蘇州樓市錢流滾滾 高層相關(guān)人士已被中央約談兩次
2016年09月18日 09:24 來(lái)源：財(cái)經(jīng)雜志 ?在中央政府發(fā)起樓市“去庫(kù)存”號(hào)召十個(gè)月后，房?jī)r(jià)在部分一二線城市的漲勢(shì)如脫韁之馬。
雖然輿論更多聚焦一線城市，但它們并非中國(guó)房地產(chǎn)此輪調(diào)整的核心區(qū)域。2016年至今，四個(gè)一線城市之外，另有合肥、南京、蘇州與廈門領(lǐng)漲全國(guó)二線城市，業(yè)界俗稱樓市“四小龍”。它們才是這一輪資金過(guò)剩和供需失衡的投射，是重點(diǎn)城市虹吸效應(yīng)的顯現(xiàn)，亦是此前調(diào)控政策松綁后的紅利所在。
從一線城市到“四小龍”，投資客搶先進(jìn)場(chǎng)，帶動(dòng)剛需和改善型客戶恐慌性入市，打破了四地房地產(chǎn)市場(chǎng)的脆弱平衡。新城控股集團(tuán)副總裁歐陽(yáng)捷對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者分析說(shuō)，“貨幣超發(fā)就像大水漫灌，‘四小龍’之后，第三波地王潮還會(huì)在鄭州、天津、寧波、武漢出現(xiàn)?！?br>
蘇州：錢流滾滾
資金充足是“四小龍”樓價(jià)的底氣。根據(jù)央行7月21日公布的數(shù)據(jù)，今年上半年個(gè)人購(gòu)房貸款增加2.36萬(wàn)億元，同比多增1.25萬(wàn)億元，已逼近2015年全年額度。8月12日，央行統(tǒng)計(jì)，7月人民幣貸款增加4636億元，個(gè)人中長(zhǎng)期貸款（住房按揭貸款）增加4773億元。
在新增住房貸款領(lǐng)域，建設(shè)銀行[-0.77% 資金 研報(bào)]、工商銀行[-1.58% 資金 研報(bào)]、中國(guó)銀行[-1.18% 資金 研報(bào)]、農(nóng)業(yè)銀行[-1.27% 資金 研報(bào)]、招商銀行[-2.23% 資金 研報(bào)]位居前五，住房貸款都有較大增長(zhǎng)。今年上半年，建設(shè)銀行新增住房貸款4093.56億元，工商銀行新增住房貸款3453.62億元，中國(guó)銀行新增住房貸款3132.85億元，農(nóng)業(yè)銀行新增住房貸款3110.35億元，招商銀行新增住房貸款1154.16億元。
由于近兩年，鋼鐵、煤炭、能源等領(lǐng)域貸款不良資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大，牽涉面廣，銀行缺乏優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，便將投資目光轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)?！般y行也要生存，沒有資產(chǎn)就沒有利潤(rùn)。地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模大、收益高，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)疑是較好的投資選擇。”招商銀行相關(guān)人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者。“現(xiàn)在實(shí)業(yè)難做，我們把本該貸款給實(shí)業(yè)的錢給了房地產(chǎn)?！比A潤(rùn)銀行相關(guān)人士亦向《財(cái)經(jīng)》記者表示。
從去年9月開始，蘇州各銀行放款速度開始加快?！敦?cái)經(jīng)》記者了解到，對(duì)于按揭貸，在蘇州，各大小銀行都曾積極要求駐場(chǎng)房企，購(gòu)房者只要資料齊全，放款期一度縮短到一星期內(nèi)。
