房地產(chǎn)已成高危行業(yè)：都在賭會不會接到最后一棒
2016年07月24日 06:49 ?來源：華夏時(shí)報(bào) ?本報(bào)記者王冰凝、王海春、藍(lán)姝
北京、上海、廣州報(bào)道
“兩岸猿聲啼不住，輕舟已過萬重山?！狈績r(jià)漲勢兇猛，讓購房者已經(jīng)方寸大亂。
7月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布6月份70個大中城市住宅銷售價(jià)格變動情況，其中上漲的城市有55個，二線城市合肥、廈門、南京分別以4.9%、4.7%、4%領(lǐng)漲，北上廣深四個一線城市中深圳環(huán)漲2.6%居首。
住建部政策專家委員會副主任顧云昌7月21日在海南三亞指出，下半年中國房地產(chǎn)市場會走穩(wěn)，但全年銷售量和土地價(jià)格有望創(chuàng)出歷史新高。
“當(dāng)前的宏觀大背景下，對于購房者來說，無論買漲買跌，再不買就什么都買不起了，落袋為安的房產(chǎn)比銀行的存款更讓人放心；但購買力就在那里，有價(jià)無市的疲態(tài)已經(jīng)初步呈現(xiàn)。”地產(chǎn)專家段舒懷則告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，對于開發(fā)商來說，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)屬于“高危”行業(yè)，不拿地等死，拿了地拖死，每一個地王都產(chǎn)生于戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢的開發(fā)商群體中，最終拼的還是希望達(dá)摩克利斯之劍別落在自己頭上。
房價(jià)高燒不下
家住廣州天河某小區(qū)的陳小姐最近的換房經(jīng)歷，讓人明顯感覺到了房價(jià)上漲的暗流涌動：兩天之內(nèi)，賣房業(yè)主將出讓價(jià)上調(diào)了整整10萬元。與此同時(shí)，地產(chǎn)中介放出的二手盤均紛紛漲價(jià)。
廣州中原地產(chǎn)一位一線中介人士稱，受附近某大地產(chǎn)商推出新盤定價(jià)高企因素影響，周圍二手樓價(jià)格紛紛上揚(yáng)；在增城、南沙花都等不限購區(qū)域，新盤受到各路大資金光顧，部分樓盤甚至一日賣光。
業(yè)內(nèi)人士指出，去年北上深等一線城市房價(jià)大漲時(shí)廣州似乎波瀾不驚，相對洼地效應(yīng)下今年補(bǔ)漲的趨勢明顯。
而在深圳，房價(jià)漲幅已經(jīng)出現(xiàn)區(qū)域分化，福田、南山、前海繼續(xù)上漲，但龍崗、羅湖等區(qū)域已較去年高峰期放盤價(jià)回落幅度在10%。盡管統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)漲幅坐頭把交椅，但深圳二手房事實(shí)上已經(jīng)量價(jià)齊跌，價(jià)格上漲主要是新盤和高端豪宅因素。北京和上海兩地，房價(jià)雖然已經(jīng)攀得很高，但依然在堅(jiān)挺地上漲。
“在北京市場，總價(jià)低于300萬的房子已經(jīng)難覓蹤影，無論商住還是普通住宅都一路走高，加上限購傳言層出不窮，但凡有出手機(jī)會（資格）的購房者大都紛紛搶購，落袋為安的房產(chǎn)比銀行的存款更讓人放心?！倍问鎽颜f。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月份70個大中城市，新建商品住宅價(jià)格同比漲幅最高的是深圳、廈門、上海；其中，深圳漲幅高達(dá)47.4%。6月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比上漲的城市分別比上月增加7個和2個，但漲勢有所放緩。
