多地遇“土地證續(xù)期”問(wèn)題 專(zhuān)家釋疑是否影響業(yè)主居住
來(lái)源：中國(guó)新聞網(wǎng) ?時(shí)間：2016-04-22 10:26:44 日前，由于溫州市區(qū)部分住宅土地使用權(quán)續(xù)期事件的持續(xù)發(fā)酵，將曾遇到“土地證續(xù)期”事件的青島、深圳等地也重新推上輿論的風(fēng)口浪尖，引發(fā)公眾對(duì)“土地證續(xù)期”話題的高度關(guān)注和深入探討。有專(zhuān)家表示，住宅土地使用權(quán)到期如未補(bǔ)交相應(yīng)出讓金，不會(huì)影響業(yè)主居住。由于住宅建設(shè)用地使用權(quán)的最高期間是70年，專(zhuān)家建議地方政府可以有所作為，對(duì)沒(méi)超70年期限的，可約定自動(dòng)續(xù)期，補(bǔ)交的出讓金差價(jià)按照出讓土地使用權(quán)當(dāng)時(shí)的出讓金價(jià)格計(jì)算。
多地先后遇“土地證續(xù)期”問(wèn)題
青島“撞限房”照常租售 深圳續(xù)期需補(bǔ)交地價(jià)
近期有關(guān)“溫州土地證續(xù)期需繳數(shù)十萬(wàn)出讓金”的報(bào)道，引發(fā)大眾對(duì)“住宅土地使用權(quán)到期后如何續(xù)期”的廣泛關(guān)注。
不過(guò)，這一消息很快被溫州市國(guó)土局否認(rèn)?！啊恋刈C續(xù)期需繳數(shù)十萬(wàn)元’系誤讀”，溫州市國(guó)土資源局土地利用管理處處長(zhǎng)張少清17日稱，溫州始終都沒(méi)有這個(gè)說(shuō)法，因?yàn)檎哌€沒(méi)出。
根據(jù)2007年國(guó)家出臺(tái)的物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，將自動(dòng)續(xù)期。而非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，并無(wú)“自動(dòng)續(xù)期”的規(guī)定。物權(quán)法對(duì)住宅土地證的續(xù)期是否應(yīng)該繳費(fèi)，并未做任何規(guī)定。
然而，因?yàn)闇刂萃恋刈C續(xù)期的事件，此前發(fā)生過(guò)相似事件的深圳、青島等地也再次成為大眾關(guān)注的焦點(diǎn)。那么，在相關(guān)處置方案正式出臺(tái)之前，深圳、青島等地的“撞限房”又是怎樣的生存現(xiàn)狀呢？
青島黃島區(qū)阿里山小區(qū)號(hào)稱全國(guó)首例“住房土地使用權(quán)到期房”。據(jù)媒體報(bào)道，該小區(qū)一期住宅的土地使用權(quán)在2011年已經(jīng)到期，而該小區(qū)業(yè)主王先生最近依然能夠正常出售房子。他回憶稱，所購(gòu)房屋于1994年左右建成，土地使用權(quán)只有20年，“到期后，當(dāng)?shù)胤抗芩部梢赃^(guò)戶、交易，只是可能會(huì)貸不了款?！?br> 深圳則成為首個(gè)對(duì)此發(fā)布解決辦法的城市，4月19日發(fā)布《有關(guān)深圳市土地使用權(quán)續(xù)期有關(guān)規(guī)定的說(shuō)明》。
深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)表示，首次集中出現(xiàn)國(guó)有土地使用權(quán)期滿的問(wèn)題還要追溯到2004年，為妥善解決不滿70年的土地使用權(quán)延期問(wèn)題，決定對(duì)于土地使用年期屆滿的房地產(chǎn)，按有償使用土地的原則延長(zhǎng)土地使用年期，其中一種延長(zhǎng)方式就是補(bǔ)交低價(jià)簽訂土地出讓合同，在國(guó)家規(guī)定的最長(zhǎng)土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內(nèi)約定年期內(nèi)，補(bǔ)交地價(jià)數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%。
國(guó)土資源部聯(lián)合調(diào)研組赴溫州調(diào)研
專(zhuān)家：“70年內(nèi)”的續(xù)期可地方政府和業(yè)主進(jìn)行約定
4月21日，網(wǎng)友“大姚”在深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)組織的在線訪談中發(fā)問(wèn)，“深圳羅湖區(qū)友誼大廈的房子，現(xiàn)在是50年產(chǎn)權(quán)，能免費(fèi)順延到70年嗎？”對(duì)此，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)土地利用處相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)稱，該用地為行政劃撥用地，土地用途為住宅，按現(xiàn)有規(guī)定，須補(bǔ)交地價(jià)后方可予以延期。
