中國(guó)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)到了嗎 有城市五年賣不完一樓盤
2016年07月21日 09:21 來源：央視 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的6月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，無論是環(huán)比數(shù)據(jù)還是同比數(shù)據(jù)，價(jià)格上漲趨勢(shì)都出現(xiàn)遏制，不過，一線城市環(huán)比漲幅比上月略有擴(kuò)大。6月引領(lǐng)全國(guó)樓市環(huán)比價(jià)格上漲榜的合肥，環(huán)比上漲4.9%。
今年以來，安徽省合肥市的房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭迅猛，價(jià)格漲了還搶不到房，買房如同買彩票。那么，安徽省其他城市的樓盤銷售情況如何？有沒有受到省會(huì)合肥房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)影響，價(jià)格和銷量是否也出現(xiàn)了上漲呢？記者來到了與合肥市相鄰的六安市。
安徽六安：開盤四五年依然沒賣完
今年以來，安徽省合肥市的房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭迅猛，價(jià)格漲了還搶不到房，買房如同買彩票。那么，安徽省其他城市的樓盤銷售情況如何？有沒有受到省會(huì)合肥房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)影響，價(jià)格和銷量是否也出現(xiàn)了上漲呢？記者來到了與合肥市相鄰的六安市。
六安市位于安徽省西部，地處長(zhǎng)江和淮河之間，東鄰省會(huì)合肥市，西與河南省接壤。六安市有三區(qū)四縣，總面積1萬(wàn)5千平方公里，是安徽省面積最大的地級(jí)市，全市人口580萬(wàn)，其中農(nóng)村人口占到59%。和安徽省其他城市相比，六安市的城鎮(zhèn)化水平并不算高，但是新建樓盤的庫(kù)存量卻在省內(nèi)名列前茅。在六安的大街上有許多巨幅的售樓廣告牌，從進(jìn)入城區(qū)的國(guó)道到市中心隨處可見，打出了優(yōu)惠價(jià)、補(bǔ)貼、現(xiàn)房不用等這樣的廣告語(yǔ)。記者隨機(jī)走進(jìn)裕安區(qū)的一家售樓處了解情況。
安徽省六安市某樓盤銷售人員告訴記者，這個(gè)樓盤原價(jià)價(jià)格可能在3200-3500，現(xiàn)在的價(jià)格大概在2900多，3000這個(gè)價(jià)格。該樓盤去年開盤，去年最高賣到3800多，而且據(jù)銷售人員介紹該樓盤現(xiàn)在房源很多，而且樓層都是正的，不是偏上或偏下那種，有一個(gè)樓只賣了一套。
城南距離六安市中心僅有3公里，以前稱之為城南鎮(zhèn)，隨著開發(fā)建設(shè)被當(dāng)?shù)厝朔Q為城南新區(qū)。六安的城南和城東都是近幾年新建設(shè)的新城區(qū)，集中開發(fā)了不少樓盤。據(jù)記者了解，由于城南開始大規(guī)模的城鎮(zhèn)建設(shè)也只有七八年的時(shí)間，所以這里的樓盤基本上第一次開盤的時(shí)間都在四五年前。雖然這些樓盤都已經(jīng)開盤好幾年了，但是很多小區(qū)依然有沒賣完的房子，所以還保留著售樓處。
緊鄰六安的安徽省省會(huì)合肥市，2013年平均房?jī)r(jià)是6855元/平方米，現(xiàn)在的均價(jià)是10074元/平方米，增長(zhǎng)了將近50%，但是六安的房?jī)r(jià)卻并沒有漲起來。
六安市住建委公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年1-5月商品房銷售均價(jià)為4517元/平方米，同比下降5.09%，環(huán)比下降5.01%。
