熱點城市降溫樓市方式“史無前例”，南京4個月6次加碼調控
澎湃新聞記者 計思敏
2016-10-02 06:45 來自 地產界
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國慶節(jié)當天，有兩個城市在深夜宣布重啟限購。其中鄭州宣布部分區(qū)域對180平方米以下住宅進行限購，成為全國本輪樓市調控中第二個重提限購的三線城市，分析人士稱，此舉主要為了防止炒房，同時也幫助大戶型去庫存。另外，成都也宣布實行區(qū)域性住房限購，城區(qū)范圍內限購再次開啟。
事實上，自今年8月開始，一直到9月下旬，中國各熱點城市開始密集出臺樓市政策以抑制房地產市場不斷火爆的局面，其中部分城市政策堪稱史上最嚴，而另一些城市則相對溫和。
據澎湃新聞（www.thepaper.cn）梳理，目前，蘇州、廈門、杭州、南京、天津、鄭州、成都等城市已相繼重啟了樓市限購政策；而合肥、武漢也出臺限貸政策，北京提高房地產貸款門檻，其他城市包括鄭州、濟南、福州等則從提高土地供應、控制房價上漲以及嚴懲中介抬高房價等行為一一入手。
可以發(fā)現，此次出臺新政多次出現同一城市加碼的現象，以鄭州為例，9月14日，鄭州是政府已經出臺相關調控政策，主要為了控制地價飆升，而僅僅過了半個月，在需求環(huán)節(jié)也開始調控。
蘇州則是在8月11日出臺新政后，9月30日加碼對房企哄抬房價進行治理；南京更是在8月18日，9月25日，9月29日三次加碼調控。
英國《金融時報》稱，為了抑制樓市銷售，中國在地方層面上采取了多項“史無前例”的措施。
“房價四小龍”還有合肥未出限購
伴隨著一線城市房地產市場熱度的蔓延，不少二線城市的房價開始快速上漲。
按照國家統(tǒng)計局發(fā)布的數據，今年8月份，70個大中城市中有64個城市的房價上漲，其中廈門、合肥的新建商品住宅價格同比上漲超過40%；南京、福州、天津、杭州等城市的新建商品住宅價格均比去年同期上漲超過20%。
其中，由于房價上漲過快，廈門、南京、合肥、蘇州被業(yè)內稱為“房價四小龍”。截至目前，上述四個城市中，除了合肥外，都已重啟了限購政策。
8月11日，蘇州率先發(fā)布限購政策，非蘇州本市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時，需繳納1年社保，并提供相應社保證明。同時對土地市場供應、土地供應條件、土地出讓競價、土地出讓理性競價及商品房價格管理等方面進行了調整和規(guī)范。
繼蘇州之后，廈門也跟進重啟限購。8月31日，廈門宣布執(zhí)行住房限購政策，對以下三種類型居民家庭，暫停在廈門市行政區(qū)域內向其銷售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房，包括新建商品住房和存量住房（二手住房）：擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭;擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭;無法提供購房之日前2年內在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭。
到了9月25日，南京也出臺限購政策，在主城區(qū)范圍內，已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房和二手住房;擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房。
盡管多家官方媒體發(fā)文警示當前房地產存在風險，直指最近一年的房地產市場似乎政策“接棒”去年上半年股市的瘋狂，但是在各地政策出臺后仍引來一大批購房者恐慌性入市。
南京4個月內6次加碼調控
在此輪房價上漲中，以南京為首的二線城市漲勢兇猛，在樓市不斷高漲的情況下，各地政府不得不出臺多項組合措施。
以南京為例，其先出臺了限制地價的措施，隨后又調整了土地出讓方式產生了“搖號地塊”，同時要求南京分區(qū)域設置房價紅線，嚴控區(qū)域樓王。
先是在今年的5月28日，南京出臺土地“限價令”的措施，即實行土地出讓最高限價辦法，在熱點區(qū)域的住宅用地出讓時，由市政府設定地塊的土地出讓最高限價，對競買人報價超過最高限價的，終止土地出讓，競價結果失敗。
不過該政策出臺后，在土地市場的競拍中，多幅地塊由于突破限價而無奈流拍。隨后南京市政府調整了有關土地出讓的規(guī)則，改為網上競價方式開拍。8月11日，南京市政府發(fā)布《關于調整南京市土地公開出讓競價方式、商品房貸款首付比例的意見》，明確提高二套房首付比例，并調整土地公開出讓競價方式。地塊網上競拍同樣設置了多道門檻，對于突破限價的地塊規(guī)定為搖號產生競得人，另外當地塊的網上競價達到最高限價的90%時，該地塊所建商品住房必須現房銷售。
