多地遇“土地證續(xù)期”問(wèn)題 專(zhuān)家釋疑是否影響業(yè)主居住
來(lái)源:中國(guó)新聞網(wǎng) ?時(shí)間:2016-04-22 10:26:44 日前,由于溫州市區(qū)部分住宅土地使用權(quán)續(xù)期事件的持續(xù)發(fā)酵,將曾遇到“土地證續(xù)期”事件的青島、深圳等地也重新推上輿論的風(fēng)口浪尖,引發(fā)公眾對(duì)“土地證續(xù)期”話題的高度關(guān)注和深入探討。有專(zhuān)家表示,住宅土地使用權(quán)到期如未補(bǔ)交相應(yīng)出讓金,不會(huì)影響業(yè)主居住。由于住宅建設(shè)用地使用權(quán)的最高期間是70年,專(zhuān)家建議地方政府可以有所作為,對(duì)沒(méi)超70年期限的,可約定自動(dòng)續(xù)期,補(bǔ)交的出讓金差價(jià)按照出讓土地使用權(quán)當(dāng)時(shí)的出讓金價(jià)格計(jì)算。
多地先后遇“土地證續(xù)期”問(wèn)題
青島“撞限房”照常租售 深圳續(xù)期需補(bǔ)交地價(jià)
近期有關(guān)“溫州土地證續(xù)期需繳數(shù)十萬(wàn)出讓金”的報(bào)道,引發(fā)大眾對(duì)“住宅土地使用權(quán)到期后如何續(xù)期”的廣泛關(guān)注。
不過(guò),這一消息很快被溫州市國(guó)土局否認(rèn)?!啊恋刈C續(xù)期需繳數(shù)十萬(wàn)元’系誤讀”,溫州市國(guó)土資源局土地利用管理處處長(zhǎng)張少清17日稱,溫州始終都沒(méi)有這個(gè)說(shuō)法,因?yàn)檎哌€沒(méi)出。
根據(jù)2007年國(guó)家出臺(tái)的物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定,住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的,將自動(dòng)續(xù)期。而非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期,并無(wú)“自動(dòng)續(xù)期”的規(guī)定。物權(quán)法對(duì)住宅土地證的續(xù)期是否應(yīng)該繳費(fèi),并未做任何規(guī)定。
然而,因?yàn)闇刂萃恋刈C續(xù)期的事件,此前發(fā)生過(guò)相似事件的深圳、青島等地也再次成為大眾關(guān)注的焦點(diǎn)。那么,在相關(guān)處置方案正式出臺(tái)之前,深圳、青島等地的“撞限房”又是怎樣的生存現(xiàn)狀呢?
青島黃島區(qū)阿里山小區(qū)號(hào)稱全國(guó)首例“住房土地使用權(quán)到期房”。據(jù)媒體報(bào)道,該小區(qū)一期住宅的土地使用權(quán)在2011年已經(jīng)到期,而該小區(qū)業(yè)主王先生最近依然能夠正常出售房子。他回憶稱,所購(gòu)房屋于1994年左右建成,土地使用權(quán)只有20年,“到期后,當(dāng)?shù)胤抗芩部梢赃^(guò)戶、交易,只是可能會(huì)貸不了款?!?br> 深圳則成為首個(gè)對(duì)此發(fā)布解決辦法的城市,4月19日發(fā)布《有關(guān)深圳市土地使用權(quán)續(xù)期有關(guān)規(guī)定的說(shuō)明》。
深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)表示,首次集中出現(xiàn)國(guó)有土地使用權(quán)期滿的問(wèn)題還要追溯到2004年,為妥善解決不滿70年的土地使用權(quán)延期問(wèn)題,決定對(duì)于土地使用年期屆滿的房地產(chǎn),按有償使用土地的原則延長(zhǎng)土地使用年期,其中一種延長(zhǎng)方式就是補(bǔ)交低價(jià)簽訂土地出讓合同,在國(guó)家規(guī)定的最長(zhǎng)土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內(nèi)約定年期內(nèi),補(bǔ)交地價(jià)數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%。
國(guó)土資源部聯(lián)合調(diào)研組赴溫州調(diào)研
專(zhuān)家:“70年內(nèi)”的續(xù)期可地方政府和業(yè)主進(jìn)行約定
4月21日,網(wǎng)友“大姚”在深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)組織的在線訪談中發(fā)問(wèn),“深圳羅湖區(qū)友誼大廈的房子,現(xiàn)在是50年產(chǎn)權(quán),能免費(fèi)順延到70年嗎?”對(duì)此,深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)土地利用處相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)稱,該用地為行政劃撥用地,土地用途為住宅,按現(xiàn)有規(guī)定,須補(bǔ)交地價(jià)后方可予以延期。
