新常態(tài)悖論：為什么說(shuō)去庫(kù)存是房地產(chǎn)業(yè)的“偏方”？
2016年07月27日 20:24 ?來(lái)源：鳳凰財(cái)經(jīng)綜合 ?作者：孫浩 來(lái)源：共識(shí)網(wǎng)
共識(shí)君按：房地產(chǎn)去庫(kù)存就是用政策創(chuàng)造市場(chǎng)，減輕鋼鐵、水泥、煤炭、電力等等行業(yè)去產(chǎn)能壓力。減新常態(tài)的房地產(chǎn)需要一場(chǎng)真正的供給側(cè)改革
房地產(chǎn)去庫(kù)存的新常態(tài)悖論
“去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”是新常態(tài)提出以來(lái)最切中時(shí)弊的指導(dǎo)方針。做到位了，就新常態(tài)了。令人困惑的是本來(lái)適合于一切過(guò)剩行業(yè)的“去庫(kù)存”，似成為了房地產(chǎn)業(yè)的偏方。至于這個(gè)方子投下去之后會(huì)帶來(lái)什么，有點(diǎn)一廂情愿。
去庫(kù)存實(shí)為用政策創(chuàng)造市場(chǎng)
庫(kù)存多了，說(shuō)明供給超過(guò)了需求，市場(chǎng)的反應(yīng)應(yīng)該是價(jià)格往下走，減少供給，并刺激需求的增加。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間，供給壓縮了，庫(kù)存消化了，供求就平衡。
但政府似乎不想這樣來(lái)。唯其如此，一見(jiàn)政府要去庫(kù)存，市場(chǎng)馬上像打了雞血一樣興奮起來(lái)。房?jī)r(jià)不降反漲，而且上漲的瘋狂勁還得用一個(gè)新名詞叫跳漲來(lái)形容。購(gòu)房者蜂涌搶購(gòu)(令人著迷他們有杠桿壯膽再貴也敢買)。政府也提起精神賣地，造不了牛市就造房市！果然賣地連連賣出地王。高地價(jià)給所有的高房?jī)r(jià)壯了膽：沒(méi)有最貴還會(huì)更貴。買！買！！買?。。?br>
由此來(lái)觀察政府的用心，是將房地產(chǎn)去庫(kù)存當(dāng)作遏制經(jīng)濟(jì)衰退的一個(gè)反周期措施，是期望房地產(chǎn)能重新起步，因此所謂去庫(kù)存就是用政策創(chuàng)造市場(chǎng)。如解除若干政策限制以釋放購(gòu)買力、改進(jìn)金融政策讓買房吃力的人(如青年白領(lǐng)等)能加上杠桿、將進(jìn)城農(nóng)民作為購(gòu)房對(duì)象并給予購(gòu)房補(bǔ)貼、政府購(gòu)房以發(fā)展公租、鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商改庫(kù)存為租賃經(jīng)營(yíng)、鼓勵(lì)專營(yíng)的二房東公司、發(fā)展租賃市場(chǎng)等。且不說(shuō)這些政策的實(shí)際有效性會(huì)如何，但很少有哪些個(gè)行業(yè)能得到如此關(guān)懷由政府親自操刀為行業(yè)解難。這無(wú)意中泄露了中國(guó)房地產(chǎn)的生存密碼：政府是這個(gè)行業(yè)最大的利益相關(guān)者。
不管怎么說(shuō)，市場(chǎng)在一定程度上是被激活了。政府希望接著看到的不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)自身重拾升勢(shì)，更重要的是鋼鐵、水泥、煤炭、電力等等許多行業(yè)因被拉動(dòng)而去產(chǎn)能壓力減輕。無(wú)人愿意深究，這樣做是新常態(tài)還是舊常態(tài)？經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)理論早已說(shuō)明，一國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的轉(zhuǎn)換是以主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)換為標(biāo)志的。過(guò)度依賴房地產(chǎn)拉動(dòng)增長(zhǎng)已經(jīng)導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)弊病叢生。如果現(xiàn)在還不著力于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)換，依然靠房地產(chǎn)的拉動(dòng)來(lái)走出低谷，那就是想用熨平周期來(lái)替代經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)階段的轉(zhuǎn)換。我們當(dāng)然可以理解政府對(duì)新的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)不起來(lái)的無(wú)奈，但沿襲舊制就不會(huì)有新常態(tài)。如此去房地產(chǎn)庫(kù)存，整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的去產(chǎn)能去杠桿降成本補(bǔ)短板的困難無(wú)疑加大。飲鴆止渴，左支右絀。
有違正義的增長(zhǎng)還要延續(xù)到何時(shí)