至于開發(fā)貸，一位中型房企蘇州公司投資部負(fù)責(zé)人告訴《財(cái)經(jīng)》記者，從去年底到今年初，很多銀行找上門來(lái)求著開發(fā)商做開發(fā)貸。大小銀行都有，甚至要求包場(chǎng)做?！坝兄懈覀儽磉_(dá)，我們的項(xiàng)目由它們承包，可全部提供開發(fā)貸，哪怕這需要他們和總行申請(qǐng)?zhí)厥鈱徟惨?。?br>
蘇州房企在資金潮中一度占據(jù)主動(dòng)地位。由于上述房企內(nèi)部規(guī)定銀行貸款只做4+X，即只與四大銀行工農(nóng)中建及一個(gè)企業(yè)注冊(cè)地的股份制銀行合作，在這波銀行邀約中，他們拒絕了許多銀行。
資金的充足還體現(xiàn)在險(xiǎn)資聯(lián)合房企拿地上。去年9月，平安不動(dòng)產(chǎn)以40.4億元在蘇州古城姑蘇區(qū)拿地。此前7月，平安不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)手旭輝以31億元在蘇州拿地。越來(lái)越多的險(xiǎn)資做東家，開發(fā)商淪為小股東操盤，如同開發(fā)商為保險(xiǎn)公司打工。上述房企投資部負(fù)責(zé)人認(rèn)為，之前蘇州土地拍賣，一些開發(fā)商背后站著險(xiǎn)資，險(xiǎn)資的錢部分來(lái)自去年下半年股災(zāi)后超發(fā)的貨幣。
資金泛濫令房企拿地?zé)崆楦邼q。2016年上半年，蘇州市區(qū)誕生了6宗溢價(jià)率超200%的地塊和1宗溢價(jià)率超300％的地塊。盡管有房企去年初就判斷出形勢(shì)，意識(shí)到要抓緊補(bǔ)貨，但無(wú)奈同行反應(yīng)一致，競(jìng)爭(zhēng)激烈，一些開發(fā)商去年只搶到一塊地甚至空手而歸。
蘇州供地歷年來(lái)數(shù)量有限，過(guò)去三年來(lái)，蘇州土地供應(yīng)呈下降曲線，地價(jià)連續(xù)走高。蘇州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年，蘇州市土地成交面積512萬(wàn)平方米，成交金額383億元。2015年蘇州市土地成交面積降至387萬(wàn)平方米，成交金額496億元，到2016年上半年，蘇州市土地成交面積167萬(wàn)平方米，成交金額升至506億元。
有限供地量也傳導(dǎo)進(jìn)蘇州商品房供銷比上，樓市供不應(yīng)求趨勢(shì)明顯。蘇州市物價(jià)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年，蘇州樓市年度平均供銷比為1.175，2014年，蘇州年度平均供銷比直線下降至0.645，到今年上半年，蘇州供銷比僅0.76。
資金潮也調(diào)動(dòng)了購(gòu)房者入市積極性。一方面，蘇州本地私營(yíng)企業(yè)主較多，藏富于民，本地購(gòu)房者看見了新的投資機(jī)會(huì)。另一方面，蘇州一直是人口凈流入型城市，2015年蘇州凈流入人口超過(guò)300萬(wàn)，位居全國(guó)各城凈流入人口數(shù)前十，購(gòu)房需求可持續(xù)。且部分上海限購(gòu)?fù)庖绲目蛻粢卜至鬟M(jìn)蘇州。
有蘇州開發(fā)商告訴《財(cái)經(jīng)》記者，去年底以來(lái)他們接待了不少來(lái)自外地的投資客，以上海為多?！疤K州購(gòu)房人還有一小部分是北方遷過(guò)來(lái)的，去年下半年到今年初，項(xiàng)目周邊跑著很多外地牌照的車。有北京客戶一連在一個(gè)項(xiàng)目上看了13套房子?！币晃辉诜康禺a(chǎn)從業(yè)的蘇州當(dāng)?shù)厝苏f(shuō)。
蘇州多年來(lái)處于長(zhǎng)三角的地產(chǎn)洼地。2015年，蘇州新房平均成交價(jià)11503元/平方米。今年2月－4月，蘇州房?jī)r(jià)以連續(xù)環(huán)比超過(guò)5％的漲幅，位居全國(guó)TOP 5之列。