而這遠遠還沒結束。
8月17日，南京市人大常委會舉行第二十七次會議，南京市市長繆瑞林做了下半年的工作安排報告，下半年，南京將分區(qū)域設房價紅線，嚴控區(qū)域樓王。沒過多久，南京則像蘇州一樣重啟了限購。
9月25日，南京宣布加入限購隊伍，自9月26日起，在主城區(qū)范圍內，已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房和二手住房；擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房。
到了9月26日，南京樓市限購正式執(zhí)行當天，南京市政府辦公廳市政府辦公廳再發(fā)關于進一步加強房地產市場監(jiān)督管理的意見，《意見》全文13條，要求進一步促進當地樓市穩(wěn)定。
《意見》稱，對房價過快上漲區(qū)域的新建商品住房項目房源，符合銷售條件的，價格主管部門積極主動服務，指導開發(fā)企業(yè)及時進行價格申報備案，經備案后的同期房源申報價格不再調整。對具備上市條件的，房產、建設、國土、物價部門加強督促。經督促仍未及時上市的，建設、國土部門將其行為納入不良信用記錄，在房屋銷售前不得參與土地公開出讓市場競買。
9月29日，南京住房公積金管理中心規(guī)定自10月1日起，暫停公積金轉商業(yè)貼息貸款的申請。
多項政策直指中介抬高房價
有意思的是，此次出臺政策的城市中，多數政府將矛頭指向了一些房地產中介。這些中介被認為通過營造虛假的緊迫感“炒作”樓市。
據澎湃新聞不完全統(tǒng)計，包括深圳、南京、天津、蘇州、昆山、成都等城市均在不同程度上出臺相關措施遏制房地產中介哄抬房價。對于“開盤售罄”、“搶購一空”等宣傳手段加大執(zhí)法力度。
以成都為例，成都警方官方微博賬號25日透露，兩名涉嫌傳播住房銷售情況謠言的成都房地產中介經紀人被行政拘留。
而在深圳，一個樓盤推出的售價88萬元人民幣的6平方米“鴿籠房”，對外宣稱在半天之內就售罄，引發(fā)全國關注。
不過在當地部門26日發(fā)布通報稱，這樣的公寓只有11套，而賣出的只有4套，還表示會嚴肅處理傳播謠言的中介。
在出臺規(guī)范房地產市場交易監(jiān)管的城市中，則多以提醒、約談、告誡、曝光等形式予以規(guī)范。
以天津為例，9月30日晚，天津發(fā)布《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康的實施意見》，其中提到，一旦發(fā)現房地產開發(fā)企業(yè)、房地產經紀機構存在捂盤惜售、哄抬房價、虛假宣傳誤導百姓交易等違法違規(guī)行為的，將進行依法處理，并通過新聞媒體、政府門戶網站、市場主體信用信息平臺等渠道公開曝光。
對未來其他城市政策走向的預判
9月30日晚，北京市政府出臺了《關于促進本市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，規(guī)定購買首套自住房首付比不低于35%，購買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，北京政策有很強的標桿性，10月份開始全國一二線城市將紛紛重啟政策收緊版本。此類版本將涉及限購、限貸、限房價、限融資、限地價等管制措施，而且不排除部分已出政策的城市，依然會有新的收緊的版本。
從城市房價上漲壓力和管控需求來看，后續(xù)政策重啟收緊或繼續(xù)收緊的城市或將以下面的分類方式存在：
第一類，市場過熱型的一二線城市。此類城市包括四個一線城市、廈門、合肥、南京、杭州、天津、福州、武漢、鄭州等。此類城市收緊限購、限貸、提高首付比例等政策出臺的可能性最大。
第二類，市場偏熱的二線城市。此類城市包括南昌、石家莊、濟南、寧波、南寧、長沙、青島、成都、重慶等城市。此類城市會成為下一類收緊政策的城市，但近期或以規(guī)范市場交易為政策監(jiān)管的內容。
第三類，市場偏熱的三線城市。此類城市包括珠海、中山、佛山、惠州、東莞、泉州、漳州、莆田、嘉興、昆山、太倉、無錫、常州、廊坊等城市。此類城市依然有去庫存的需求，最大的特點是外來人口規(guī)模大。此類城市或針對外地購房者出臺收緊政策。
第四類，市場溫和的二線城市。此類城市包括沈陽、大連、長春、哈爾濱、西安、蘭州、西寧、烏魯木齊、呼和浩特、海口、太原、昆明等，此類城市依然堅持去庫存的導向，房價上漲過快主要是局部板塊區(qū)域，依然是可控且風險較小的。
第五類，市場平淡的三四線城市。此類城市包括北海、湛江、龍巖、金華、舟山、連云港、威海、煙臺、葫蘆島、營口、丹東、牡丹江等城市，此類城市依然會堅持去庫存的導向，政策面不會變動。
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