安徽省清源房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng) 郭紅兵：合肥市的這種房?jī)r(jià)，雖然是經(jīng)歷了一輪非?？焖俚纳蠞q過程，但是由于六安本身的供應(yīng)量在那，所以上漲并沒有傳導(dǎo)到六安市去。
安徽六安：爛尾樓業(yè)主路邊攬客只求出手
在六安市的城南和城東，有大量新建商品房，雖然在建樓盤的數(shù)量不少，卻很難看到熱火朝天的建設(shè)情景。因?yàn)檫@里有一些樓盤建到一半就停工了，停工時(shí)間長(zhǎng)的已經(jīng)有兩三年。不少購(gòu)房者雖然拿到了鑰匙，但是面對(duì)的卻是可能難以完工的小區(qū)，甚至有的再也拿不到房產(chǎn)證。
記者來到安徽省六安市城南，城南這個(gè)區(qū)域是從2008年左右開始建設(shè)的，在道路兩旁可以看到許多新建的住宅樓。但是這些樓房的窗戶和陽(yáng)臺(tái)，許多窗戶都沒有安裝窗簾，陽(yáng)臺(tái)上晾曬衣物和堆放雜物的比例也是非常低，這也說明這個(gè)樓的入住率比較低，在城南像這樣的樓盤比比皆是。在路的另一邊，遠(yuǎn)處有一個(gè)正在建設(shè)的樓盤，但仔細(xì)看，這個(gè)塔吊是處于靜止的狀態(tài)，據(jù)了解這個(gè)樓盤已經(jīng)停工有一年左右的時(shí)間了。像這樣建設(shè)到一半就停止建設(shè)的樓盤，在城南并不止有這一處。
六安城南還有一個(gè)什么特點(diǎn)呢，就是馬路的一邊是新建的住宅樓，而路的另一邊是荒地，您看這個(gè)荒地的面積還不小，還種植了不少蔬菜。記者在城南走了一圈，看到有許多地方都是這樣的場(chǎng)景。城南住宅樓的建設(shè)量非常大，但是商業(yè)、教育、醫(yī)療的配套建設(shè)卻還非常少。
記者來到多家售樓處看房，沒有見到一位來看房的顧客，也沒有任何一位銷售人員主動(dòng)接待。銷售人員都在吧臺(tái)后面玩手機(jī)或者聊天，甚至有幾家樓盤已經(jīng)沒有身穿制服的銷售人員，只留一位中年婦女看門。而記者走進(jìn)一家售樓處時(shí)，里面空蕩蕩的一個(gè)人也沒有，售樓處的沙盤上、桌子上布滿了厚厚的灰塵，看起來已經(jīng)很久沒有銷售過房子了。有一位裝修房子的業(yè)主正在售樓處等人，見到記者前來詢問房?jī)r(jià)，非常熱情地想要把自己的房子賣給記者。
這位業(yè)主之所以急于出手，是因?yàn)檫@個(gè)樓盤面臨爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。樓盤建設(shè)較早的幾棟樓已經(jīng)賣出去了，而新建的樓只建到一半就停工了，小區(qū)內(nèi)的綠化等配套設(shè)施也沒有建設(shè)完成。據(jù)業(yè)主介紹，這個(gè)樓盤大概停了五個(gè)月了，據(jù)說是開發(fā)商欠了銀行錢，銀行把它收了，停掉了，現(xiàn)在給了房產(chǎn)公司在搞。
六安市停工、爛尾的樓盤并不只一個(gè)，甚至有一些樓盤項(xiàng)目已經(jīng)一片荒蕪變成了菜園，六安論壇等網(wǎng)絡(luò)媒體上也可以看到歷數(shù)六安各大爛尾盤的帖子和市民舉橫幅抗議開放商的新聞。
六安廣元置業(yè)有限公司總經(jīng)理 黃璜：我們所知道的開發(fā)商跑路、爛尾、資金鏈斷裂，這種情況我們聽說至少有四五家。但是，比如說有些樓盤是銷售掉了，但是房產(chǎn)證辦不下來，這種情況其實(shí)在城南這邊也是有的，不是一件兩件的事情。
安徽六安：新建樓盤降價(jià)也賣不動(dòng)
六安市整體庫(kù)存壓力較大，大多數(shù)樓盤去庫(kù)存任務(wù)都很艱巨。開盤三四年能夠不降價(jià)，就已經(jīng)算是銷售情況不錯(cuò)的。記者也分別前往了六安市中心和新城區(qū)了解情況，看看賣得最好的樓盤能好到什么程度。