但這一波樓市熱已讓蘇州官方面臨調(diào)控壓力。上述房企投資部人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者，今年上半年，蘇州高層相關(guān)人士已被中央約談兩次。隨后，為給蘇州樓市降溫，限制地王，蘇州土地拍賣不斷出臺(tái)新規(guī)定。
今年5月，蘇州先行推出土地拍賣熔斷機(jī)制，為地塊設(shè)置價(jià)格紅線，規(guī)定若房企地塊報(bào)價(jià)超過(guò)地塊設(shè)置最高價(jià)，將終止土地出讓，競(jìng)價(jià)結(jié)果無(wú)效。這一規(guī)定令多幅地塊流拍。后土拍熔斷機(jī)制取消。8月，蘇州再推土拍新規(guī)，規(guī)定部分地塊在報(bào)價(jià)超出市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)后，將轉(zhuǎn)為網(wǎng)上一次報(bào)價(jià)，以一次報(bào)價(jià)中最接近所有一次報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競(jìng)得方。這些規(guī)定都是全國(guó)土地拍賣市場(chǎng)的首例。
《財(cái)經(jīng)》記者了解到，蘇州實(shí)行土拍熔斷規(guī)定時(shí)，有開發(fā)商故意把地價(jià)舉到熔斷價(jià)格，致使所有開發(fā)商都拿不了地。抱持“我拿不到地，也不能讓你拿到，為了減少競(jìng)爭(zhēng)，最后干脆大家都別拿地”想法的開發(fā)商不在少數(shù)。
土地熔斷規(guī)定因其操作的不合理性被叫停，隨后，蘇州新出土地一次性報(bào)價(jià)平均值規(guī)定，開發(fā)商不再是價(jià)高者得地?！斑@根本沒有科學(xué)性，只能憑運(yùn)氣，一旦地價(jià)舉到一次報(bào)價(jià)階段，那大家就抓緊在公司請(qǐng)個(gè)菩薩來(lái)燒香了?！鄙鲜龇科笸顿Y部負(fù)責(zé)人說(shuō)。
為了遏制房?jī)r(jià)，除了出臺(tái)土拍新規(guī)，現(xiàn)在，蘇州市政府還計(jì)劃增大供地面積。制定了2016年到2018年三年住宅用地新供應(yīng)計(jì)劃，擬平均每年推地400公頃左右，計(jì)劃向普通住宅用地傾斜。
限購(gòu)政策也開始發(fā)力。8月，蘇州重啟限購(gòu)政策。非本市戶籍居民家庭限購(gòu)2套住房，申請(qǐng)購(gòu)買第二套住房時(shí)，須提供自購(gòu)房之日起前兩年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。
政策調(diào)控之下，資金也有聞風(fēng)轉(zhuǎn)向跡象?！敦?cái)經(jīng)》記者了解到，現(xiàn)蘇州各銀行對(duì)于開發(fā)商規(guī)模較大項(xiàng)目申請(qǐng)的開發(fā)貸，已開始要求做銀團(tuán)，即數(shù)家銀行聯(lián)合做開發(fā)貸，如各行合作占比，以分散風(fēng)險(xiǎn)，足見銀行謹(jǐn)慎態(tài)度。而一些規(guī)模小的銀行目前已傾向于不做按揭貸。
《財(cái)經(jīng)》記者了解到，今年以來(lái)，數(shù)位蘇州銀行行長(zhǎng)熱衷于投資房產(chǎn)，從中受益，但現(xiàn)在他們普遍認(rèn)為蘇州樓市風(fēng)聲已緊，投資收益已到高點(diǎn)。他們大多已收手，不再做投資動(dòng)作。
廈門：供需失衡
供需失衡是導(dǎo)致“四小龍”房?jī)r(jià)飆升，樓市火爆的主要?jiǎng)右颉６鴱B門的供需失衡狀況最為嚴(yán)重。廈門土地供應(yīng)長(zhǎng)年不足，政府推地節(jié)奏慢，許多房企項(xiàng)目?jī)?chǔ)備不足，而需求日漸旺盛。
廈門市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，廈門2013年居住土地成交總建筑面積166萬(wàn)平方米，而當(dāng)年商品住宅銷售面積高達(dá)449萬(wàn)平方米，成交面積是供應(yīng)面積的2.7倍。
