為什么各地最近出了這么多地王？
2016-05-24 智谷趨勢(shì) 智谷君語(yǔ)：
眼下，中國(guó)多個(gè)城市正上演一場(chǎng)罕見(jiàn)的地王接力比賽，從上海、廣州到太原、東莞，地王頻現(xiàn)。明明說(shuō)要去庫(kù)存，但全國(guó)房地產(chǎn)商似乎比以往任何時(shí)候都要財(cái)大氣粗？原因背后，藏著中國(guó)經(jīng)濟(jì)不能說(shuō)的秘密。
◎文丨地產(chǎn)小英君
相信大家最近已經(jīng)被各地“地王”刷屏了。各種嚴(yán)厲的調(diào)控政策之后，土地市場(chǎng)仍然是不瘋魔不成活。人們永遠(yuǎn)無(wú)法預(yù)知未來(lái)，但任何未來(lái)都會(huì)變成合情合理的歷史。
最近，外地媒體的朋友們紛紛跑來(lái)問(wèn)小英君，泗涇是個(gè)什么地方？周浦是個(gè)什么地方？距離概念不是很清晰的我，不知道如何給對(duì)方回答，于是做了下面這張圖：
這是一張不完整的上海地圖，中間的靜安是大家都知道的上海正中心，兩個(gè)傲嬌臉doge所在的地方，左邊大致為泗涇，右邊大致為周浦。兩個(gè)地方到靜安寺的開(kāi)車(chē)距離分別是26公里和25公里。
有一個(gè)概念需要明確，在很多年以前，上海人心目中距離靜安寺6公里的萬(wàn)體館已經(jīng)是郊區(qū)了。不知道如今的老上海人怎么看泗涇和周浦呢？
就是這樣兩個(gè)地方，在5月的第二周和第三周分別拍出了兩個(gè)外環(huán)線(xiàn)外的地王，一個(gè)樓板價(jià)3.7萬(wàn)/平米，一個(gè)5.4萬(wàn)/平米，按照樓板價(jià)占售價(jià)近50%的保守估計(jì)，未來(lái)兩個(gè)地塊保本售價(jià)至少在6萬(wàn)和8萬(wàn)。（識(shí)局君注：不排除機(jī)構(gòu)和房企炒作可能，5萬(wàn)的地價(jià)不一定能賣(mài)8萬(wàn)的房?jī)r(jià)，被套牢的地王項(xiàng)目也先例多多。）
然后，全國(guó)各地人民都跑來(lái)說(shuō)，你以為只有你們上海洋氣嗎！我們這里也是每天一睜開(kāi)眼就能看到地王！
他們當(dāng)中，有南京，有杭州，有天津，有廣州，有合肥，甚至還有太原，和東莞?。。?br>
如果說(shuō)2015年下半年的那波地王還是被逼上位的話(huà)，那么今年這一波小英君怎么看都是開(kāi)發(fā)商主動(dòng)上位，樂(lè)此不疲爭(zhēng)當(dāng)?shù)赝酢?br>
為什么？錢(qián)多燒的??！
2015年的這一波去庫(kù)存，讓很多做好虧損打算甚至資金鏈快斷裂的開(kāi)發(fā)商滿(mǎn)血復(fù)活了過(guò)來(lái)，從一線(xiàn)城市到二線(xiàn)城市，寬松的貨幣政策加速了開(kāi)發(fā)商多個(gè)項(xiàng)目的庫(kù)存去化，好運(yùn)到連他們自己也沒(méi)想到。
然后這些錢(qián)回來(lái)之后做什么？還債??！還完債呢？再借債??！有了錢(qián)呢？買(mǎi)面粉做面包??！
這張圖可以看出2016年以來(lái)房企的到位資金增速幾乎是呈現(xiàn)一個(gè)直線(xiàn)上升。
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，易居研究院（下同）
這就發(fā)生了一個(gè)很有意思的現(xiàn)象，如今的地王，幫助了2015年那波地王解套，過(guò)去那波地王大部分解套的手段并不是依托自身對(duì)產(chǎn)品和市場(chǎng)的把握而突圍，更多的是依托新地王的產(chǎn)生。因?yàn)橄啾犬?dāng)下的地價(jià)來(lái)說(shuō)，即使是一年前甚至6個(gè)月前的“地王”，看起來(lái)也都是富有戰(zhàn)略性眼光的。