房地產(chǎn)業(yè)的舊格局難以撼動(dòng)有深刻的原因。
上世紀(jì)九十年代以來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)似乎無(wú)法用市場(chǎng)機(jī)制的供求關(guān)系去作觀察和引領(lǐng)。房子越蓋越多，房?jī)r(jià)卻一路走高，即使有短暫的回調(diào)，但接著是更猛烈的報(bào)復(fù)性上漲。而且價(jià)格越高購(gòu)房者越搶購(gòu)，價(jià)格喪失了調(diào)節(jié)供求的功能。其原因固然是因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)早已不是單純的住宅消費(fèi)品市場(chǎng)，而有了濃厚的投資品投機(jī)品市場(chǎng)的屬性。但是如果要抑制投資、打擊投機(jī)，國(guó)外的成熟經(jīng)驗(yàn)和政策選項(xiàng)很多。但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種屬性從來(lái)沒(méi)有被認(rèn)真治理過(guò)。
其更深層次的原因是在于中國(guó)政府是房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的推手。這又不僅僅是因?yàn)榈胤秸?dú)占了開(kāi)發(fā)所必須的土地供給和土地交易，更重要的是地方政府通過(guò)這種獨(dú)占所獲得的收入早已成為財(cái)政收入環(huán)節(jié)最短數(shù)額最大的單項(xiàng)來(lái)源。有分析說(shuō)土地收入已占一些地方財(cái)政的60%，無(wú)法想象若缺了這一塊，地方政府將如何履職。所以政府的立場(chǎng)并不很在意房地產(chǎn)市場(chǎng)的屬性是消費(fèi)的還是投資的還是投機(jī)的，政府只在意這個(gè)市場(chǎng)要保持景氣能把地賣出去。
中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)早已不是表面看上去的企業(yè)蓋房子滿足消費(fèi)者住房需求的單純的生產(chǎn)活動(dòng)，而是包藏著為政府創(chuàng)造財(cái)政收入的活動(dòng)。政府要?jiǎng)?chuàng)造財(cái)政收入是這個(gè)行業(yè)堅(jiān)硬的內(nèi)核，是最強(qiáng)大的剛需。不管市場(chǎng)如何變化，政府都得把地賣出去充實(shí)財(cái)政。在這個(gè)剛需面前，房?jī)r(jià)高了、杠桿長(zhǎng)了、金融風(fēng)險(xiǎn)大了、產(chǎn)能過(guò)剩了都不足以使政府調(diào)整自己的立場(chǎng)。因?yàn)檎也坏絼e的出路。這是中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)不合常規(guī)的根本原因。在這樣一個(gè)基礎(chǔ)上開(kāi)展的房地產(chǎn)調(diào)控，只不過(guò)是政府的左手與右手在擰勁，確實(shí)不會(huì)有什么結(jié)果。
房地產(chǎn)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮過(guò)巨大的引領(lǐng)作用，并使很多地方獲得蓬勃發(fā)展。但不可否認(rèn)這個(gè)行業(yè)的發(fā)展帶有極大的負(fù)面性。對(duì)土地收入的剛需使得房地產(chǎn)業(yè)變態(tài)亢進(jìn)，成為了鋼鐵、水泥等許多部門產(chǎn)能過(guò)剩的重要原因，也使中國(guó)的金融業(yè)暗藏巨大風(fēng)險(xiǎn)。
更為嚴(yán)重的是房地產(chǎn)業(yè)的這種發(fā)展模式早已背離了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正確方向，是有違正義的增長(zhǎng)，并日益擴(kuò)大著國(guó)民財(cái)富的不平等分配。
首先是政府推卸了自身在住房這個(gè)基本民生領(lǐng)域的公共服務(wù)職能。這使得當(dāng)代中國(guó)的城市人口普遍淪為了房奴，一生中最美好的年華都必須為還房債而緊衣縮食、奮力掙錢，活得累。
其次政府以國(guó)有之名壟斷了土地市場(chǎng)，為此不惜與民爭(zhēng)利強(qiáng)征強(qiáng)拆。
再次迷戀競(jìng)拍出讓方式，一線城市樓面地價(jià)荒腔走板達(dá)到每平米數(shù)萬(wàn)元了仍不思改革。在這個(gè)市場(chǎng)的政府、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房民眾的三方關(guān)系中，政府實(shí)際上是與開(kāi)發(fā)商結(jié)成了利益共同體，民眾只得爭(zhēng)先恐后挨宰，原因只是早宰比后宰掉肉少些。一些人所樂(lè)道之購(gòu)房剛需，要害在此。政府出臺(tái)的政策再千回百轉(zhuǎn)最終也還是為了幫助開(kāi)發(fā)商把房賣出去再賣出去。這使得中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)早已成為權(quán)貴集團(tuán)洗劫國(guó)民財(cái)富的通道，基層民眾的財(cái)富被迫向上流動(dòng)和集中。表面看來(lái)得到了一套房，動(dòng)不動(dòng)就值百萬(wàn)以上，似乎買房即富。其實(shí)不過(guò)求得遮風(fēng)避雨、放張床睡覺(jué)的生活必需品。代價(jià)是欠下幾乎一輩子的債。一旦斷供，還可能流落街頭。取得了偉大成就的改革開(kāi)放以這樣的圖景展現(xiàn)給廣大民眾是說(shuō)不過(guò)去的。