2014年，廈門居住土地成交總建筑面積137萬(wàn)平方米，當(dāng)年商品住宅銷售面積312萬(wàn)平方米，成交面積是供應(yīng)面積的2.28倍。到2015年，廈門居住土地成交總建筑面積174萬(wàn)平方米，而2015年廈門賣了350萬(wàn)平方米的商品住宅，成交是供應(yīng)的2倍有余。連續(xù)三年來(lái)，供地少、購(gòu)房多，二者差距越拉越大，房地產(chǎn)市場(chǎng)供小于求的形勢(shì)越發(fā)嚴(yán)峻。
土地供應(yīng)短缺，讓房企在廈門可售貨源也相應(yīng)緊缺，面臨彈盡糧絕窘境?？硕饠?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，在廈門，除保利地產(chǎn)[1.99% 資金 研報(bào)]（600048）、世茂房地產(chǎn)[-1.08%]（0813.HK）等房企，剩余大多數(shù)入駐廈門的房企住宅儲(chǔ)備建筑面積均低于30萬(wàn)平方米。
今年以來(lái)，央企和上市公司是廈門拿地主力，本地房企拿地難度增大?！懊髂晡覀?cè)趶B門就沒地了，這很危險(xiǎn)，沒地沒項(xiàng)目人也不能留，未來(lái)很可能縮減編制，研發(fā)營(yíng)銷部門首當(dāng)其沖。”一位中型房企廈門分公司的員工說(shuō)。“廈門供需矛盾太激烈，我們已經(jīng)拿不到地，只能在環(huán)廈門周邊做了?！币晃豢偛吭趶B門的全國(guó)性房企中層管理者說(shuō)。
一方面是土地市場(chǎng)僧多粥少，另一方面購(gòu)房者進(jìn)場(chǎng)者眾，供不應(yīng)求，發(fā)酵之下，近一年來(lái)，廈門樓市陸續(xù)引爆。
廈門人口密度較大。與一線城市相比，目前其人口密度僅低于上海與深圳。廈門市政府披露，2015年末廈門市常住人口386萬(wàn)人，總面積1573.16平方公里，廈門每平方公里人口密度約為2454人。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算，在四個(gè)一線城市中，廈門人口密度已超過(guò)廣州（1816人/平方公里）與北京（1323人/平方公里）。
地少人多的廈門，讓購(gòu)房者入場(chǎng)意愿強(qiáng)烈。“福建人的共識(shí)是，有錢就要買房子，不住也放在那。何況現(xiàn)在實(shí)體經(jīng)濟(jì)衰退，股市不靠譜，大家發(fā)現(xiàn)錢在貶值，只有房子能保值?！闭猩痰禺a(chǎn)[0.00% 資金 研報(bào)]廈門公司的中層管理者說(shuō)。
“廈門樓市在福建的吸附力很強(qiáng)，來(lái)廈門的投資客很多。很多臺(tái)胞、華僑回鄉(xiāng)置業(yè)，廈門是首選?！币晃粡B門建發(fā)房產(chǎn)投資部人士說(shuō)。
外地客群買走了廈門近七成的房子。廈門市國(guó)土房產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年廈門市商品住宅購(gòu)房人群中，本地客群購(gòu)房117.17萬(wàn)平方米，占33.45％。外地客群購(gòu)房233.14萬(wàn)平方米，占66.45％，共買了20501套商品住宅。
招商地產(chǎn)廈門公司的中層管理者告訴《財(cái)經(jīng)》記者，閩南商人有敢拼的血性，也反映到買房上?！敖衲晡疑磉呌刑嗫嘤趯?shí)業(yè)的朋友，瘋狂加杠桿炒房，賺得盆滿缽滿，原先的實(shí)業(yè)都不干了?！?br>