當(dāng)一個(gè)區(qū)域新產(chǎn)生的樓板價(jià)就接近或略高于周邊新盤(pán)的售價(jià)時(shí)，你說(shuō)新盤(pán)會(huì)不會(huì)被哄搶?zhuān)咳绻梢?，真想關(guān)起門(mén)來(lái)不賣(mài)了！
這是典型的面粉貴過(guò)面包，但如果不斷地有更貴的新面粉出來(lái)，就必須不存在賣(mài)不出去的老面包。再不濟(jì)，最后通過(guò)給產(chǎn)品做附加和各種面積精算，把面包做成更高價(jià)的蛋糕。
地王頻出，還有一個(gè)關(guān)鍵性因素在于貨幣。2015年以來(lái)，房企的融資成本驟降，像保利、華潤(rùn)、萬(wàn)科的大型的開(kāi)發(fā)商企業(yè)，資金成本降低超過(guò)50%，相對(duì)于之前高地價(jià)，隱性成本在降低。
這背后，其實(shí)是信貸寬松。下面這張圖，廣義貨幣M2從2015年第三季度開(kāi)始走高。
1月M2貨幣供應(yīng)同比增長(zhǎng)14%,創(chuàng)19個(gè)月新高，新增人民幣貸款2.51萬(wàn)億；
2月過(guò)年月，M2同比增13.3%，新增人民幣貸款7266億元；
3月M2同比增13.4%，新增人民幣貸款1.37萬(wàn)億
只有到了5月，權(quán)威人士講話(huà)實(shí)際上否定了通過(guò)貨幣刺激去庫(kù)存后，4月新增人民幣貸款才應(yīng)聲下跌60%，只有6556億元，比過(guò)年的2月還要少。
那么此前這么多的錢(qián)，都流向了哪里呢？房地產(chǎn)，是一個(gè)重要出路，一是購(gòu)房貸款，二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。這也就解釋了，為什么房企的資金成本呈現(xiàn)一個(gè)驟降的趨勢(shì)，因?yàn)槭袌?chǎng)上錢(qián)多，而銀行也愿意貸給特別是有央企背景的開(kāi)發(fā)商。
然后想再說(shuō)說(shuō)上海的特殊性。
從城市發(fā)展角度而言，所謂的地王頻出，是集中在一線(xiàn)城市以及二線(xiàn)重點(diǎn)發(fā)展城市，這些城市的預(yù)期發(fā)展本身就比較高，以上海為例：地少、錢(qián)多、需求旺盛，地價(jià)上升也是必然的結(jié)果。所謂資金避險(xiǎn)，也正是這個(gè)道理。
小英君也和一些政府人士聊，為什么房企拼了命的在上海拿地，他們的回答是：拿！不拿以后有錢(qián)也拿不到了！
上海建設(shè)用地3226平方公里，未來(lái)全部還剩156平方公里，這里面還包括商辦和工業(yè)。最近上海的供給側(cè)改革方案還要求要保障25%的制造業(yè)用地。真正干干凈凈的純宅地，對(duì)現(xiàn)在的上海來(lái)說(shuō)，那就是稀缺的奢侈品。
越是少，越要發(fā)揮最大價(jià)值。3·25新政后，整個(gè)4月上海竟無(wú)一幅經(jīng)營(yíng)性用地出讓?zhuān)恋厥袌?chǎng)在經(jīng)歷一個(gè)月的饑餓營(yíng)銷(xiāo)之后，已經(jīng)完全嗷嗷待哺。
最后回答一個(gè)你們心操稀碎的問(wèn)題：這么多地王怎么辦呢？明后年這些地方真的能賣(mài)這么高嗎？
回答：還真的能。目前來(lái)看之前的地王基本上都賣(mài)到了心理價(jià)。這當(dāng)中唯一的問(wèn)題，就是去化速度的問(wèn)題，不是每一個(gè)開(kāi)發(fā)商都經(jīng)得起時(shí)間。
不過(guò)不用擔(dān)心，我們還可以靜靜等待新的地王。我們的目標(biāo)是——天下無(wú)套！
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