樓市回暖 三四線城市去庫(kù)存不容樂(lè)觀
來(lái)源：新華網(wǎng) ?時(shí)間：2016-03-19 15:47:02 １８日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“２０１６年２月份７０個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)占比已近七成，但三四線城市去庫(kù)存效果依然不容樂(lè)觀。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)去庫(kù)存艱難的城市，地方政府應(yīng)在“保障剛需、刺激改善”的原則下，盡快細(xì)化和落實(shí)中央各項(xiàng)“去庫(kù)存”政策。
政策效果累積顯現(xiàn)，前兩月商品房量?jī)r(jià)增長(zhǎng)大幅超去年全年
數(shù)據(jù)顯示，２０１６年２月房?jī)r(jià)同比上漲的城市數(shù)量增至３２個(gè)，占比近半。
房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市更接近七成。與上月相比，７０個(gè)大中城市中，價(jià)格上漲的城市有４７個(gè)。在銷(xiāo)售量?jī)r(jià)方面，今年前兩個(gè)月，商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)２８．２％，增速比去年全年提高２１．７個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額增長(zhǎng)４３．６％，提高２９．２個(gè)百分點(diǎn)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉指出，更多城市房?jī)r(jià)同比由降轉(zhuǎn)升，同比上漲的３２個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲幅均比上月有所擴(kuò)大。
房?jī)r(jià)漲幅最高的城市仍是領(lǐng)漲全國(guó)房?jī)r(jià)１５個(gè)月之久的深圳，與去年同期相比暴漲５７．８％。上海和北京分別以２５．１％和１４．２％的漲幅緊隨其后，南京、廣州和廈門(mén)的房?jī)r(jià)同比增幅也超過(guò)了１０％。
樓市加速回暖趨勢(shì)顯而易見(jiàn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師李皎解讀稱(chēng)，政策效果累積顯現(xiàn)、前期需求集中釋放是商品房量?jī)r(jià)加快上漲的重要原因?！叭ツ暌詠?lái)，中央陸續(xù)出臺(tái)了降息、降低首付比例、公積金政策調(diào)整等一系列政策，經(jīng)過(guò)去年一年商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)的溫和回升，消費(fèi)者購(gòu)房意愿開(kāi)始被激發(fā)，一線城市升溫明顯，部分二線熱點(diǎn)城市銷(xiāo)售翻番?！?br>
改善性消費(fèi)成增長(zhǎng)主動(dòng)力，城市間房?jī)r(jià)漲幅差距加大
李皎同時(shí)指出，居民住房消費(fèi)升級(jí)是房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵因素?！案纳菩宰≌蔀槔瓌?dòng)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。１－２月份，９０平方米以上的大中戶型住宅?duì)住宅銷(xiāo)量提升的貢獻(xiàn)率為７６．６％?！?br>
記者近期在北京、上海和深圳等地采訪發(fā)現(xiàn)，這些城市的每平方米均價(jià)在１０萬(wàn)元以上的高端住宅頻頻入市。
中原地產(chǎn)３月數(shù)據(jù)顯示，北京商品房住宅五環(huán)內(nèi)簽約均價(jià)已達(dá)每平方米６２４６４元。
融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司集團(tuán)執(zhí)行總裁、上海區(qū)域公司負(fù)責(zé)人田強(qiáng)表示：“一線城市以及長(zhǎng)三角地區(qū)的整體房地產(chǎn)市場(chǎng)供小于求的情況并未改變。融創(chuàng)在這些地區(qū)的目標(biāo)就是偏向改善型需求?！?br>
雖然一二線城市房?jī)r(jià)同比平均上漲，但房?jī)r(jià)差距進(jìn)一步加大。劉建偉指出，一線城市和個(gè)別熱點(diǎn)二線城市漲幅遠(yuǎn)高于其他城市。數(shù)據(jù)顯示，天津、鄭州、成都房?jī)r(jià)分別同比漲幅僅4.7%、3.9%和1.5%；沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、大連、青島等二線城市甚至出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)；三線城市同比平均下降。
“去庫(kù)存”仍是主基調(diào)，因城施策加快“去庫(kù)存”任務(wù)落實(shí)
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至２月末，住宅待售面積增加１３８７萬(wàn)平方米，同比上漲１０．６％。李皎指出，受竣工面積大幅增長(zhǎng)的影響，商品房待售面積還在增加，三四線城市去庫(kù)存難度不減。
同策咨詢研究部監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)也顯示，２月份三四線城市商品住宅累計(jì)存銷(xiāo)比為３２．０７個(gè)月，雖同比下降１４％，但依舊遠(yuǎn)超合理區(qū)間１５個(gè)月。二線城市中的沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、大連、青島、西安等，以及大部分三四線城市仍然面臨較大的“去庫(kù)存”壓力。
?。玻埃保赌暾ぷ鲌?bào)告提出：“完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行?！?br>
如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，在華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)賈康看來(lái)，樓市現(xiàn)在是“冰火兩重天”，要根據(jù)城市特點(diǎn)設(shè)計(jì)具體方案，手段要多樣化。
例如，對(duì)于個(gè)別城市的非理性上漲，深圳、上海及住建部負(fù)責(zé)人已表態(tài)，要加強(qiáng)調(diào)控。
而對(duì)于全國(guó)樓市而言，去庫(kù)存仍是主基調(diào)。因此，多數(shù)“去庫(kù)存”壓力大的省市，政策措施則需進(jìn)一步細(xì)化落實(shí)。記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然山東、福建等多個(gè)省份已在落實(shí)公積金異地貸款，但具體操作空間有限。如在存銷(xiāo)比超過(guò)２０個(gè)月的二線城市青島，公積金異地貸款范圍僅限于山東省內(nèi)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，目前公積金異地貸款并未實(shí)現(xiàn)全國(guó)“互聯(lián)互通”，這在一定程度上影響了一二線城市的返鄉(xiāng)置業(yè)需求。各地應(yīng)打破地區(qū)壁壘，深化落實(shí)“公積金新政”，如推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、延長(zhǎng)貸款年限、放寬提取條件等。尤其應(yīng)把符合條件的農(nóng)民工、個(gè)體工商戶逐步納入住房公積金制度覆蓋范圍。
此外，２０１５年“３３０樓市新政策”執(zhí)行后，首套房貸認(rèn)定由“認(rèn)房不認(rèn)貸”轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢J(rèn)貸不認(rèn)房”，即只要有房貸，不論在購(gòu)房目的地是否有房，均不能享受首套房利率政策。這使不少有返鄉(xiāng)置業(yè)意愿的購(gòu)房人群無(wú)法享受首套房貸利率優(yōu)惠。易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)建議，銀行監(jiān)管部門(mén)應(yīng)因城施策，靈活把握首套房貸的認(rèn)定范圍，給予剛需群體最大實(shí)惠，加快“去庫(kù)存”任務(wù)的落實(shí)。
