，現(xiàn)轄13個(gè)鎮(zhèn)，1個(gè)省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，是全國最年輕的縣之一，全縣人口約65萬，面積2044平方公里,2014年全縣GDP約200億左右。素有“江漢明珠”、“魚米之鄉(xiāng)”、“小漢口”、“湖北八大歷史重鎮(zhèn)”等美譽(yù)。

市場歷程：去化率陷入低谷

全縣在建及擬建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目約30個(gè)左右，合計(jì)面積約25萬平。房價(jià)在13年左右最高達(dá)到3400元/平，隨后開始一路下跌，現(xiàn)在均價(jià)約2500到3000元/平，其中沙洋縣城新開盤6個(gè)項(xiàng)目，平均去化率10%左右。

庫存情況：福利房積壓需求

金融地產(chǎn)利益鏈綁定：本地開發(fā)商在之前獲取了大量土地，政府由于存在政績壓力，往往對開發(fā)商施壓較為嚴(yán)重。當(dāng)?shù)亻_發(fā)商新建樓盤往往是為了從銀行獲取貸款以維持經(jīng)營，如若土地未能開發(fā)，難以從銀行獲得貸款，再者由于本地開發(fā)商經(jīng)營多年，已存在較多銀行貸款未能歸還，因而銀行為了讓開發(fā)商持續(xù)經(jīng)營也不得不給開發(fā)商貸款，供開發(fā)商開發(fā)樓盤，進(jìn)而導(dǎo)致本地供給端過剩。

福利保障房擠壓需求：由于本地開展社會主義新農(nóng)村建設(shè)，政府在縣城外圍開拓了大片新農(nóng)村社區(qū)，這類社區(qū)屬于福利房，而本地經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以農(nóng)業(yè)為主，大量的農(nóng)村居民將自己分到的田地轉(zhuǎn)租給大戶耕種后可入住新農(nóng)村社區(qū)，僅2015年縣城周圍新開拓兩片新農(nóng)村社區(qū)，每片社區(qū)可容納居民500戶，因而對本地商品房市場形成大量擠壓。

需求結(jié)構(gòu)：本地居民為主

1、本地居民消費(fèi)行為偏差：本地居民以農(nóng)戶為主大多數(shù)均只有高中甚至初中學(xué)歷，因而居民消費(fèi)行為存在偏差，本地居民在購房時(shí)往往“買漲不買跌”，在房價(jià)下跌過程中，本地居民往往預(yù)期會存在更低的價(jià)格因而不愿意置業(yè)。

2、周邊城市對本地需求的分流：沙洋縣緊靠荊門市和荊州市兩大地級市，車程均在1個(gè)小時(shí)左右，因而靠近荊門市的鄉(xiāng)鎮(zhèn)更傾向于在荊門市的外圍開發(fā)區(qū)掇刀區(qū)和荊門市內(nèi)置業(yè)，荊門市內(nèi)房價(jià)均價(jià)約在3500到4000元/平，掇刀區(qū)房價(jià)約3000到3500元/平，在房價(jià)差距不大的基礎(chǔ)上，往往市區(qū)對本地居民更具有吸引力。同理，靠近荊州市的鄉(xiāng)鎮(zhèn)往往更傾向于在荊州市置業(yè)，導(dǎo)致本地的需求被周圍城市分流。

3、剛性需求不足：已有住房居民年齡結(jié)構(gòu)偏大，節(jié)儉意識較為強(qiáng)烈（沙洋縣曾為全國貧困縣），本地改善型需求并不大，因而剛性需求多半來自于年輕適婚年齡人口，這部分人口一部分隨著外出就業(yè)就學(xué)在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，另一部分外出就學(xué)回本地工作人群多半會選擇發(fā)展前景更好的荊門市就業(yè)，同時(shí)受制于本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展較慢（全縣無火車通車）因而本地年輕人口外流傾向強(qiáng)烈，剛需嚴(yán)重不足。

未來趨勢：惡化趨勢仍未改善

首付比例下調(diào)后，本地市場仍未有見到落地，仍然集中在30%左右，由于供給端持續(xù)性供給和需求端不足，本地庫存去化難度較大，14年到15年新開盤平均去化率均10%不到，已經(jīng)有樓盤開發(fā)商出現(xiàn)跑路情況，現(xiàn)該樓盤已被當(dāng)?shù)刭J款銀行接管。根據(jù)走訪多個(gè)施工方反映2015年欠薪，托欠工程款現(xiàn)象較為嚴(yán)重，開發(fā)商面臨資金壓力較大，預(yù)計(jì)短期內(nèi)仍難以有明顯改善。