六安市整體庫(kù)存壓力較大，大多數(shù)樓盤去庫(kù)存任務(wù)都很艱巨。開盤三四年能夠不降價(jià)，就已經(jīng)算是銷售情況不錯(cuò)的。記者也分別前往了六安市中心和新城區(qū)了解情況，看看賣得最好的樓盤能好到什么程度。
記者來到了六安市城南的一個(gè)樓盤了解情況，這個(gè)小區(qū)是學(xué)區(qū)房，周邊有中心小學(xué)、裕安中學(xué)和省級(jí)重點(diǎn)高中城南中學(xué)。小區(qū)占地140畝，從2013年開盤至今，4年的時(shí)間銷售了800多套房子，價(jià)格基本沒有變化，而這個(gè)業(yè)績(jī)已經(jīng)是同片區(qū)銷售情況較好的了。
六安廣元置業(yè)有限公司總經(jīng)理 黃璜：不瞞你說，我們這個(gè)價(jià)格應(yīng)該是停止的，漲價(jià)肯定是漲不動(dòng)。
六安廣元置業(yè)有限公司總經(jīng)理 黃璜：不能說回到解放前，大概也是相當(dāng)于五年前的水平吧。在四五年前拿地的時(shí)候，我們預(yù)期的售價(jià)是4200、4500左右。但是，現(xiàn)在實(shí)際的均價(jià)只有3600、3800這個(gè)水平。
在這個(gè)樓盤的銷售中心，打著銷售特價(jià)房的廣告，特價(jià)房每平米2800元，比樓盤平均價(jià)格低了1000元左右。但是銷售人員說，別看便宜了這么多，特價(jià)房還是賣不出去。
六安廣元置業(yè)有限公司總經(jīng)理 黃璜：有些專家學(xué)者呼吁，為了響應(yīng)中央去庫(kù)存這個(gè)號(hào)召，開發(fā)商應(yīng)該積極主動(dòng)地降價(jià)。根據(jù)市場(chǎng)實(shí)踐來看，我們周邊也有價(jià)格很低的，但是它照樣賣不動(dòng)。同樣，我們這個(gè)小區(qū)由于樓層、位置、方方面面，也有相對(duì)不理想的房源，我們也做特價(jià)處理也不好賣。所以，不是說一降價(jià)就能夠去庫(kù)存的。
銷售人員介紹說，六安的樓市是冰火兩重天，新區(qū)的有些樓盤降價(jià)也賣不動(dòng)，市中心的一些樓盤卻搶的熱火朝天。記者也前往他所說的賣得火的樓盤了解情況。
六安市的樓盤庫(kù)存量比較大，這個(gè)庫(kù)存量在安徽全省都處于較高的水平，所以大部分樓盤銷售壓力都比較大，賣得不是很好，但是也有個(gè)別樓盤賣得還不錯(cuò)。記者所在的這個(gè)樓盤就是今年六安賣的最火的樓盤之一，但記者來到售樓處的時(shí)候，看到這里空蕩蕩的一個(gè)客人也沒有，沒有人在這里看房。銷售人員告訴記者，這是因?yàn)樗麄兊姆孔踊举u光了，現(xiàn)在無房可賣。這個(gè)樓盤在五月底推了一棟樓，開盤當(dāng)天甚至出現(xiàn)了要搖號(hào)搶房的場(chǎng)景，但是今年以來，六安全市也只有這一個(gè)樓盤出現(xiàn)了搶房的場(chǎng)景。
安徽鹽業(yè)銀華投資公司總經(jīng)理 沈時(shí)東：上午六點(diǎn)多的時(shí)候已經(jīng)有很多客戶到現(xiàn)場(chǎng)，當(dāng)時(shí)我們100多套房子，大概到現(xiàn)場(chǎng)有400組客戶。兩個(gè)小時(shí)整個(gè)盤去化了120套，我們采用的開盤方式是搖號(hào)，在六安這個(gè)城市引起了轟動(dòng)。
這個(gè)樓盤位于六安市中心，規(guī)劃面積15萬(wàn)方，周邊有多個(gè)學(xué)校和繁華的商業(yè)區(qū)。在六安市去庫(kù)存壓力較大的情況下，這個(gè)樓盤還能出現(xiàn)搶房的場(chǎng)景，讓不少當(dāng)?shù)厝硕几械秸痼@。但是從銷售價(jià)格上來看，2014年年初開盤價(jià)格5300元，在整體市場(chǎng)行情不太好的時(shí)候，曾經(jīng)降到4800元。目前售價(jià)在5500元左右，相比兩年前開盤價(jià)只漲了200元。多位業(yè)內(nèi)人士表示，能夠在不降價(jià)的情況下達(dá)到75%的去化率，在六安市這已經(jīng)是非常好的銷售業(yè)績(jī)。