今年3月以來(lái)，廈門房?jī)r(jià)位居全國(guó)前十，漲幅在三四月位居全國(guó)前兩位。7月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，當(dāng)月廈門新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲4.6％，漲幅再次高居全國(guó)第一，同比上漲39.6％，僅次于深圳，位居全國(guó)第二。這已是廈門新房?jī)r(jià)格連續(xù)17個(gè)月上漲。8月，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格上漲的只有一個(gè)城市，即廈門。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，廈門8月新建住宅平均價(jià)格為27977元/平方米，位居全國(guó)第四，僅次于深圳(54478元/平方米)、上海(43420元/平方米)、北京(38926元/平方米)。
為緩解樓市熱，在廈門，調(diào)控政策也隨之頒出。8月31日，廈門宣布9月5日起開始執(zhí)行住房限購(gòu)政策，廈門暫停向三類居民家庭銷售建筑面積144平方米以下的新建住房或二手房。廈門房產(chǎn)局強(qiáng)調(diào)，未來(lái)三年廈門將增加600萬(wàn)到650萬(wàn)平方米的土地供應(yīng)量。
一切背后也與資金寬裕大環(huán)境相關(guān)。目前，廈門官方已在削減資金流向樓市的力度。招商地產(chǎn)廈門分公司中層管理者告訴《財(cái)經(jīng)》記者，今年8月，廈門四大行工行、農(nóng)行、中行、建行已接到口頭通知，被明確要求不得再給地王項(xiàng)目提供開發(fā)貸。
但這一變化目前為止并未使資金節(jié)流有明顯效果。開發(fā)貸并非開發(fā)商項(xiàng)目融資的主要通道。因開發(fā)貸需房企四證齊全（項(xiàng)目規(guī)劃投資許可證、建設(shè)許可證、開工許可證，外銷房屋許可證）才可放款，在獲取四證前，房企大多還可依靠土地前端融資、輔助施工單位墊款、夾層融資等方式獲取資金。
“現(xiàn)在，廈門一些項(xiàng)目土地款80％都可通過(guò)融資來(lái)獲取，資金來(lái)源是成本不高的各類基金。某種意義上，房企甚至不需要用開發(fā)貸?！鄙鲜稣猩痰禺a(chǎn)中層管理者說(shuō)。
合肥：虹吸效應(yīng)
“四小龍”樓市火爆背后，全國(guó)重點(diǎn)城市的虹吸效應(yīng)不可忽視。尤其是省會(huì)城市的虹吸效應(yīng)，在合肥、南京兩地都有體現(xiàn)。而合肥的虹吸效應(yīng)最為突出。
“按照現(xiàn)行城市策略，合肥這個(gè)省會(huì)城市就像安徽資源的抽水機(jī)?！卑布Z置地的一位項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理說(shuō)。
今年6月，國(guó)務(wù)院公布《長(zhǎng)江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》，合肥市以“副中心城市”入列，第一次與上海、南京、杭州等城市并列?！昂戏适姓軙?huì)在規(guī)劃層面炒作自己，引入資源。近期一連串炒作了合肥是長(zhǎng)江三角洲副中心，有新站區(qū)產(chǎn)業(yè)園、巢湖健康養(yǎng)老居住中心等等?！币晃恢行头科蟀不辗止究偨?jīng)理說(shuō)。
原合肥市長(zhǎng)張慶軍在2011年9月任市長(zhǎng)之前，已做了四年安徽省國(guó)土資源廳廳長(zhǎng)、黨委書記?！敦?cái)經(jīng)》記者了解到，張慶軍還是發(fā)改委系統(tǒng)出身。張現(xiàn)已落馬，《2016年合肥市政府工作報(bào)告》顯示，張五年任內(nèi)，財(cái)政收入年均增長(zhǎng)14.5％，2015年達(dá)1000.5億元。2015年，合肥市GDP達(dá)5660.3億元，同比增長(zhǎng)10.5％，占全安徽省GDP的25.7％。
“上一任政府在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上集全省之力發(fā)展合肥，導(dǎo)致全省人都想來(lái)合肥買房，需求大大增加。供應(yīng)卻沒有隨之增加，合肥土地供應(yīng)節(jié)奏一直拿捏很好，量不多?！币晃辉坦饒@[-1.04%]（2007.HK）合肥公司相關(guān)人士說(shuō)。
