被抵押房產(chǎn)合法買賣有前提
來源: 涼山新聞網(wǎng)2016-04-19 15:43:00 購房簽約，這在日常商品房買賣中可謂約定俗成，但前段時(shí)間西昌市民魏先生就遇上了買一手房被告知不能馬上簽約的問題。那到底是哪里出問題呢？原來，記者了解到，不能馬上簽約的房源大多是由于抵押問題所致。有律師提醒，抵押房源合法買賣是有前提的，購房者若在不知情的情況下購買了抵押房，可以要求退房。
市民購房被告知不能馬上簽約
開發(fā)商：等房子解抵押后才行
今年3月中旬，市民魏先生買了一套120平方米的一手現(xiàn)樓房源。不過，就在魏先生與樓盤銷售代表談好了價(jià)格并準(zhǔn)備簽約時(shí)，此時(shí)業(yè)務(wù)代表卻告知魏先生可以先交首付款鎖定房號(hào)，但正式簽約要等到6月份后才能進(jìn)行。這一時(shí)間讓魏先生有點(diǎn)摸不著頭腦：明明樓盤都已經(jīng)有前期業(yè)主搬進(jìn)去住了，為什么還不能馬上簽合同？
原來，該樓盤的置業(yè)顧問向魏先生表示，目前房子以在建工程的方式抵押給了一家銀行，按照開發(fā)商的還款計(jì)劃，最快今年6月初就可以整體解抵押了。負(fù)責(zé)人還表示，這種在建工程抵押屬于比較常見的操作方式，一般都是開發(fā)商為了順利周轉(zhuǎn)資金。
那么，既然房子抵押給了銀行，為什么還能賣給購房人？該樓盤負(fù)責(zé)人表示，銀行作為債權(quán)人同意開發(fā)商出售房產(chǎn)。在購房者繳納了首付款后，他們就會(huì)辦理該套房子的解押手續(xù)，然后與購房者進(jìn)行網(wǎng)簽備案，購房者并沒有什么風(fēng)險(xiǎn)。
“一聽到樓盤這么說，后來我就問了一下樓盤的其他一些已經(jīng)入住的業(yè)主，發(fā)現(xiàn)原來這些業(yè)主也是還沒有拿到房產(chǎn)證的，開發(fā)商給出的理由同樣是因?yàn)橛袠潜P還沒到期解抵押。要是開發(fā)商沒法如期解抵押的話，那房子產(chǎn)權(quán)會(huì)不會(huì)出問題呢？”魏先生表示，雖然個(gè)人比較喜歡這房子，但由于擔(dān)心產(chǎn)權(quán)問題，所以這段時(shí)間一直決定不下來要不要交首期。
業(yè)內(nèi)人士：被抵押房產(chǎn)合法買賣有前提
隨后，記者了解到，這樣的情況并非只發(fā)生在魏先生身上。采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，就去年下半年，不少市民都遇到這樣的問題，然而卻不知如何應(yīng)對。
那么，當(dāng)遇上魏先生這樣的情況時(shí)，被抵押的房產(chǎn)究竟能不能進(jìn)行合法買賣呢？對此，有本地受訪律師指出，在一定前提下，被抵押房產(chǎn)是可以依法轉(zhuǎn)讓的。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》相關(guān)規(guī)定：在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程后續(xù)資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。由此可見，將在建房產(chǎn)抵押給銀行是合法的。
不過需要指出的是，上述所說的前提，主要是指按有關(guān)法規(guī)規(guī)定，將抵押房地產(chǎn)出售必須滿足兩個(gè)條件：一是通知抵押權(quán)人并經(jīng)其同意；二是如實(shí)告知買受人。以上述魏先生的情況為例，樓盤銷售方在雙方簽約前明確告知了其房產(chǎn)抵押的情況，如果魏先生此時(shí)依然選擇繳納定金鎖定房源的話，那么這表明買家同意交易，這樣的買賣是合法的。
◆提醒
約定不能以口代之
如果選擇購買抵押房源，交易中一些關(guān)鍵性約定或賣方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，否則一旦發(fā)生糾紛，屆時(shí)購房者權(quán)益將可能受損。購房者在簽訂房屋買賣合同時(shí)，要注意寫明“房屋交付期限”，注明何時(shí)賣方將房屋以何種方式交付給買方，包括違約責(zé)任、賠償標(biāo)準(zhǔn)等。
本報(bào)記者 陳爽