安徽六安：進(jìn)城務(wù)工人員首選省會(huì)城市置業(yè)
六安市的農(nóng)業(yè)人口居多，農(nóng)村居民進(jìn)城置業(yè)比例大，這就導(dǎo)致六安的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)兩個(gè)特別的現(xiàn)象：一個(gè)是小戶型的房子降價(jià)也賣不動(dòng)，適合三代同堂的大戶型才受歡迎；第二個(gè)是許多去省會(huì)工作的人過年才回家，所以他們首選合肥置業(yè)，并不愿意在六安買房。
六安市農(nóng)業(yè)人口數(shù)量相對(duì)較多，有很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口進(jìn)城首次置業(yè)。這些客群的特點(diǎn)是三代同堂居多，因此120平米以上的戶型比較受歡迎，中小戶型很難銷售。城南不少開發(fā)商都將小戶型作特價(jià)處理，也有開發(fā)商看到一期開盤的小戶型銷售難，在之后的建設(shè)中直接去掉了小戶型的設(shè)計(jì)。
安徽省清源房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng) 郭紅兵：六安現(xiàn)在是安徽省城市當(dāng)中，縣比較多的城市，它的整個(gè)城鎮(zhèn)化水平也還是一個(gè)有待于提升的狀況。另外一個(gè)，整個(gè)六安市來講，它地域的面積比較大，山區(qū)也比較多，向六安集中的過程也很明顯，農(nóng)民進(jìn)城等等也比較明顯。
由于六安市仍以農(nóng)業(yè)為主，工業(yè)、服務(wù)業(yè)還不是特別發(fā)達(dá)，許多進(jìn)城務(wù)工的人員首選去相鄰的省會(huì)合肥市工作，這些人基本到年底的時(shí)候才會(huì)回到六安，這就導(dǎo)致一部分客群流向了省會(huì)城市去購(gòu)房置業(yè)。
安徽藍(lán)火置業(yè)顧問有限公司總經(jīng)理 王永興：從我們現(xiàn)在操作的幾個(gè)樓盤，絕大部分都是從鄉(xiāng)下，或者是縣城的人，直接到省城來購(gòu)買，直接跳過六安，或者直接跳過蚌埠。整個(gè)安徽省來說，南北這一片區(qū)，基本上購(gòu)買房的意向，首選還是合肥。
從近5年六安房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)投資情況來看，2011年房地產(chǎn)投資96.4億元，同比大增54.4%，之后每年投資額都有所增長(zhǎng)，增幅逐漸放緩。2014年和2015年，六安市土地成交量同比都出現(xiàn)下降，并且住宅用地的成交比例有所下降。2014年全市成交土地中，有6.6%是住宅用地，2015年住宅用地占比為4.3%。而和六安市相鄰的合肥市，2015年住宅用地占比達(dá)到19.4%。
在安徽全省5月份土地供應(yīng)情況明細(xì)中我們看到，六安市5月份土地供應(yīng)面積為603.6畝，但成交面積和成交額均為0。
安徽藍(lán)火置業(yè)顧問有限公司總經(jīng)理 王永興：一個(gè)城市房地產(chǎn)要火爆，主要的原因人口要流動(dòng)，要有人口、有產(chǎn)業(yè)，有產(chǎn)業(yè)才能留住人才，有人才這個(gè)房地產(chǎn)才能供起來。
安徽六安：政府貼錢再送面積 庫(kù)存依然高企
六安市的樓盤庫(kù)存量大，降價(jià)也不好賣。為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？面對(duì)去庫(kù)存難的問題，六安市政府又采取了哪些刺激樓市的措施？這些措施是否起到了明顯的效果呢？
六安市的樓盤庫(kù)存量大，降價(jià)也不好賣。為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？面對(duì)去庫(kù)存難的問題，六安市政府又采取了哪些刺激樓市的措施？這些措施是否起到了明顯的效果呢？