合肥市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年合肥土地成交面積528.92萬(wàn)平方米，2014年土地成交面積降至516.74萬(wàn)平方米，2015年這一數(shù)據(jù)再降至449.81萬(wàn)平方米。而合肥人口仍大幅在增長(zhǎng)，2015年，合肥市凈流入常住人口61.3萬(wàn)人，2014年，這一數(shù)字是56.8萬(wàn)人。
供應(yīng)少而人口需求增加，現(xiàn)合肥庫(kù)存已明顯減少。世聯(lián)行《2016年上半年合肥房地產(chǎn)報(bào)告》顯示，合肥市區(qū)住宅庫(kù)存量現(xiàn)持續(xù)下滑走勢(shì)，庫(kù)存量跌破萬(wàn)套，去化周期僅1.2月。上半年市區(qū)供銷比僅為0.68∶1，供求矛盾加劇。
在這一背景下，作為安徽省單核心發(fā)展城市，隨科技、教育資源不斷引入合肥，政策支持與產(chǎn)業(yè)配套協(xié)作，引發(fā)合肥虹吸效應(yīng)。合肥納入長(zhǎng)三角的經(jīng)濟(jì)圈后，更多投資客前來(lái)投資。合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所的購(gòu)房者意向調(diào)查顯示，今年初，合肥購(gòu)房人群中投資與改善需求的購(gòu)房者占比約在30％，而最近這一比例已上升到近50％。
“本省人在合肥買房這兩年特別明顯，他們大多沒有居住需求，做投資性產(chǎn)品較多。我老家是安徽阜陽(yáng)，我身邊手頭有點(diǎn)資金的阜陽(yáng)人基本都在合肥買房了。”上述原碧桂園合肥公司相關(guān)人士說(shuō)。
省會(huì)的資源光環(huán)吸引了全省人口。安徽建筑大學(xué)房產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，合肥市有37％的購(gòu)房人來(lái)自省內(nèi)非合肥居民，6％為省外人士。
“安徽是傳統(tǒng)省份，整體上，安徽人的思想偏保守，凡事講面子，現(xiàn)在安徽人普遍覺得在合肥有房和沒房，區(qū)別很大?！碑?dāng)代置業(yè)（1107.HK）安徽公司總經(jīng)理涂禮軍告訴《財(cái)經(jīng)》記者。
“合肥獨(dú)得寵幸，集全省之力建設(shè)。雖然原來(lái)也一直存在合肥吸引全省人置業(yè)，但是遠(yuǎn)沒有現(xiàn)在這么急迫、這么瘋狂，現(xiàn)在是開盤就光?！币晃蝗f(wàn)科（000002.SZ）合肥公司相關(guān)人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者。
與此相對(duì)，安徽省其他城市如銅陵，2015年其市中心地塊出讓均以流拍收?qǐng)觥ｃ~陵全年土地市場(chǎng)共計(jì)37宗地塊出讓，28宗土地成交。成交土地中各地塊均是以掛牌出讓的方式成交，無(wú)一地塊拍賣出讓。反差明顯。
需求爆發(fā)之后，合肥地價(jià)、房?jī)r(jià)也水漲船高。今年以來(lái)，合肥出現(xiàn)11宗全國(guó)總價(jià)地王、單價(jià)地王以及溢價(jià)率超過(guò)100％的“三高”地塊。
高地價(jià)催生部分高端住宅，也打開了合肥市場(chǎng)房?jī)r(jià)向上的期望值?！昂戏试诖酥皼]有真正意義上的豪宅和終極改善的房子，自從當(dāng)代、融創(chuàng)、旭輝這一波進(jìn)來(lái)做高端項(xiàng)目后，把市場(chǎng)往上抬，天花板捅開之后，價(jià)格就容易起來(lái)，合肥是一個(gè)延續(xù)性的樓市向上的城市?！碑?dāng)代置業(yè)安徽公司總經(jīng)理涂禮軍說(shuō)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字顯示，2016年3月至7月，連續(xù)五個(gè)月，合肥房?jī)r(jià)環(huán)比上漲幅度兩次登上全國(guó)榜首，三次位居全國(guó)第二，從環(huán)比增幅4.6％一度增至5.8％。
