我為什么要把房賣了,租房???這才是中國樓市的真相!
2016-05-27 實用理財寶典 1、北京租房負(fù)擔(dān)全球第一
英國《金融時報》調(diào)查顯示北京房租負(fù)擔(dān)在全球居第1位,上海居第5位。北京平均房租約為每月5000元人民幣,是北京居民平均工資的1.2倍以上。普通工人根本負(fù)擔(dān)不起標(biāo)準(zhǔn)的住房,因為租金已經(jīng)超出了他們的工資。北京也已經(jīng)成為了全球租房負(fù)擔(dān)最重的城市,沒有之一。
而北京之后的是阿布扎比和香港,租金占收入的比例分別為70%和64%。而以高房價聞名的紐約和舊金山的租金,平均分別占到收入的63%與51%。另外,報告還顯示,雖然北京租房付出了巨大的負(fù)擔(dān),但并沒有獲得更好的生活,霧霾、擁堵問題非常嚴(yán)重,據(jù)該組織統(tǒng)計,北京工作人口平均往返通勤時間為104分鐘,在通勤時間最長的城市統(tǒng)計中,北京僅次于墨西哥城位居第二位。墨西哥城的員工通勤時間為113分鐘。
2、我為什么要把房賣了!租房?。?br>
去年底,我就把自住的房子賣了(北京東四環(huán) 2000年的老樓),本想著在更好的地段(北京建國門長安街沿線,二環(huán)邊,2007年的某樓盤,70年產(chǎn)權(quán)住宅房)換一套大一點的, 這樣調(diào)整位置,主要還是為了防范房地產(chǎn)的暴跌風(fēng)險。一旦樓市出現(xiàn)下跌,唯一抗風(fēng)險的利器,只有地段。
但后來,讓我改變了想法,這個樓盤總價并不高,屬于那種400多萬就能買100多平米的,而且對外租金很高,基本上400萬的房子,月租金能上萬。租售比能達到3%左右,按說這個價格跟四環(huán)外的同類型的房子已經(jīng)沒什么太大區(qū)別(四環(huán)外的租售比只有2%。換句話說我如果新買了這套房,把他租出去,再在四環(huán)外租房住,每個月我是賺錢的)。這就引出一個巨大的問題,為什么?我的判斷原因有幾個方面。
第一,這種好地段的房子,和一般地段的房子,價格差不多,說明了如今市場是一個普漲局面,漲的已經(jīng)不分地段了,只要是房子都會漲,只要有人賣,什么高價都敢買。
第二,這棟樓的建筑質(zhì)量還是很好的,但賣不上價的一個原因就是出貨量很大,經(jīng)常30-40套房在出售,可選空間很大。絕大多數(shù)都是不滿2也不唯一,這說明了當(dāng)初買這房子的投機客正在離場。而且持有房產(chǎn)的時間大多都不長,是資金出現(xiàn)問題,還是他們嗅到了什么東西,暫時不得而知。
另外,樓里還有很多是抵押房,和公司持有的房產(chǎn),這更印證了我的判斷,這種地段的房產(chǎn),當(dāng)時一定是被用來炒作的。而我不愿意當(dāng)接盤俠。
其實,如果我選擇換房,并不用額外多拿出錢來,只需要把賣房的錢扔進去,在把公積金拿出來還貸款就可以了。所以不但沒有壓力,反而每月都能有房租差可以收入好幾千,所以這只是個選擇問題,并沒有任何買得起還是買不起的問題。不買房了,我可以把資金投入到其他的投資品種當(dāng)中去(比如股票和債權(quán),貨幣基金也好)一年的收益跑過租金,一點問題都沒有。
甚至如果做得穩(wěn)一點,一年10%的收益率也不是什么太大問題。那么按照這個比例算下來,完全可以7年翻一倍,而樓市還能再翻倍嗎?恐怕很難了吧?(如今的房價收入比已經(jīng)接近40,一對夫妻不吃不喝40年才能買的起房子,要再漲一倍,恐怕就要80年才能買的起了,到時候恐怕爹都不夠坑了吧?。?br>