六安市之所以有大量新建商品房，降價(jià)也賣不動(dòng)，主要是因?yàn)榍皫啄觊_發(fā)建設(shè)時(shí)，集中出讓土地?cái)?shù)量較多，并且缺少配套設(shè)施的規(guī)劃。
六安廣元置業(yè)有限公司總經(jīng)理 黃璜：當(dāng)時(shí)在2011、2012年的時(shí)候，在那兩年集中出讓了將近20塊地，當(dāng)時(shí)在出讓這么多地的時(shí)候，當(dāng)時(shí)連馬路都沒有，我們來看的時(shí)候就是一片荒地，甚至一般的越野車都開不進(jìn)來。
現(xiàn)在城南的樓盤周邊依然是大片荒地，城南集中建設(shè)了20多個(gè)樓盤，但是如今還是只有一條公交線路，無法滿足居民出行需求。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，六安市2011年房屋新開發(fā)面積441萬(wàn)平方米，同比大漲77.3%，之后每年的新開工量都維持在450萬(wàn)平方米左右。2011年開始集中建設(shè)大批商品住宅，而市場(chǎng)需求并沒有隨之猛增，這就導(dǎo)致產(chǎn)生了大量商品房庫(kù)存。截至2015年年底，六安市商品住宅可售套數(shù)41990套，庫(kù)存量較往年小幅上漲1.2%，按照2015年月均去化套數(shù)計(jì)算，庫(kù)存去化周期為23.8個(gè)月，去庫(kù)存壓力巨大。為了去庫(kù)存，六安市政府也推出了一系列購(gòu)房補(bǔ)貼的措施。記者在多家樓盤都看到2500元左右的超低優(yōu)惠價(jià)，再享受政府補(bǔ)貼的廣告。
某樓盤銷售人員告訴記者，即使沒有六安市的的戶口只要買房子也可以享受到政府給的補(bǔ)貼。
六安市在去年出臺(tái)了購(gòu)房補(bǔ)貼政策，在市區(qū)購(gòu)買144平方米以下的商品房，可以享受每平方米200元的價(jià)格補(bǔ)貼和繳納契稅額50%的財(cái)政補(bǔ)貼。除此之外，六安市還推出了購(gòu)房券政策。選擇購(gòu)房券進(jìn)行安置，按照被征收房屋建筑面積的1.15倍換算安置建筑面積。也就是被征遷的房子有100平方米，選擇購(gòu)房券安置可以增加15平方米計(jì)算安置房?jī)r(jià)格，用購(gòu)房券還可以在城區(qū)購(gòu)買商品房。
安徽省清源房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng) 郭紅兵：當(dāng)?shù)谝惠喎科遍_始應(yīng)用的時(shí)候，商品住宅的銷售增長(zhǎng)量就會(huì)表現(xiàn)的比較明顯，當(dāng)房票這個(gè)過去以后，它的回落也還是明顯。對(duì)于契稅政策來講的話，變化不是很大。
即使去年出臺(tái)了一系列政策刺激樓市，商品房庫(kù)存水平依然較高。在主城區(qū)周邊，城南、三十鋪、六舒三路沿線等區(qū)域，存量房約有300萬(wàn)平方米，呈現(xiàn)外環(huán)式分布。這些地區(qū)目前整個(gè)入住率仍然很低，當(dāng)?shù)貥潜P開發(fā)商估計(jì)入住率大概有三分之一。夜晚走在城南的街道上，很難見到行人，和繁華的六安市中心形成鮮明對(duì)比。
大多數(shù)城南的道路只有兩排路燈，由于商鋪數(shù)量少，小區(qū)入住率低，很難見到景觀燈和商店的燈箱。街道上過往的小轎車數(shù)量也很少，偶爾有幾輛大卡車經(jīng)過，出租車更是難覓蹤影。
六安市的情況并不是特例，像安徽省的淮南、蚌埠、銅陵等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣面臨較大壓力。但是今年4月份，安徽全省商品房新開工面積同比大漲95%，呈現(xiàn)快速回升趨勢(shì)。和河南、山西等中部省份相比，安徽1-4月份新開工面積的增速還是最低的。
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