然而，對(duì)于1995年9月18日后深圳已簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》的土地使用權(quán)到期后，如何續(xù)期、是否需要交納地價(jià)等問(wèn)題，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)表示正在研制相關(guān)政策。就在當(dāng)年9月15日，深圳第二屆人民代表大會(huì)修改了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》第十一條做如下修改“土地使用權(quán)的最高使用年限為七十年，不同用途的土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。”
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所研究員、法學(xué)教授孫憲忠表示：“‘自動(dòng)續(xù)期’至少說(shuō)明法律上并沒(méi)有規(guī)定到期后收費(fèi)，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，應(yīng)該無(wú)條件順延?！?br> 對(duì)于地方政府表態(tài)正在制定的政策，到底有沒(méi)有實(shí)際制定權(quán)呢？參加過(guò)物權(quán)法立法的中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新對(duì)中新網(wǎng)(微信公眾號(hào)：cns2012)記者表示，地方政府在土地使用權(quán)續(xù)期方面可以有所作為，雙方約定即可；而對(duì)于超過(guò)70年最高土地使用權(quán)后的操作，則需要國(guó)家層面立法來(lái)完善。
面對(duì)全國(guó)多地顯現(xiàn)的“土地使用權(quán)”到期問(wèn)題，國(guó)土資源部已有所行動(dòng)。4月20日晚間，國(guó)土部官方微博稱：“4月20日，國(guó)土資源部、浙江省國(guó)土資源廳組成聯(lián)合調(diào)研組赴浙江省溫州市調(diào)研指導(dǎo)住宅土地使用權(quán)20年到期的延長(zhǎng)問(wèn)題?！?br>
資料圖。韋亮 攝
住宅土地證到期是否會(huì)影響業(yè)主居??？
專(zhuān)家觀點(diǎn)：業(yè)主有權(quán)繼續(xù)居住 補(bǔ)交差價(jià)應(yīng)按出讓時(shí)地價(jià)算
按照國(guó)家規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成：房屋所有權(quán)的期限為永久；而土地使用權(quán)根據(jù)有關(guān)法規(guī)為40、50年或70年不等。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)最高為70年，屆滿后自動(dòng)續(xù)期。
也就是，“到期續(xù)費(fèi)”問(wèn)題只存在于“土地使用權(quán)”一方，但是，如果土地使用權(quán)到期未補(bǔ)交相應(yīng)出讓金會(huì)不會(huì)影響業(yè)主居住呢？
“就算土地使用期滿自動(dòng)續(xù)期后，業(yè)主沒(méi)有交費(fèi)，也仍然有權(quán)利居住，政府不能強(qiáng)行收回土地，更不應(yīng)重新簽訂土地出讓合同”，著名法學(xué)家江平在接受新京報(bào)采訪時(shí)指出，繼續(xù)使用期滿的土地在房屋轉(zhuǎn)讓的時(shí)候就會(huì)受限；卻并不會(huì)影響民事權(quán)利，在權(quán)利上，業(yè)主仍然享有房屋所有權(quán)。
至于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)有“基準(zhǔn)地價(jià)”的概念確實(shí)是普通居民疑問(wèn)較多的地方。深圳規(guī)定，續(xù)期補(bǔ)交地價(jià)數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%，其中的基準(zhǔn)地價(jià)以“2013年公布實(shí)施的公告基準(zhǔn)地價(jià)”為準(zhǔn)。
在楊立新看來(lái)，“對(duì)于沒(méi)有達(dá)到70年最高期限需續(xù)期至70年的，具體出讓金差價(jià)的計(jì)算，應(yīng)當(dāng)按照出讓土地使用權(quán)當(dāng)時(shí)的出讓金價(jià)格計(jì)算?！奔串?dāng)時(shí)70年期限出讓金價(jià)格是多少，20年或者其他期限的出讓金與其相比，差額是多少，就應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交多少出讓金?？紤]到畢竟取得使用權(quán)的當(dāng)時(shí)應(yīng)當(dāng)繳納而沒(méi)有繳納其余年限的出讓金，因此，在補(bǔ)交出讓金時(shí)，應(yīng)當(dāng)計(jì)算相應(yīng)的銀行貸款利息，由業(yè)主負(fù)擔(dān)。
談及土地使用權(quán)超過(guò)“70年后”，住宅建設(shè)用地使用權(quán)人在續(xù)期時(shí)，是否要繼續(xù)繳納土地出讓金的問(wèn)題，楊立新提出了兩個(gè)建議：一是免費(fèi)，將利益讓給業(yè)主，也就是讓給人民；二是費(fèi)改稅，不再收取出讓金，而是對(duì)永久性的住宅建設(shè)用地使用權(quán)，權(quán)利人向國(guó)家繳納稅金。(完)