(去年底的房價收入比,今年北京估計已經(jīng)接近40倍,深圳已經(jīng)接近50倍)
再來說說,我為什么租房?一開始我也覺得租房很不好,感覺很漂泊,但后來細算算帳發(fā)現(xiàn),租房完全是賺錢的。因為現(xiàn)在租售比普遍都在2%左右,換句話說你把買房的錢存在銀行吃定期,一年的利息足以支付房租了。
而如果你去買房,每月貸款的利息大約在5%左右,相當(dāng)于支出2倍的房租。再說的細一點,你買一套房,每月付出的錢,可以租一套2-3倍面積的同樣的房子。所以這個帳算下來,很顯然租房是十分劃算的。
但是租房有兩個痛點,第一是周期短,房東可能會趕你走,第二是不斷漲租。那么我們其實完全可以克服的。比如我,選擇北京東四環(huán)租一套130平米的房子(沒有家具家電),租金只有6000元。為什么這么便宜,因為我按年付,而且跟房東講,我長租十年,給你刷墻給你配家電家具,房東很高興。我自己住著也很舒服,畢竟東西都是自己的。
這樣算下來,一共也就支出10萬塊錢左右。如果我要反悔,年付的房租不要了,家電家具也不要了。如果他要反悔,則賠償我的房租和家電家具支出。雙方就這么談妥了。所以我覺得10年的租約還是有保證的,即使真的走到毀約那天,損失也并不大。而且一套裝修和家具的周期也就是7-8年,所以10年之后家具家電基本也就都該換了。
至于漲房租,你可以跟房租商量不漲價。如果要真的漲,其實也不要緊。按照每年漲租5%計算,到第10個年頭的時候大概房租是現(xiàn)在的1.55倍,算下來也就9300塊錢而已。現(xiàn)在你覺得挺多,但其實完全可以接受。
因為你的購房款總數(shù)也同樣以每年5%的速度在增加,假如是400萬的購房款,10年后已經(jīng)變成了600萬。而600萬即使按照定期存款利息2%計算,至少有12000元。利息付房租完全是沒有問題的。至于10年以后怎么辦,可以找地方再租十年,越是高檔住宅,租金越貴的住宅,房東越愛長租。反而是那些低端的或者合租房,這么談長租很難。
所以算明白了這些,你就會發(fā)現(xiàn),租房已經(jīng)越來越合適了,甚至完全不用出錢,可以白住。有些人心里擔(dān)心的其實是,未來房價越來越高,那不就虧了。但房地產(chǎn)已經(jīng)暴漲了15年,還能再繼續(xù)暴漲十年嗎?
其實算算賬就明白了,房地產(chǎn)已經(jīng)沒有任何內(nèi)生價值,你買房只是希望有個傻子從你手上以更高的價格接走而已。這已經(jīng)是徹徹底底的博傻階段。既然是博傻,8賠1平1賺,就變成了必然,那么到底誰會賺呢?反正我已經(jīng)把房子賣了,不再買了,這賺錢的里面,肯定有我一個了。
3、 買房值or租房值?史上最大難題終于清楚了
其實買房是一個長遠的問題,如果你還不太能體會到買房跟租房的區(qū)別,不妨想想30年后,不同的選擇會帶給你怎樣的生活。我們以投資者手上有共同的收入資金來大致核算。
人民幣400300.jpg
買房:30年后擁有房產(chǎn)
以一套面積為70平方米、總價290萬元的房子為例。假定手上有90萬元現(xiàn)金,如果直接向開發(fā)商買房的話,購房者需首付87.6萬元,并辦理商業(yè)性貸款 202.4萬,分30年還清。如果使用組合貸,每月月供為1.01萬元,30年利息總額為 365.31萬元。那么該購房者每個月至少需要可以自由支配的1萬元。
換言之,30年后,購房者花了365.31萬元擁有了一套住宅。
租房:30年后可擁資金371.5萬