然而,對(duì)于1995年9月18日后深圳已簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》的土地使用權(quán)到期后,如何續(xù)期、是否需要交納地價(jià)等問(wèn)題,深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)表示正在研制相關(guān)政策。就在當(dāng)年9月15日,深圳第二屆人民代表大會(huì)修改了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》第十一條做如下修改“土地使用權(quán)的最高使用年限為七十年,不同用途的土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。”
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所研究員、法學(xué)教授孫憲忠表示:“‘自動(dòng)續(xù)期’至少說(shuō)明法律上并沒(méi)有規(guī)定到期后收費(fèi),住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,應(yīng)該無(wú)條件順延?!?br> 對(duì)于地方政府表態(tài)正在制定的政策,到底有沒(méi)有實(shí)際制定權(quán)呢?參加過(guò)物權(quán)法立法的中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新對(duì)中新網(wǎng)(微信公眾號(hào):cns2012)記者表示,地方政府在土地使用權(quán)續(xù)期方面可以有所作為,雙方約定即可;而對(duì)于超過(guò)70年最高土地使用權(quán)后的操作,則需要國(guó)家層面立法來(lái)完善。
面對(duì)全國(guó)多地顯現(xiàn)的“土地使用權(quán)”到期問(wèn)題,國(guó)土資源部已有所行動(dòng)。4月20日晚間,國(guó)土部官方微博稱:“4月20日,國(guó)土資源部、浙江省國(guó)土資源廳組成聯(lián)合調(diào)研組赴浙江省溫州市調(diào)研指導(dǎo)住宅土地使用權(quán)20年到期的延長(zhǎng)問(wèn)題?!?br>
資料圖。韋亮 攝
住宅土地證到期是否會(huì)影響業(yè)主居???
專(zhuān)家觀點(diǎn):業(yè)主有權(quán)繼續(xù)居住 補(bǔ)交差價(jià)應(yīng)按出讓時(shí)地價(jià)算
按照國(guó)家規(guī)定,房屋產(chǎn)權(quán)有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成:房屋所有權(quán)的期限為永久;而土地使用權(quán)根據(jù)有關(guān)法規(guī)為40、50年或70年不等。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定,住宅建設(shè)用地使用權(quán)最高為70年,屆滿后自動(dòng)續(xù)期。
也就是,“到期續(xù)費(fèi)”問(wèn)題只存在于“土地使用權(quán)”一方,但是,如果土地使用權(quán)到期未補(bǔ)交相應(yīng)出讓金會(huì)不會(huì)影響業(yè)主居住呢?
“就算土地使用期滿自動(dòng)續(xù)期后,業(yè)主沒(méi)有交費(fèi),也仍然有權(quán)利居住,政府不能強(qiáng)行收回土地,更不應(yīng)重新簽訂土地出讓合同”,著名法學(xué)家江平在接受新京報(bào)采訪時(shí)指出,繼續(xù)使用期滿的土地在房屋轉(zhuǎn)讓的時(shí)候就會(huì)受限;卻并不會(huì)影響民事權(quán)利,在權(quán)利上,業(yè)主仍然享有房屋所有權(quán)。
至于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),現(xiàn)有“基準(zhǔn)地價(jià)”的概念確實(shí)是普通居民疑問(wèn)較多的地方。深圳規(guī)定,續(xù)期補(bǔ)交地價(jià)數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%,其中的基準(zhǔn)地價(jià)以“2013年公布實(shí)施的公告基準(zhǔn)地價(jià)”為準(zhǔn)。
在楊立新看來(lái),“對(duì)于沒(méi)有達(dá)到70年最高期限需續(xù)期至70年的,具體出讓金差價(jià)的計(jì)算,應(yīng)當(dāng)按照出讓土地使用權(quán)當(dāng)時(shí)的出讓金價(jià)格計(jì)算?!奔串?dāng)時(shí)70年期限出讓金價(jià)格是多少,20年或者其他期限的出讓金與其相比,差額是多少,就應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交多少出讓金??紤]到畢竟取得使用權(quán)的當(dāng)時(shí)應(yīng)當(dāng)繳納而沒(méi)有繳納其余年限的出讓金,因此,在補(bǔ)交出讓金時(shí),應(yīng)當(dāng)計(jì)算相應(yīng)的銀行貸款利息,由業(yè)主負(fù)擔(dān)。
談及土地使用權(quán)超過(guò)“70年后”,住宅建設(shè)用地使用權(quán)人在續(xù)期時(shí),是否要繼續(xù)繳納土地出讓金的問(wèn)題,楊立新提出了兩個(gè)建議:一是免費(fèi),將利益讓給業(yè)主,也就是讓給人民;二是費(fèi)改稅,不再收取出讓金,而是對(duì)永久性的住宅建設(shè)用地使用權(quán),權(quán)利人向國(guó)家繳納稅金。(完)