合肥房?jī)r(jià)連漲十個(gè)月。世聯(lián)行報(bào)告顯示，今年上半年合肥市區(qū)成交均價(jià)破萬(wàn)元，同比大漲超過(guò)20％，為近六年最高，漲幅僅次于2010年。
合肥正在想辦法緩解樓市熱。如出臺(tái)限貸政策，其中規(guī)定合肥市區(qū)有兩套及以上住房，有1次及以上貸款記錄，1次或1次以上未結(jié)清的，停止貸款。此前市場(chǎng)還傳言9月15日合肥要出臺(tái)限購(gòu)政策。9月2日政府預(yù)公告，未來(lái)要集中推出6000畝住宅用地，增加供應(yīng)。
一位中海地產(chǎn)合肥分公司項(xiàng)目總監(jiān)認(rèn)為，未來(lái)合肥如果出臺(tái)限購(gòu)、限貸政策，加上推地，未來(lái)樓市可能會(huì)降溫，但不會(huì)降價(jià)，因?yàn)榈貎r(jià)還是太高。未來(lái)兩三年，合肥樓市主要是維穩(wěn)和轉(zhuǎn)型，產(chǎn)品從需求上向改善型、大戶型轉(zhuǎn)型。
“調(diào)控對(duì)合肥市場(chǎng)沖擊不大，現(xiàn)在，我們新房還是買不到，還是要托關(guān)系買。很多老合肥人，家里拆遷已有很多套房子，現(xiàn)在還在各處看房，買房?！鄙鲜鲈坦饒@員工說(shuō)。
南京：改善型需求井噴
限購(gòu)政策解綁紅利在“四小龍”中也有所印證，如蘇州、南京，而南京因其城市特性，紅利表現(xiàn)最為顯著。
2011年，南京曾執(zhí)行限購(gòu)等調(diào)控政策，到2014年9月這一限購(gòu)令解綁。此后，南京樓市逐步回升，直至去年末至今，樓市整體爆發(fā)。
“南京城市量級(jí)不錯(cuò)，樓市此前被低估了，它是二線城市里最早一波樓市復(fù)蘇的城市，那是從2014年開始。那時(shí)，我去南京看地，售樓處里已經(jīng)到處都是人?！敝序E置業(yè)[1.81%]（1966.HK）華北區(qū)域副總王芳說(shuō)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年，南京樓市量?jī)r(jià)齊升，商品住宅成交均價(jià)15140元/平方米，同比增長(zhǎng)10％。而商品住宅成交面積1279萬(wàn)平方米，較2014年同比增長(zhǎng)了48％。
“去年下半年南京樓市就開始有上揚(yáng)征兆，限購(gòu)解除后，樓市的信心慢慢積累，有一個(gè)延遲期，像滾雪球一樣，到今年你才看到這個(gè)雪球很大了?！币患抑行头科竽暇┕緺I(yíng)銷部人士說(shuō)。
此前，南京限購(gòu)政策限制導(dǎo)致大量改善型客戶處于蟄伏狀態(tài)，購(gòu)買力被壓抑。政策取消后，改善型購(gòu)房者相繼入場(chǎng)，從去年9月至今，改善型需求呈現(xiàn)井噴跡象，推高了樓市需求量。
“現(xiàn)在，南京人的共識(shí)是賣掉老破小的房子，買新的高大上房子?！币晃淮笮脱肫竽暇┕靖笨偨?jīng)理告訴《財(cái)經(jīng)》記者。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2015年，南京1000萬(wàn)元以上豪宅成交299套，比2014年多賣了86％。而90平方米－120平方米面積段的房子，成交3.5萬(wàn)套，占比32％。
南京樓市的基本面日漸向好。一個(gè)城市樓市流動(dòng)性優(yōu)劣，可從二手房市場(chǎng)發(fā)達(dá)程度中看出。歷來(lái)一線城市二手房市場(chǎng)與新房市場(chǎng)多持平，趨勢(shì)為二手房市場(chǎng)大過(guò)新房市場(chǎng)。而國(guó)內(nèi)大多二線城市為新房主導(dǎo)，二手房市場(chǎng)不甚發(fā)達(dá)。但南京成為二線城市中的例外，向一線樓市結(jié)構(gòu)看齊。