國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉解讀稱，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比平均漲幅均繼續(xù)收窄，二三線城市同比平均漲幅仍在擴(kuò)大。以合肥為例，國家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測顯示，雖然房價(jià)環(huán)比漲幅有所收窄，但在全國房價(jià)漲幅榜中，合肥6月份仍然以4.9%的增速再度位居漲幅榜首，而廈門排名第二、南京排名第三。
萊坊研究部主管紀(jì)言迅認(rèn)為，深圳和上海這兩個城市房價(jià)上漲都有其特征，“上海吸引銀行和金融機(jī)構(gòu)，而IT和開發(fā)商集中落戶深圳；因此這兩個城市住宅都有很強(qiáng)的需求，房價(jià)也有繼續(xù)增長的趨勢”。
第一太平[-1.22%]戴維斯數(shù)據(jù)顯示，全國各等級城市6月份住宅銷售價(jià)格已經(jīng)連續(xù)第4個月均出現(xiàn)環(huán)比上漲。不過除了一線城市環(huán)比上漲了30個基點(diǎn)外，其他等級城市環(huán)比的漲幅均出現(xiàn)收窄的情況。“如果價(jià)格增速繼續(xù)放緩，五線城市的房價(jià)或開始轉(zhuǎn)跌?！边@家機(jī)構(gòu)研究人員表示。
“面粉”反作用力
相較于不斷飆漲的房價(jià)，全國土地市場價(jià)格也在瘋狂上漲。
中原地產(chǎn)研究部最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，北京合計(jì)出讓了23宗用地，其中2宗棚戶區(qū)改造、居住類合計(jì)7宗，成交金額為209.7億元，商服類3宗成交金額為55.55億元，綜合類4宗，成交金額為91.35億元。
“從土地成交歷史看，2016年上半年，北京土地市場創(chuàng)造了多項(xiàng)歷史最低，但溢價(jià)率、樓面價(jià)則刷新了歷史最高紀(jì)錄?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，今年上半年出讓地塊中，能夠成為商品房住宅的部分估計(jì)僅有3000套。
鑒于此，張大偉認(rèn)為，一線城市減少土地供應(yīng)是趨勢，僅有的土地成交也將全面“地王化”，對房價(jià)的影響也將非常大。
針對土地價(jià)格飆漲，以及不斷上揚(yáng)的房價(jià)，各地區(qū)也在出臺調(diào)控政策，但依然不能阻止土地價(jià)格上漲的趨勢。
合肥在6月底出臺了比蘇州、南京土地熔斷更嚴(yán)厲的土地出讓政策：20億元以下的土地，一個月付清土地款；20億元以上的，半年付清。合肥各區(qū)縣拍出地王的，開發(fā)商必須在土地出讓合同簽訂的一個月內(nèi)一次性付清土地出讓金。
分析人士認(rèn)為，合肥出臺的限貸政策一定程度上抑制了樓市成交量，因此房價(jià)環(huán)比漲幅較6月有所收窄。
南京也出臺了調(diào)控政策。5月底南京相關(guān)部門通過其官方微博發(fā)布消息，南京對土地出讓實(shí)行最高限價(jià)，對競買人報(bào)價(jià)超過最高限價(jià)的，終止土地出讓，競價(jià)結(jié)果無效。但近期的土拍表明，南京的土地熔斷機(jī)制，對過熱的土地市場作用不大。
另一個熱點(diǎn)是蘇州。蘇州4月舉行的今年首場土地拍賣會，成為40多家開發(fā)商圍獵的秀場，13幅土地拍賣的總價(jià)約250億元，這些地塊的平均溢價(jià)率達(dá)到2倍之多。
土地瘋狂，與蘇州房價(jià)的飛漲直接相關(guān)。去年7月份時(shí)，蘇州平均房價(jià)只有1.2萬元/平方米左右，今年3月蘇州房子均價(jià)已經(jīng)升至近1.8萬元/平方米，目前已經(jīng)超過2萬元/平方米。