如果用同樣的資金來租同一套房的話,為了便于計算,將租房人手上的90萬元用作儲蓄,并將每月1萬元閑錢拆開,假設(shè)月租金為5000元,剩下的5000元仍然用作儲蓄。其中,90萬元用于10次3年期的定期存款,每三年的利息約為10萬,那30年的利息約為100萬。
此外,每月5000元按銀行零存整取存款,一年的大概利息是500元,30年下來,實際上存款利息約為1.5萬元左右。那么,存款總額約為181.5萬元。
歸結(jié)起來,租房者花費實際支出為每月房租5000元,30年后租金總額為180萬元,總存款約為190+181.5=371.5萬元。換言之,租房者在30年后的資產(chǎn)約為:371.5萬元。
比較:房價大漲買房才劃算
在這個例子當(dāng)中,買房與租房的區(qū)別在于:當(dāng)投入同樣的資金,30年后買房者擁有了一套總花費365.31萬元的住房,而租房者則手握371.5萬元現(xiàn)金。
30年后,總花費365.31萬元買來的住房市值多少,我們目前暫未可知。但我們可以簡單看出,在房價增長速度較快的情況下,買房是個較好的選擇;否則,租房更合算。
4、有人算了一筆賬,得出驚人結(jié)論:我們根本就不需要買房??!
房價這么高,在一線城市購房甚至要舉三代之力。不知你是否想過其實廚房、浴室、衛(wèi)生間這些都可以不要,為什么這么說?下面就讓我們一起來算算這筆賬!
廚房為什么可以不要?
因為是房價太高了!
好多房子,已經(jīng)8萬多一平米了
而且還在繼續(xù)漲
正常人,每人每天吃30塊錢
一個廚房十平米,那就是80萬
可以吃26700天
差不多就是73年
還要啥廚房啊?
出去洗澡就算一次20塊錢
如果一個衛(wèi)生間五平米,
家里主衛(wèi)加客衛(wèi)就是十平米,80萬
你可以去公共浴室洗26700天
差不多就是73年
還要啥兩個衛(wèi)生間???
還要啥衛(wèi)生間???
而且健身會館都可以洗澡的
去小區(qū)附近的健身會館辦年卡
一年才幾千塊,就算4000元一年
80萬可以去健身館200年
又可以健身又可以洗澡
有些還提供沐浴露洗發(fā)乳
冬天有空調(diào),更衣室有暖氣
夏天有游泳池,游泳洗澡一條龍
還要啥衛(wèi)生間?。?br>
現(xiàn)在網(wǎng)上團購一些四星級的酒店
都有250一晚的
如果買套房子100平,就是800萬
夠你住32000天
差不多就是88年
你想住哪個區(qū)就住哪個區(qū)
想住幾樓就幾樓
想住什么風(fēng)格住什么風(fēng)格
還沒有物業(yè)費
還不用考慮停車車位問題
還不用裝修拎包入住
還不用考慮中介費,算什么稅
還不用交水電費寬帶費
還不用你自己打掃衛(wèi)生疊被子……
還買啥房???
知道有人會說
你這么算,不合理
你沒算房子保值升值,住酒店錢就花光了
你沒算學(xué)區(qū)房,住酒店我孩子上哪讀書去?
我說,你花四百萬買的房子
沒貸款?
如果按照最新政策首付兩成就是160萬
剩下640萬需要貸款
以基準(zhǔn)利率貸30年
用最新的房貸計算器算了一下
結(jié)果是
嗯,本息合計12227943元
利息就要582萬
100平800萬的房子
按照中介費1.5%計算
中介費就要12萬
按照契稅1.5%計算
契稅也要12萬
利息+契稅+中介費,600萬妥妥的
600萬,孩子都可以讀24年貴族學(xué)校了
還買啥學(xué)區(qū)房啊?
有人說,你這是瘋了
確實,我有點離經(jīng)叛道
但有一點可以肯定
我沒瘋
是房價瘋了!
你覺得呢?
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