大量二手房成交對(duì)南京新房成交也有支撐作用。“在南京，沒有多少人拿純收入來(lái)投資新房，二手房賣掉的錢可以支撐一手房?jī)r(jià)格不斷提升。”上述大型央企相關(guān)人士說(shuō)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2015年，南京二手房共成交9.3萬(wàn)套，共計(jì)830萬(wàn)平方米，成交套數(shù)和成交面積分別同比增長(zhǎng)79％和86％。南京二手房成交面積僅次于北上深，在全國(guó)位居前列。
南京樓市對(duì)周邊的輻射力也在擴(kuò)大。限購(gòu)取消后，鄰近的一線城市上海依然嚴(yán)格推行限購(gòu)，也促使部分購(gòu)房資金從上海流向周邊洼地。除了上海，近期還有越來(lái)越多蘇北、安徽等客群涌入南京購(gòu)房。
“可以說(shuō)，南京是皖南人的‘省會(huì)’，現(xiàn)在大量皖南高端客群聚集到南京買房?！鄙鲜鲅肫竽暇┕靖笨偨?jīng)理說(shuō)。
南京對(duì)外的樓市吸附力源自城市地位提升。在長(zhǎng)三角地區(qū)，作為六朝古都，又與臺(tái)灣有淵源，南京的政治文化影響力正在逐漸放大，越來(lái)越多國(guó)企與國(guó)際公司進(jìn)駐，吸納人才。
而省會(huì)的財(cái)富聚集效應(yīng)，繼續(xù)拉升南京基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)能力。目前南京已建、在建地鐵線6條，總里程約225公里，在全國(guó)排第四位。規(guī)劃的11條地鐵線建成后，有望超過(guò)北京、廣州，僅次于上海。
2014年的南京限購(gòu)令放松后，這些城市基本面的改善，在購(gòu)房決策中也成為加分項(xiàng)。
此外，最近三年，南京土地供應(yīng)面積在350萬(wàn)平方米到650萬(wàn)平方米之間，除住宅面積外還包括商業(yè)辦公面積，而南京年均住宅成交量已在1000萬(wàn)平方米左右，供需結(jié)構(gòu)并不匹配。
房?jī)r(jià)正扶搖直上。根據(jù)萊坊（Knight Frank）發(fā)布的全球150個(gè)大城市2016年一季度房?jī)r(jià)漲幅排行榜，深圳、上海分別位居冠亞之座，南京以17.8％的漲幅擠進(jìn)全球第四，北京排第五。
樓市高燒，南京官方也開始行動(dòng)。南京于今年4月新出臺(tái)區(qū)域限價(jià)政策，對(duì)各新房房?jī)r(jià)漲幅做嚴(yán)格設(shè)定。但開發(fā)商也有對(duì)策，預(yù)估南京樓市持續(xù)火爆，為不受限于此政策，現(xiàn)不少開發(fā)商捂盤惜售。
據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，近期南京市房管局和物價(jià)局已連續(xù)數(shù)日在南京河西和河西南兩個(gè)區(qū)域做調(diào)研，詢問(wèn)開發(fā)商不再加推新房的原因?！案驹蚴且?yàn)槌隽讼迌r(jià)令，我們不想被限制，但我們當(dāng)然不能這么說(shuō)，只說(shuō)是預(yù)售工期問(wèn)題，沒有達(dá)到推售節(jié)點(diǎn)。”一位閩籍地產(chǎn)南京公司營(yíng)銷層人士說(shuō)，他們已接到老板命令，先暫停賣房，等待新調(diào)控政策松動(dòng)。
區(qū)域房?jī)r(jià)被政府限價(jià)令嚴(yán)格限制之后，市場(chǎng)供貨量隨之減少，如今，倒賣房號(hào)事件開始在南京個(gè)別區(qū)域涌現(xiàn)。購(gòu)房者熱情未減，繼續(xù)推漲南京樓市亦有可能。
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