不能允許這種有違正義的增長(zhǎng)延續(xù)到新常態(tài)中去。
期待一場(chǎng)真正的供給側(cè)改革：房地產(chǎn)新業(yè)態(tài)，政府賣房，不賣地
供給側(cè)是現(xiàn)在的熱詞，什么都可以裝進(jìn)去。但房地產(chǎn)去庫(kù)存卻是反供給側(cè)改革的。新常態(tài)的房地產(chǎn)需要來(lái)一場(chǎng)真正的供給側(cè)改革。
如果作粗略的分析，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)大抵有這么幾塊：獲得土地(有時(shí)還要作開(kāi)發(fā)前一定的整備)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑開(kāi)發(fā)即蓋樓、銷售(有些自留物業(yè)如商業(yè)用途的還要招商)、有的還可以延伸到物業(yè)管理。這些業(yè)務(wù)中真正無(wú)可替代必須由房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)完成的只有向政府交錢獲得土地。這才是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)政府的價(jià)值所在。其它的業(yè)務(wù)其實(shí)沒(méi)什么行業(yè)門檻。如建筑設(shè)計(jì)院本來(lái)就承擔(dān)各種建筑設(shè)計(jì)，蓋樓則有大量的建筑施工企業(yè)，賣樓早就由開(kāi)發(fā)商委托給專業(yè)的銷售公司去承擔(dān)了，入住后的物業(yè)管理也是如此。很多房地產(chǎn)企業(yè)就是用對(duì)外委托的方式來(lái)完成開(kāi)發(fā)過(guò)程的各項(xiàng)工作的。這恰恰說(shuō)明蓋房子這種生產(chǎn)活動(dòng)并不是只有房地產(chǎn)企業(yè)才能做，這為供給側(cè)改革提供了客觀基礎(chǔ)。
供給側(cè)改革最重要的是政府向自己開(kāi)刀，恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)主體的住宅業(yè)的民生屬性。要把這一塊從房地產(chǎn)商那里剝離出來(lái)交由提供公共服務(wù)的政府自己來(lái)承擔(dān)。這樣一種業(yè)態(tài)的改變就使得基本民眾的住宅供給可以由政府來(lái)掌控，從而使房?jī)r(jià)保持在理性的水平。而且政府只要用委托的方式通過(guò)設(shè)計(jì)院、建筑工程企業(yè)、施工監(jiān)理等方面就可以順利組織完成開(kāi)發(fā)過(guò)程。由于政府直接售、租，房地產(chǎn)商將不再參與分羹。政府直接收取的房款、租金超出成本的部分依然可以成為財(cái)政收入的來(lái)源。所以政府向自己開(kāi)刀并不造成自傷。
政府不再依賴房地產(chǎn)商創(chuàng)造財(cái)政收入就拆解了二者的利益同盟。由于工薪階層的住房需求不再依賴房地產(chǎn)商了，房地產(chǎn)商就可以任性只為富人蓋房了?！案F人”也就不必抬著杠桿和富人一起去搶購(gòu)了。如此，房?jī)r(jià)高企對(duì)整體經(jīng)濟(jì)也并不帶來(lái)什么風(fēng)險(xiǎn)了。
由于業(yè)態(tài)的改變即開(kāi)發(fā)方式的變化并不引起整個(gè)行業(yè)開(kāi)發(fā)量的巨大波動(dòng)，所以住宅開(kāi)發(fā)對(duì)其它產(chǎn)業(yè)的正常拉動(dòng)不會(huì)消失。而且住宅恢復(fù)了民生的屬性，抑制了投資，限制了投機(jī)，行業(yè)發(fā)展會(huì)更加健康。
如果新常態(tài)的房地產(chǎn)業(yè)按上述格局展開(kāi)，中國(guó)其實(shí)并不需要那么多房地產(chǎn)企業(yè)。改革開(kāi)放中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展起來(lái)之后，從上個(gè)世紀(jì)九十年代開(kāi)始各地政府就先后在很多行業(yè)以一定資質(zhì)為標(biāo)準(zhǔn)展開(kāi)過(guò)治理整頓，其實(shí)就是去產(chǎn)能。當(dāng)今房地產(chǎn)業(yè)也應(yīng)當(dāng)按一定的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)捋一遍。這樣去庫(kù)存才能和去產(chǎn)能聯(lián)系在一起。
房地產(chǎn)的供給側(cè)改革并不復(fù)雜，也無(wú)不可控的風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)鍵是要有秉持正義的決心。這才是難點(diǎn)。
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