“銷售市場持續(xù)的上揚(yáng)，以及今年以來流動性持續(xù)寬松，進(jìn)一步提升了土地市場熱度。目前在東莞、廊坊、蘇州等一線城市周邊城市以及杭州、成都等重點(diǎn)二線城市，土地價(jià)格不斷上漲?！笔腊钗豪硎搜芯坎拷?jīng)理謝晨認(rèn)為，這些土地價(jià)格的走高和地王的成交案例，又成為強(qiáng)化樓市未來上漲預(yù)期的信號。
易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，現(xiàn)在土地的集中度越來越高，且拿地王的公司比較集中，主要是國企、央企，還有一部分當(dāng)?shù)氐凝堫^企業(yè)，“開發(fā)商是在和央企搏資源、搏未來的生存空間。如果不做，就會被別人并購掉”。
“今天地王的成因基本上大家都認(rèn)同，因?yàn)槭袌錾襄X又多又便宜。從某種程度上說，在利息越來越低的情況下，不拿錢是很吃虧的。過去12%-13%的利率都搶著拿，今天2%的利率不拿，就把大好河山拱手相讓。地王不斷產(chǎn)生，一定會對房企運(yùn)作模式發(fā)生很大的變化?！倍∽骊耪f。
段舒懷分析稱，北京新推出的幾幅地塊再次刷新成交紀(jì)錄，溢價(jià)都超過100%還吸引了數(shù)十家開發(fā)商競價(jià)，再次驗(yàn)證北京的土地市場是賣方市場。顧云昌則預(yù)測，下半年中國房地產(chǎn)市場會走穩(wěn)，全年銷售量和土地價(jià)格有望創(chuàng)出歷史新高。
已成“高?！笔袌?？
未來房價(jià)將走向何方？
顧云昌預(yù)測稱，2017年，房地產(chǎn)銷售或?qū)⒚黠@放緩，甚至出現(xiàn)負(fù)增長。銷售回落主要因?yàn)榍捌谛枨笸钢В珮鞘邢滦械臅r(shí)期恰恰是購買力重新積蓄的階段，此后又會出現(xiàn)回漲的情形。
事實(shí)上，上半年的房價(jià)飆漲形式是產(chǎn)業(yè)，本質(zhì)卻是金融。
2016年以來，信貸延續(xù)擴(kuò)張態(tài)勢。今年一季度，新增人民幣貸款4.61億元；其中新增個人住房貸款1萬億，創(chuàng)下自2010年央行開始公布金融機(jī)構(gòu)貸款投向報(bào)告以來的歷史最高紀(jì)錄。
北京創(chuàng)高助新會計(jì)師事務(wù)所負(fù)責(zé)人黃華認(rèn)為，除了信貸的擴(kuò)張，實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資的緊縮，股市投資的緊縮，以及一線樓市信貸的緊縮，則是二三線樓市突然暴漲的主要原因。
段舒懷認(rèn)為，亂象只是表象，根源很復(fù)雜，要分析房價(jià)需要從土地市場（土地供給方），房地產(chǎn)商（房產(chǎn)提供方）和購房者（需求者）三個方面來分析。
“分析土地地價(jià)趨勢可以從6月13日北京市委市政府的‘發(fā)展北京城市全面提升城市建設(shè)規(guī)劃水平’文件中看出端倪：推動城市規(guī)劃建設(shè)向更加注重減量提質(zhì)轉(zhuǎn)變，五環(huán)路內(nèi)嚴(yán)禁新增建設(shè)用地，嚴(yán)格控制建設(shè)規(guī)模，不難得出結(jié)論，至2020年北京土地供應(yīng)只可能更緊不可能放量；所以，北京房價(jià)將持續(xù)上升?！倍问鎽逊Q。
段舒懷同時(shí)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)屬于“高?！毙袠I(yè)。
“除非北京繼續(xù)吸引全國高收入群體進(jìn)入，僅靠具備購房資格的購房者是承擔(dān)不起目前的房價(jià)的，但北京嚴(yán)格限購政策讓這種可能遙不可及，現(xiàn)在開發(fā)商拿地也是在賭不會接到最后一棒?！倍问鎽驯硎?。
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